昨起，央行年內(nèi)第4次加息，其中貸款基準利率上調(diào)0.18%，五年期以上貸款利率由現(xiàn)行的7.38%提高到7.56%。加息渠道中，雖然每次幅度都不大，但屢次疊加仍使得貸款成本出現(xiàn)明顯上升，據(jù)測算，自今年以來，5年期以上房貸戶還貸壓力已累計增長近10%。
市場普遍認為，雖然此次加息針對的是整體經(jīng)濟過熱，但對一般房貸戶也形成了一定沖擊。
記者了解，目前，對于購買第一套住房的貸款者，銀行基本上都會按照基準利率的下限即基準利率85%貸給客戶。據(jù)計算，對于貸款30萬20年期，如果執(zhí)行這樣的優(yōu)惠利率，按等額本息還款法，與四次加息前相比，每月將多還106.44元，共計多支付利息25546元左右。
深發(fā)展零售銀行部有關(guān)人士表示，在多次加息之后，人們對加息已經(jīng)有了比較好的抗壓性。但因利率頻繁上調(diào)，表明利率再度上調(diào)的機率非常大，從而會讓消費者產(chǎn)生對后期的成本明顯增加一個預期。
更直接的影響是，加息后，房貸利率升高，貸款購房者負擔加重，而市場層面的投資回報率的增長很難趕上不斷上漲的房貸利率，所以用貸款來投資房產(chǎn)已經(jīng)不太適合。
據(jù)招行、中行等發(fā)布的研究報告顯示，至明年年底預計還有多次加息。而在這種背景下，定息房貸規(guī)避利率上調(diào)風險的優(yōu)點將得到更大體現(xiàn)。目前，滬上擁有定息房貸業(yè)務(wù)的銀行將對利率水平進行調(diào)整，未來，上海各家銀行在固定利率與浮動利率、固定利率與固定利率之間，或?qū)⒊尸F(xiàn)更明顯的優(yōu)劣競爭差異化趨勢。
理財人士建議，在加息背景下，“房貸族”應更關(guān)注銀行提供的創(chuàng)新型房貸產(chǎn)品，如氣球貸、雙周供及“邊還貸、邊孳息”等具有理財功能的還貸方式，彌補房貸利息支出。
加息·影響
- 銀行加息首先會提高開發(fā)商對銀行的還款壓力，同時，由于市場上部分追求穩(wěn)定收益的投資者，會減少投資、并把資金轉(zhuǎn)存至銀行，將進一步提高開發(fā)商的資金成本。
- 如同股市資金對儲蓄的分流效應一樣，浮動收益類理財產(chǎn)品的收益率誘人，有的還上不封頂，受到風險偏好較強的投資者青睞。
房產(chǎn)業(yè)集中化或加速
僅時隔1月，央行就啟動了年內(nèi)第四次加息，這是兩次加息間隔最短的一次。
可能促進房價上漲？
佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認為，加息將提高開發(fā)商的資金成本，使得資金周轉(zhuǎn)速度放緩。開發(fā)商的資金主要來自兩個方面，一方面來自于銀行貸款，一方面來自于業(yè)主的預付款。
銀行加息首先會提高開發(fā)商對銀行的還款壓力，同時，由于市場上部分追求穩(wěn)定收益的投資者，會減少投資、并把資金轉(zhuǎn)存至銀行，將進一步提高開發(fā)商的資金成本。薛建雄認為，在資金壓力增加的背景下，部分開發(fā)商或?qū)⒓铀偻票P。
滬上知名房產(chǎn)專家蔡為民則認為，對開發(fā)商而言，加息只能說是影響輕微。一方面，實力房地產(chǎn)商對自身融資手段有一定的預期，另外，加息提高的是銀行貸款的利率。但是，對于現(xiàn)在的實力開發(fā)商而言，融資主要依靠的不是銀行貸款，而是依靠股票、發(fā)行企業(yè)債券、以及尋求房地產(chǎn)信托機構(gòu)等手段，這些方式相對而言，受加息影響不明顯。
蔡為民同時指出，頻繁加息可能加速提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度，有可能促進房地產(chǎn)市場的價格上漲。
中原地產(chǎn)研究咨詢部研究經(jīng)理馬冀則認為，政府采取的加息政策，短時間內(nèi)貌似溫和，長時間必定會量變引起質(zhì)變，對于控制房價或許有所裨益。
對購房者實際影響不大？
在談到購房者會否因為頻頻加息而推遲買房計劃時，蔡為民認為，當今房價升幅遠高于加息的增幅，加上每次加息的幅度不大，月供的增幅也不大，購房者不會因為加息而推遲買房計劃。
薛建雄認為，對房貸者來說，本次央行加息必然會繼續(xù)加重其壓力，但因為加息幅度較少，因此心理上的影響將大于實質(zhì)性影響。
相比理財品 儲蓄仍吃虧
4次加息及本月中旬利息稅的下調(diào)，使得加息后的稅后存款收益顯著增加。但與理財產(chǎn)品相比，儲蓄仍是相對吃虧的理財手段。
據(jù)了解，今年以來浮動收益類理財產(chǎn)品的銷售量猛增。上半年，滬上銀行售出非保本理財產(chǎn)品137.45億元，已大大超過去年全年67.17億元的水平。某股份制銀行個貸部人士稱，存款收益依然被通脹“吞噬”，促使投資者尋求更高收益的理財產(chǎn)品。如同股市資金對儲蓄的分流效應一樣，浮動收益類理財產(chǎn)品的收益率誘人，有的還上不封頂，受到風險偏好較強的投資者青睞。
雖然次貸危機帶來海外股市震蕩，但不少銀行仍看好掛鉤海外股票的理財產(chǎn)品。建行最新推出一款結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，掛鉤在港上市的首都機場、香港中旅、中國財險、中國移動、中國石油。該產(chǎn)品人民幣投資的收益最高不封頂，若提前終止則可享受12%的年化收益率。建行人士稱，上述掛鉤股票均有回歸A股概念，歷史數(shù)據(jù)顯示，港股在成功回歸A股市場前后均有大幅上漲。
據(jù)介紹，目前市場上收益較穩(wěn)定的信托類理財產(chǎn)品，1年期產(chǎn)品的收益率約為4.4%左右，高于1年期儲蓄定存的稅后收益。業(yè)內(nèi)人士稱，加息后推出的理財產(chǎn)品，其收益還有可能“水漲船高”。此外，工行等推出比較頻繁的 “打新股”產(chǎn)品，年化收益率在8%至11%間，可作為防通脹的較好理財載體。
理財工具趨于多樣化，基金定投的收益，也是儲蓄不可能追上的。工行相關(guān)理財專家稱，倘若每月定投1000元，以平均投資回報率15%來算，堅持20年以后便能獲取150萬元的財富。據(jù)悉，工行聯(lián)合了15家基金公司開展第三期定投優(yōu)惠活動，在9月30日以前還提供申購費率八折優(yōu)惠。
加息·應對
理財品選擇免稅更適合
- 目前國內(nèi)理財市場上，教育儲蓄存款、國債、開放式基金、人民幣理財、外幣理財、信托、保險等7大類屬于不用納稅的理財產(chǎn)品
理財產(chǎn)品是否要納稅，對其投資收益有很大影響。記者了解到，目前國內(nèi)理財市場上，教育儲蓄存款、國債、開放式基金、人民幣理財、外幣理財、信托、保險等7大類屬于不用納稅的理財產(chǎn)品，在這“七種武器”中挑選，您的收益也許會更有保障。
1.教育儲蓄存款
居民的儲蓄意愿或?qū)⒁蚣酉㈩A期而加強，而在所有儲蓄存款中，只有教育儲蓄存款是免征利息稅的，因此在國家未對存款利息下調(diào)之前，這類存款收益相對較高。另外，教育儲蓄存款比一般存款還能作為零存整取儲蓄，享受整存整取的利率。綜合免稅和利率優(yōu)惠兩項實惠，教育儲蓄存款的收益仍然是當下普通儲蓄存款一倍左右。
2.國債
債券由于其收益穩(wěn)定、風險小、往往為保守理財者所熱衷，但在加息背景下，國債收益與銀行存款利息之間的差異已經(jīng)縮小。由于其享受免稅政策，從長期來看，個人投資國債還是教為合算。
3.人民幣及外幣理財
和其他理財產(chǎn)品甚至儲蓄相比，人民幣和外幣的最大優(yōu)勢是銀行掌握了只有銀行才能進入的投資領(lǐng)域，確保可以獲得較高收益，且回避很多市場風險，但是流動性不佳。
4.開放式基金
隨著股市長期走牛的預期，基金也變得更加火爆，開放式基金高達100%的投資收益，讓所有想賺錢的人都成了“基民”。因此在現(xiàn)下銀行利率盡管在提高，依然無法阻擋儲蓄分流的趨勢。
5.信托
信托是由信托公司發(fā)行的金融產(chǎn)品，它是委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)委托權(quán)給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義，為受益人的利益或特定目的進行的財產(chǎn)管理行為。目前國家對信托收益暫不收個人所得稅，是一種不錯的理財產(chǎn)品。
6.保險
股市的牛氣催生了保險市場上投連險的熱賣，按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，任何保險金都是免稅的，即領(lǐng)取保險金和理賠金是不用繳納個人所得稅。為此，在購買了充足的保險保障后，可以將不著急需要，且沒有更好的投資去處的資金購買投資型保險，來獲得穩(wěn)定收益。
（陳珂 李麗 卜春艷 胡金華）
