9月1日起，公積金貸款額度上限提高至40萬(wàn)元，有補(bǔ)充公積金的家庭最高可以貸到50萬(wàn)元。由于商業(yè)貸款和公積金貸款利率相差不少，一些購(gòu)房者希望調(diào)整一下公積金和商業(yè)貸款的比例。剛簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同和貸款合同的購(gòu)房者，則希望修改原來(lái)的貸款計(jì)劃，提高公積金的貸款額度。專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，變更貸款合同雖然可以省錢(qián)，但是操作起來(lái)極為繁瑣，不同類(lèi)型的購(gòu)房者還會(huì)承擔(dān)不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，如果沒(méi)有上家的配合，很難完成
部分市民擬調(diào)整貸款組合
本周三，央行宣布今年第4次加息。在此背景下，此次提高公積金貸款額度的提高格外引人注目。經(jīng)過(guò)了今年的4次加息后，公積金貸款和商業(yè)貸款之間的差距正在逐步拉大。目前，五年以上公積金貸款的年利率為5.04%，商業(yè)貸款的利率為7.56%。
公積金貸款最高限額上調(diào)后，不少市民都在咨詢公積金貸款相關(guān)事宜。美聯(lián)物業(yè)交易管理客服部經(jīng)理沈赟表示，一些已經(jīng)簽訂了貸款合同的客戶，聽(tīng)說(shuō)公積金貸款額度上調(diào)后，希望能夠在新的公積金政策條件范圍內(nèi)，將貸款中商業(yè)貸款的比例調(diào)低，增加公積金貸款。合富置業(yè)交易管理部經(jīng)理尹先生也表示遇到了同樣的情況。
商業(yè)改貸公積金，省息不少
那么公積金額度提升，能省下多少利息？沈赟為一對(duì)準(zhǔn)備辦理組合貸款的小夫妻算了如下一筆賬，對(duì)比了住房公積金額度調(diào)整前后他們支付利息的變化(見(jiàn)下表)。這對(duì)小夫妻的總房款為95萬(wàn)元，其中貸款部分為50萬(wàn)元。由于房齡超過(guò)5年，他們商業(yè)貸款部分20年還清，公積金部分15年還清。
可以看到，由于二手房的公積金貸款是15年的年限，原來(lái)貸款20年的部分商業(yè)貸款如果變?yōu)楣e金貸款，這部分轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的貸款額還貸年限縮短，導(dǎo)致該對(duì)夫妻每月需要增加105元的月供。但是總體因?yàn)檫\(yùn)用了更多的公積金貸款，支付的總利息和原計(jì)劃相比可以節(jié)省7萬(wàn)元左右。
貸款合同變更有風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)合富的尹先生介紹，雖然將商業(yè)貸款變更為公積金貸款能夠省下不少錢(qián)，但是過(guò)程非常麻煩。如果雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定了申請(qǐng)貸款、過(guò)戶等方面的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，那么在考慮更改貸款的時(shí)候，就必須要把這些時(shí)間考慮進(jìn)去，以避免違約。
即使雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中未約定時(shí)間節(jié)點(diǎn)，因?yàn)檫^(guò)程復(fù)雜，變更合同也會(huì)存在很大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)介紹，如果不把雙方約定時(shí)間節(jié)點(diǎn)考慮入內(nèi)，根據(jù)是否簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同可分為兩類(lèi)人，他們將面對(duì)不同的狀況。
首先，是剛剛簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，正在辦理貸款資質(zhì)查詢等手續(xù)的購(gòu)房者。只要將手頭進(jìn)行的貸款手續(xù)暫停，等到9月1日再辦理貸款就可以了。所調(diào)整的只是貸款的時(shí)間計(jì)劃，其他手續(xù)不變。
其次，有部分客戶已經(jīng)簽訂完貸款合同，根據(jù)材料是否送到交易中心，也將面臨不同的狀況。第一種，還沒(méi)有把相關(guān)材料送到了交易中心過(guò)戶。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)介紹，這部分客戶需要先支付150元的人工費(fèi)注銷(xiāo)原來(lái)的貸款合同，再等到9月1日以后重新辦理貸款合同。需要注意的是，原本20萬(wàn)元公積金貸款的購(gòu)房者，要重新申請(qǐng)40萬(wàn)元的公積金，需要經(jīng)過(guò)公積金管理中心的重新審批。如果經(jīng)過(guò)審核，不具有享受40萬(wàn)元的住房公積金的資格，那么150元不會(huì)退還。因此，在撤銷(xiāo)原來(lái)的貸款合同之前，消費(fèi)者一定要先查詢一下自己的公積金貸款資格，確保自己可以獲得更高的公積金貸款。
第二種，已經(jīng)簽訂完貸款合同，并且已經(jīng)把材料送入交易中心過(guò)戶的客戶。這部分客戶如果要變更貸款合同，過(guò)程最麻煩，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也最大。這個(gè)類(lèi)型的客戶貸款合同已經(jīng)很難更改了。據(jù)介紹，由于材料已經(jīng)送入了交易中心，只有買(mǎi)賣(mài)雙方共同同意才能夠把材料取出，因此下家必須取得上家的配合。
但是對(duì)于上家來(lái)講，這就增加了得到房款的時(shí)間成本，對(duì)于動(dòng)輒幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)元的房款來(lái)說(shuō)，上家難免擔(dān)心夜長(zhǎng)夢(mèng)多有變化。買(mǎi)家重新簽訂貸款合同意味著辦理過(guò)戶手續(xù)的延期，這個(gè)過(guò)程需要花上兩周的時(shí)間左右，如果下家要轉(zhuǎn)變成純公積金貸款則時(shí)間更長(zhǎng)。一些想急于回籠資金的業(yè)主自然不樂(lè)意。美聯(lián)物業(yè)就有這樣的案例，上家不愿意配合下家將材料從交易中心取出，這就需要中介公司對(duì)雙方進(jìn)行相應(yīng)的協(xié)調(diào)工作。（張薇 菲菲）
