繼銀行主動收縮住房信貸規(guī)模，致使深圳二手房成交量大幅度下降以來，又一枚重磅炸彈——二手房按照評估價強(qiáng)征個人所得稅的政策出臺在即。該政策是否會成為壓倒炒房客的最后一根稻草，抑或深圳房價的拐點即將？這讓不少業(yè)界人士作出種種猜測。
按評估價征稅是柄雙刃劍
9月中旬，深圳市地稅局副局長章家壽在新聞發(fā)布會上透露，深圳市“二手房交易基準(zhǔn)價格估算系統(tǒng)”已經(jīng)建成，估計下月就要實施。屆時，如果二手房交易價明顯偏低，將按評估價征收各種稅款。
按照深圳地稅局的設(shè)想，通過建立二手房評估體系，按照評估價征收個人所得稅，將會增加炒房者的成本、抑制住房的投資需求，從而達(dá)到穩(wěn)定房價的目的。但以評估價作為征稅依據(jù)無疑是把雙刃劍，抑制投資炒房者的同時，也增加了自住房屋買賣者的交易成本，加重買賣雙方的稅負(fù)。
其實，按照評估價征收個稅的消息幾個月前就已經(jīng)在坊間流傳，但還是有很多人認(rèn)為不過是兩年來一直重復(fù)的故事而已，尤其上海強(qiáng)征個稅戲劇性地宣告停止以后，投資客對強(qiáng)征個稅的實施就更不放在眼里了。專門從事地產(chǎn)投資的梁先生并不在意可能要增加的個人所得稅。他說，他一直按照實收價跟買方簽訂和約，即不管多出來多少稅金和費用，都由買方買單，他開出的價格就是最終拿到手的錢。
安信證券研究員陶學(xué)明認(rèn)為，當(dāng)按照評估價征收個人所得稅正式事實后，在深圳的房價經(jīng)歷了大幅度上漲的背景下，市場有表現(xiàn)成交低迷的調(diào)整特征，賣方意圖把新增的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買方并不容易。
稅負(fù)增加 市場有所忌憚
從深圳國土房產(chǎn)局公布的每日銷售公示統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，低迷的成交量可以看作市場對于按照評估價征收個稅是有所忌憚的信號。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，深圳8月份新房成交面積不足22萬平方米，環(huán)比7月驟降五成多。9月份似有回暖之意，截至9月23日，9月份成交面積將近24萬平方米，但這個數(shù)字也遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于去年同期水平。
陶學(xué)明表示，新房的成交量水平除了受到價格變動和政策調(diào)控的影響外，一段時間的推盤量直接影響著成交量的高低。她認(rèn)為，直接受到個稅沖擊的二手房市場的成交表現(xiàn)更能說明問題。8月份二手房日均成交176套，日均成交面積1.6萬平方米。9月份截至目前日均成交137套，日均成交面積1.3萬平方米，分別較8月份下降了28%和21%，成交量呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢，市場觀望氣氛日益濃厚。無疑，按照評估價征收個人所得稅政策的出臺對于炒家的打擊是巨大的，太多的購房者希望借此可以打壓房價，買到稱心如意的房子；而賣方在前期高點未能及時出手，抱著“利空出盡是利多”的想法，也沒有降價拋售的動力。買賣雙方的謹(jǐn)慎造成了成交量的急劇減少。
新增稅負(fù)很致命
據(jù)中原地產(chǎn)的人士介紹，目前深圳二手房轉(zhuǎn)讓涉及5個稅種和1項中介費。以一個房產(chǎn)證轉(zhuǎn)讓不超過5年、面積小于140平方米的房子為例，將按照評估價的1.5%征收契稅、0.05%征收印花稅、5.5%征收營業(yè)稅，按照評估價與房產(chǎn)證的差值的20%征收個人所得稅，如果通過中介，此外還要付給中介實際成交價的3%的中介費。相關(guān)稅種，無論法律上規(guī)定由買方承擔(dān)，還是由賣方承擔(dān)，實際操作中主要視雙方協(xié)商的結(jié)果。買方市場中自然買方占據(jù)主動，承擔(dān)的稅負(fù)就少；賣方市場中則恰恰相反。而深圳的樓市正處于調(diào)整期，誰占優(yōu)勢就看各自的議價能力了，但對于買賣雙方而言，稅負(fù)整體增加是毋庸置疑的。
據(jù)悉，深圳市龍崗區(qū)在去年下半年就已經(jīng)開始試行按照評估價征收個人所得稅。據(jù)有關(guān)人士介紹，該政策在具體實施中，由于一些費用可以用來抵稅，所以新增的稅負(fù)并沒有想像中那么多，諸如裝修費、營業(yè)稅、銀行房貸的利息、買房時的稅費、公證費等等可以抵扣個人所得稅。通過這些抵稅項目，繳納的個人所得稅金額也隨之大大減少。
但也有分析人士指出，位于關(guān)外的龍崗區(qū)和寶安區(qū)由于土地供應(yīng)相對較多，新推出的樓盤也相應(yīng)較多，二手房市場并不十分活躍，尤其龍崗區(qū)由于試行強(qiáng)征個稅的政策，二手房的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于關(guān)內(nèi)。該人士認(rèn)為，如果在深圳全面推行該政策的話，即使新增的稅負(fù)沒有想像中那么多，但各種交易成本增加的累積效應(yīng)，足以對二手房市場造成致命打擊。
增加供給或是調(diào)控關(guān)鍵
西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的三大定律之一是供求關(guān)系決定價格。如此看來，調(diào)控房價的行為也要在供給和需求兩個方面做文章，實現(xiàn)調(diào)控的“兩條腿”走路。如果說強(qiáng)征個稅是壓制投機(jī)炒房需求的話，那么建設(shè)政策性保障住宅體系則是通過增加供給的手段完成調(diào)控目標(biāo)。
今年3月份，在深圳市政府的工作報告中，承諾今年新增政策性住房用地60萬平方米，開工、在建2.5萬套經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房，年內(nèi)可用于出售和租賃的不少于6000套。據(jù)國土房產(chǎn)局介紹，目前已經(jīng)落實了4189套。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒介紹，目前深圳已經(jīng)開展戶籍住房困難家庭情況普查，普查的相關(guān)信息將作為申請政策性住房的基礎(chǔ)信息，建立戶籍住房困難家庭檔案數(shù)據(jù)庫。
世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松對“24號文件”(《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》)期待很高，將其比作一個牢固的房子，只要把加大保障性住房建設(shè)的精神真正貫徹和不斷完善，那么房價泡沫什么時候破，破不破也就不值得全民關(guān)注了�；蛟S，從這個意義上講，當(dāng)房價泡沫的問題不值得關(guān)注的時候，樓市調(diào)控的目標(biāo)也就真正實現(xiàn)了。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，區(qū)分豪宅、普通商品房、保障性住房等不同市場，政府著力增加對保障性住房的供給，或許將成為未來調(diào)控成敗的關(guān)鍵。(孟繁龍)
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