10月，二手房市場(chǎng)觀望氣氛漸濃，業(yè)主不再跳價(jià)但也不降價(jià)，買(mǎi)家重新盤(pán)算手上的錢(qián)可以買(mǎi)到什么樣的房子。業(yè)主是否會(huì)急于將房產(chǎn)變現(xiàn)進(jìn)入股市？或?qū)⑴f房賣(mài)出，以同等價(jià)位換購(gòu)新房？交易量在短期內(nèi)下降已是必然，但會(huì)下降多少？
從第二套房貸款新政影響來(lái)看，提高首付對(duì)購(gòu)房人的影響并不大，利息部分影響較大。從取消15%的優(yōu)惠利率到增加10%，前后相加利息要增加25%，這不是一個(gè)小數(shù)字。目前5年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)年利率是7.83%，公積金貸款年利率是5.22%。除原房外，持有成本包括，購(gòu)入時(shí)契稅+營(yíng)業(yè)稅+土地增值稅+所得稅+中介傭金(買(mǎi)入+賣(mài)出)+利息。假設(shè)第二套非普通房屋的首付是40%，若干年后，保本點(diǎn)漲幅大致如下：持有一年出售，3%+5.55%+0.5%+2%+2%+(60%×7.83%×1.1)=18.21%；持有兩年出售，3%+5.55%+0.5%+2%+2%+(60%×7.83%×1.1×2)=23.05%；持有三年出售，3%+5.55%+0.5%+2%+2%+(60%×7.83%×1.1×3)=28.55%。也就是說(shuō)，不考慮首付款的現(xiàn)金價(jià)值和機(jī)會(huì)成本以及出租收益，一年內(nèi)出售，保本點(diǎn)是原房?jī)r(jià)上漲18.21%；兩年內(nèi)出售，保本點(diǎn)是原房?jī)r(jià)上漲23.05%；三年內(nèi)出售，保本點(diǎn)是原房?jī)r(jià)上漲28.55%。
從投資角度考慮，目前年出租收益約為房?jī)r(jià)的3%，而年利息支出為房?jī)r(jià)的5%，以租養(yǎng)房已不太可能。按目前交易成本，首付40%的住宅，房?jī)r(jià)要上漲18%左右，投資者才可能持平。就利息來(lái)算，視為第一套和第二套的房子，在首付均為40%的情況下，若定性為“第二套”的房屋，每年多支出的成本為房?jī)r(jià)的1.1%。把這本賬算清，該不該買(mǎi)，買(mǎi)得起買(mǎi)不起，買(mǎi)得是否劃算，就比較容易作出判斷。
就中原地產(chǎn)操作的中、高檔二手房市場(chǎng)來(lái)看，還是有比較活躍的交易。10月交易量會(huì)下降，預(yù)判幅度約為20%。預(yù)計(jì)11月到12月，市場(chǎng)會(huì)慢慢恢復(fù)。以上海目前購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看，首付提高影響不大，利息上調(diào)的本身影響也不算大，只是“銀行貸款收緊，以后不能貸款買(mǎi)房”這樣的傳言對(duì)客戶的心理影響會(huì)比較大。事實(shí)上，現(xiàn)在買(mǎi)房一般不會(huì)在一年內(nèi)出售，一年后房貸政策將會(huì)如何尚難預(yù)料。就像2005年銀行停止轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，同時(shí)也叫停墊資業(yè)務(wù)，必須由業(yè)主自籌資金還款，而后期有些銀行又接受轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)一樣。自住購(gòu)房，閑置資金的投資購(gòu)房仍可繼續(xù)。(上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨)
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