當今年下半年北京樓市成交慘淡已成為路人皆知的“秘密”，大大小小的新盤卻并未放緩價格上漲的腳步，人們發(fā)現，去年此時9000多元一平方米的房子，如今15000元都買不下來了———一份新出爐的行業(yè)報告顯示，2007年開盤均價12290元/平方米，同比2006年上漲了53.6%，漲幅驚人。
在這種情況下，當前的房地產市場有如一場博弈：人們越是不買房，房價越是一個勁兒往上躥；房價越漲，人們也越決心不買房。有專業(yè)人士形象地將這場博弈稱為“空漲”，并且這種“空漲”很可能將伴隨我們跨越今年的最后一個月，邁進2008年。據中大恒基不動產營銷統(tǒng)計，2007年12月預計有45個項目開盤，21個位于四環(huán)以內。這21個項目均價已迫近每平方米18000元。
●新盤●12月新盤多四環(huán)內占47%
據中大恒基不動產營銷市場研究中心統(tǒng)計數據顯示，盡管樓市前景不明，但本年度的最后一個月里，仍有45個樓盤表示將會有房源入市，其中頗為引人注目的是在這45個樓盤里，有21個位于四環(huán)內，占到了47%，巧合的是，純新盤同為21個。
從環(huán)線上看，12月份四環(huán)內供應量較大，達到21個。其中二環(huán)內有兩個項目，二至三環(huán)有8個項目，如金泰城中庭、東闕都等；三至四環(huán)的新盤將會有11個，多為老項目后期開盤，其中包括美景東方三期、中海城四期和遠洋公館二期等。
從產品類型來看，12月即將入市的項目中有19個屬于公寓型產品，占供應總數的42%。這些樓盤絕大多數位于五環(huán)以內，而“高價格”將繼續(xù)成為它們最明顯的符號，如西海2008和遠洋公館，預計開盤價都在25000元/平方米左右，國瑞城的開盤價也在30000元/平方米。數量眾多的公寓項目上市，很可能將再次導致12月京城樓市銷售均價的持續(xù)上揚。
中大恒基不動產營銷總經理趙晨明認為，由于較為優(yōu)越的區(qū)域位置，“四環(huán)內”已經成為“高房價”的同義詞，加之12月新入市的四環(huán)內產品多為高檔公寓，其價格更會與普通購房者需求和可承受能力存在一定偏差，因此預計12月入市的城區(qū)樓盤將有一個較長的市場消化期。
●亮點●年底中小戶型供應相對充足
令人欣慰的是，12月中小戶型的供應還算相對充足，預計將會有16個小戶型項目入市，比例達到36%。16個小戶型項目中有9個純新盤供應，包括西海2008、城南大道、文成建筑、美利山、伯朗峰、金地名京、東外公館等，大部分位于四至五環(huán)之間。
事實上，今年下半年以來，中小戶型供應量一直持續(xù)升溫，而市場對此反應熱烈，表現出了強大的消化能力，很多小戶型樓盤開盤不到一個月時間即全部售罄。趙晨明指出，通過小戶型的熱銷可以看出，市場需求并非已經完全淡化，確切地講，在高房價、大戶型的雙重擠壓下，強大的市場需求其實是被“冷藏”了起來。這種現象其實應該給一些發(fā)愁房子賣不出去的開發(fā)商帶來一些啟發(fā)，畢竟，“苦苦支撐”恐怕并非明智之舉。
●盤點●“冬天里的春天”畢竟還是“冬天”
11月最初幾天的樓市多少顯得有些驚人。11月1日至4日(周四至周日)，日均成交687套，4天的成交量逼近3000套大關，相當于10月一個多星期的成交量，不少人將此次樓市的突然火爆視為“冬天里的春天”。
但“冬天里的春天”畢竟還是“冬天”。其實，這4天的交易高峰并非市場需求的主動大規(guī)模釋放，其根本原因在于10月底大批中小項目突然集中開盤，市場供應量大增且小戶型的供給與消費者需求相符，因而帶動了交易總量的驟然上升。然而在此之后，由于銷售淡季逐漸到來，加之房價不斷上漲給人們帶來的心理影響，北京樓市在11月4日后的兩個星期內一直處于“有價無市”的狀態(tài)。
中大恒基不動產營銷總經理趙晨明認為，這種市場現象的形成，一方面是由于近期公寓、別墅類高端產品的供應量加大，導致整體房價出現大幅度上揚；另一方面，在這種房價一路看漲的勢頭下，普通購房人的跟漲能力有限，導致短期內購買力下降；而且從明年1月1日起，購房貸款將執(zhí)行今年5次加息后的利率，這也使購房者的購買欲望大打折扣，政府從多方入手緊縮銀根，收緊流動性，在抑制了銀行的貸款沖動、降低金融風險的同時也把普通人購房的門檻大大提高。
●聲音●樓市進入“博弈”期
人們越是不買房，房價反而越是一個勁兒地往上躥；房價越漲，人們也越傾向于決心不買房。這樣的“博弈”在趙晨明看來，其實背后是開發(fā)商與購房人截然不同兩種市場判斷的交鋒。
“一方面買方心態(tài)已經稍微緩和，對后市先采取觀望態(tài)度，不急于介入；另一方面賣方看好后市的心態(tài)也沒有改變，對未來預期價格的‘折現’意愿并沒有降低。這兩種認知造成了樓市價格和銷售量呈明顯反比的市場現狀，并且這種狀況將一直持續(xù)影響12月的京城樓市，甚至還會成為明年上半年市場的主旋律�！壁w晨明指出，對于房地產市場而言，今年年底到明年年初將會是一個較為微妙的關口。雖然無數業(yè)內人士都從供需關系的角度認為2008奧運之后房價不會下滑，但在民間對“后奧運樓市”表示擔憂的心理影響下，有相當一部分存量房持有者、特別是投資者，都很有可能搶在奧運會之前把房產出手套現，對于一些獲益大戶，甚至不排除略降房價以求搶行出市的可能。而一旦這種行為成為普遍的“現象”，那必然會對一手房市場或多或少產生一些影響，雖然影響的幅度目前很難確定，但很可能會觸動開發(fā)商的心態(tài)和市場的格局。
與此同時，開發(fā)商堅持高價策略，證明他們堅信供求失衡的大背景短期內無法撼動。即便限價房有望在明年年初開始構成一股很大的供應流，但市場的“饑餓感”并不是限價房能解決的問題。因此，只要不是過于追求現金流，放緩銷售周期未嘗不是理想的選擇，支付能力更高以及“繃不住”被迫入市的消費者，都能幫助開發(fā)商完成銷售目標。(高彤)
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