“我相信資金監(jiān)管新政實(shí)施后，會(huì)有一些不具備資金監(jiān)管資格的經(jīng)紀(jì)公司選擇資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金監(jiān)管�！痹缭�6月中旬，北京開太物業(yè)交易保證專業(yè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理白鈞在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)，就曾對(duì)公司在二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)寄予厚望，這家有三大外資銀行背景的公司，相信憑借其實(shí)力，一定能在市場(chǎng)中占據(jù)相應(yīng)的份額。
與白鈞持相同觀點(diǎn)的資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)還有很多，可以為此提供佐證的是，在北京市建委公布的55家具備從事房產(chǎn)中介資金擔(dān)保業(yè)務(wù)資格的機(jī)構(gòu)中，資金擔(dān)保公司占到16家。
記者了解到，自6月25日起，北京市正式實(shí)施資金監(jiān)管新政，一些看好二手房市場(chǎng)的資金擔(dān)保公司摩拳擦掌，希望能在這個(gè)新興行業(yè)中分一杯羹。然而4個(gè)月過(guò)去，已有資金擔(dān)保公司開始選擇退出市場(chǎng)，他們不僅沒能拿到想象中的利潤(rùn)，而且部分公司也未能拿到房產(chǎn)中介的一單。
在白鈞看來(lái)，不是這些公司不愿意推廣，而是資金監(jiān)管業(yè)務(wù)并沒有實(shí)現(xiàn)它降低交易風(fēng)險(xiǎn)、保障消費(fèi)者權(quán)益的最終目的。其中中宇匯通擔(dān)保有限公司已經(jīng)正式對(duì)外發(fā)布退市公示。
“我們希望能把資金監(jiān)管真正地做起來(lái)，從獨(dú)立的第三方角度保障買賣雙方的交易安全�！卑租x說(shuō)，他希望中天置業(yè)的事情能讓有關(guān)部門反思，資金監(jiān)管的現(xiàn)狀能有所改觀。
資金監(jiān)管比重不到一成
“現(xiàn)在二手房交易中，通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司走資金監(jiān)管的數(shù)量非常有限，大部分都是自行劃轉(zhuǎn)�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰慕�(jīng)紀(jì)公司工作人員告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，在試運(yùn)行階段，經(jīng)紀(jì)公司不清楚政策執(zhí)行的力度，大都盡量通過(guò)資金監(jiān)管成交，但在觀望一段時(shí)間后，發(fā)現(xiàn)資金監(jiān)管過(guò)戶時(shí)間太長(zhǎng)，政府也并未提出強(qiáng)制性要求，在執(zhí)行上就有所松懈。
記者對(duì)北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站上的資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，截至2007年12月1日，55家具備資金監(jiān)管資格的機(jī)構(gòu)已完成資金監(jiān)管的交易量?jī)H為39套，正在進(jìn)行當(dāng)中的為164套。而同期二手房網(wǎng)上簽約的數(shù)量則高達(dá)14973套，遠(yuǎn)高于資金監(jiān)管的成交量。
“從我們公司的交易情況來(lái)看，建委所屬網(wǎng)站上公布的資金監(jiān)管成交量就是真實(shí)的交易情況�！币患揖哂匈Y金監(jiān)管資格機(jī)構(gòu)的工作人員說(shuō)。
2006年北京市二手房市場(chǎng)的整體成交量76000套，月平均交易量6333套。依據(jù)去年同期交易水平，今年6月25日正式實(shí)施資金監(jiān)管新政至今的五個(gè)月里，二手房的成交量至少有31000套，而同期通過(guò)資金監(jiān)管賬戶成交和正在交易過(guò)程中的二手房?jī)H201套。
由以上數(shù)據(jù)可以看出，無(wú)論是資金監(jiān)管還是網(wǎng)上簽約的二手房，占總成交量的比重都不大�！爱�(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)傳聞，不通過(guò)網(wǎng)上簽約就不能過(guò)戶，所以大公司都將房源和交易情況在網(wǎng)上公示，但也有一些小公司不按規(guī)定操作。”經(jīng)紀(jì)公司的一位工作人員說(shuō)。
“在資金監(jiān)管上，每個(gè)公司的操作程度都不一樣，有資金監(jiān)管資格的大公司要比無(wú)資金監(jiān)管資格的小公司成交比重大，沒有資格的小公司要想走資金監(jiān)管的話，還需要向其它公司支付一定的費(fèi)用�！币晃恢挥袃杉议T店的經(jīng)紀(jì)公司老板私下告訴記者，他們公司的交易就都是通過(guò)私下劃轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)。
有知情人士透露，“從資金監(jiān)管新政執(zhí)行至今，工商銀行里的資金監(jiān)管賬戶中，沉淀資金總量最多時(shí)也只有數(shù)億元�！�
在北京市建委公布的資金監(jiān)管名單中，通過(guò)工商銀行成交的二手房套數(shù)在所有銀行中位居前列，占到總數(shù)的一半以上。“以北京市現(xiàn)在的房?jī)r(jià)水平計(jì)算，一套二手房的價(jià)格在100萬(wàn)元左右，現(xiàn)階段已經(jīng)通過(guò)資金監(jiān)管賬號(hào)成交201套房子的成交額能達(dá)到2億元，這與我了解到的情況是一致的�！鄙鲜鋈耸糠Q。
買賣雙方對(duì)資金監(jiān)管知之甚少
但最應(yīng)當(dāng)享受資金監(jiān)管新政益處的買賣雙方卻并不了解資金監(jiān)管新政的具體內(nèi)容。
張玉(化名)于2007年5月27日與某經(jīng)紀(jì)公司簽訂房屋代理合同(當(dāng)時(shí)北京市已經(jīng)開始試運(yùn)行資金監(jiān)管)，8月初與購(gòu)房人簽訂房屋買賣合同，并在朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理完過(guò)戶手續(xù)。
“我的房子在朝陽(yáng)區(qū)華龍美樹小區(qū)，房子總價(jià)30萬(wàn)元，買房人需要貸款，給了我9萬(wàn)元的首付款，一直到9月中旬等買房人拿到房產(chǎn)證，我才收到全部的房款。當(dāng)時(shí)經(jīng)紀(jì)公司說(shuō)，他們公司可以替買房人墊付錢，但要他多交幾千元的服務(wù)費(fèi)。”張玉之所以賣掉房子就是因?yàn)橹庇缅X，但考慮到買房人的經(jīng)濟(jì)情況，張玉同意等待。
“我在朝陽(yáng)區(qū)房屋交易中心辦理過(guò)戶時(shí)，那里的工作人員告訴我，要30天才能回款給我，我以為這是資金監(jiān)管的要求。”一直到2007年10月，張玉無(wú)意中發(fā)現(xiàn)自己居然簽訂有《存量房交易估算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》時(shí)，才知道自己并沒有通過(guò)資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行交易，而花費(fèi)的時(shí)間卻與資金監(jiān)管并無(wú)兩樣。
與張玉不同，閻成(化名)通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買一套位于豐臺(tái)區(qū)的房子，身為軍人他辦事非常謹(jǐn)慎，在熟讀二手房交易相關(guān)的文件后，決定一定要通過(guò)資金監(jiān)管交易。
“當(dāng)時(shí)經(jīng)紀(jì)公司的人和我說(shuō)，房主認(rèn)為資金監(jiān)管回款時(shí)間太慢，要自行劃轉(zhuǎn)。但我并沒有妥協(xié)，堅(jiān)持不通過(guò)資金監(jiān)管交易就不買房子�！痹陂惓傻膱�(jiān)持下，最終經(jīng)紀(jì)公司告訴他賣房人同意資金監(jiān)管。
由于此前的一些周折，在拿到房屋買賣合同后，閻成留了個(gè)心眼，他發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)公司給自己的打款賬號(hào)與建委網(wǎng)站上公布的該公司資金監(jiān)管賬號(hào)不一致，而經(jīng)紀(jì)公司的工作人員卻稱這是資金監(jiān)管賬號(hào)的子賬號(hào)。
“我算是一個(gè)相當(dāng)謹(jǐn)慎的人，在買房之前不僅看了許多文件，還咨詢專家，可即便如此，一些操作細(xì)節(jié)我還是沒有弄清楚�！遍惓苫貞浧鹳I房經(jīng)歷時(shí)感慨萬(wàn)千，他并不認(rèn)為買房人一定就會(huì)處在劣勢(shì)。“如果說(shuō)清楚自行劃轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，大部分賣房人也不愿意承擔(dān)資金被卷走的風(fēng)險(xiǎn)，只要經(jīng)紀(jì)公司和大家說(shuō)清楚了，大部分人還是會(huì)同意資金監(jiān)管的。”
中介機(jī)構(gòu)缺乏操作積極性
“資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)不參與二手房買賣，沒有客戶信息，通過(guò)資金監(jiān)管成交的二手房數(shù)量少也正常�！狈治鋈耸恐赋�。
北京市中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站上的公開信息顯示，截至2007年12月1日，通過(guò)資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)成交和正在處理過(guò)程中的二手房交易數(shù)量為4套，通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司的為199套。
“經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)并非不愿意說(shuō)服客戶通過(guò)資金監(jiān)管交易，如果政府強(qiáng)制執(zhí)行我們肯定要遵照?qǐng)?zhí)行�！蹦辰�(jīng)紀(jì)公司的中層管理人員告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，現(xiàn)在北京市場(chǎng)二手房交易很活躍，有實(shí)力的經(jīng)紀(jì)公司不需要占用大量的客戶資金，之所以不愿意說(shuō)服客戶走資金監(jiān)管，是因?yàn)橘Y金監(jiān)管的交易時(shí)間太長(zhǎng)。
“比如說(shuō)朝陽(yáng)區(qū)從過(guò)戶到發(fā)房本，整個(gè)流程操作下來(lái)至少要一個(gè)月的時(shí)間。”他說(shuō)。
但另一位業(yè)內(nèi)人士卻持不同觀點(diǎn)，他認(rèn)為經(jīng)紀(jì)公司缺乏積極性還與公司從資金監(jiān)管中得不到好處有關(guān)，“經(jīng)紀(jì)公司開店的支出很大，運(yùn)營(yíng)成本非常高，如果僅憑自有資金，要想實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張根本不可能，特別是對(duì)還在暗箱操作‘現(xiàn)金收購(gòu)’房屋業(yè)務(wù)的公司，資金監(jiān)管凍結(jié)了客戶的錢，經(jīng)紀(jì)公司將失去押房的經(jīng)濟(jì)來(lái)源�！�
據(jù)透露，在實(shí)踐操作過(guò)程中，經(jīng)紀(jì)公司往往會(huì)以賣房人不同意為由，說(shuō)服買房人放棄資金監(jiān)管。部分經(jīng)紀(jì)公司會(huì)通過(guò)公證處，買下房子但不過(guò)戶，再賣給買房人，買房人無(wú)奈之下只能接受自行劃轉(zhuǎn)的交易方式。
資金監(jiān)管為何留有余地？
盡管政府三令五申，資金監(jiān)管的執(zhí)行情況卻不容樂觀，有人認(rèn)為在政策制定初期就存在一些漏洞。
記者了解到，北京市執(zhí)行的資金監(jiān)管政策中規(guī)定二手房交易有兩種方式，一種是使用資金監(jiān)管專用賬戶，另一種則可由買賣雙方自行交易。
“考慮到北京地區(qū)的特殊情況，在現(xiàn)階段讓一些經(jīng)紀(jì)公司參與資金監(jiān)管，是符合過(guò)渡階段特點(diǎn)的�！痹缭谫Y金監(jiān)管政策實(shí)施之初，相關(guān)主管部門的負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)就表示，北京之所以執(zhí)行兩種資金劃轉(zhuǎn)方式，并讓經(jīng)紀(jì)公司在銀行開設(shè)資金監(jiān)管賬戶，是在考察其它地區(qū)資金監(jiān)管模式后，結(jié)合北京當(dāng)?shù)靥卣髯龀龅臎Q定。
而在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，正是這兩種執(zhí)行方式留下的余地，讓資金監(jiān)管新政最終落入執(zhí)行難的困境中。
“也許政府主管部門之所以出臺(tái)互為補(bǔ)充的兩種方式，是為了讓行業(yè)能夠有時(shí)間適應(yīng)新政，但客觀上卻導(dǎo)致資金監(jiān)管新政執(zhí)行不力。”白鈞在參與新政制定的討論中，就明確表示對(duì)執(zhí)行兩種操作方式的擔(dān)憂，他認(rèn)為大部分經(jīng)紀(jì)公司可能會(huì)選擇自行劃轉(zhuǎn)。
“在其它國(guó)家或地區(qū)，政府鼓勵(lì)資金監(jiān)管，如果通過(guò)資金監(jiān)管進(jìn)行交易就能享受一些優(yōu)惠，而北京不是這樣的，如果通過(guò)資金監(jiān)管，交易雙方就必須等待更長(zhǎng)的劃款時(shí)間�！彼f(shuō)，要想推廣資金監(jiān)管，一方面要加強(qiáng)資金監(jiān)管的執(zhí)行力度，另一方面也要為執(zhí)行資金監(jiān)管的交易雙方提供便捷的服務(wù)。
“資金監(jiān)管有利于防范交易風(fēng)險(xiǎn)，保障資金安全。在二手房市場(chǎng)發(fā)展的初級(jí)階段，尤其需要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，必須完善資金監(jiān)管的交易細(xì)節(jié)，縮短政策執(zhí)行的過(guò)渡時(shí)間，避免資金監(jiān)管政策長(zhǎng)時(shí)間流于形式�！眹�(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心林家彬副部長(zhǎng)對(duì)記者表示。(張一鳴)
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