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    2008年10月23日，據(jù)中國(guó)財(cái)政部網(wǎng)站消息，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。 中新社發(fā) 劉君鳳 攝

　　近段時(shí)間，央行頻頻發(fā)布房貸新政：9月16日，貸款基準(zhǔn)利率降低0.27%；10月9日，存貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；10月22日，將貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。幾次降低貸款基準(zhǔn)利率，下調(diào)首付款等購(gòu)房利好，宣布了加息周期結(jié)束，降息通道來(lái)臨。對(duì)于購(gòu)房者而言，隨降息而調(diào)整自己的房貸還款計(jì)劃是全新的課題。金融界人士建議，在降息周期，貸款應(yīng)縮短利率浮動(dòng)期，通過選擇利率靈活的個(gè)貸產(chǎn)品以減少利息支付。

　　關(guān)于個(gè)貸 固定利率產(chǎn)品失寵

　　為避免預(yù)期利息風(fēng)險(xiǎn)而推出的固定利率個(gè)貸產(chǎn)品近年來(lái)一直是很多購(gòu)房者的首選，雖然利率略高于同期基準(zhǔn)利率，但很多購(gòu)房者認(rèn)為處于加息通道，利率上調(diào)的可能性極大，因此選擇固定利率產(chǎn)品以確保未來(lái)資產(chǎn)支出的固定性，規(guī)避利率上揚(yáng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于固定利率產(chǎn)品的近況，招商銀行相關(guān)人士表示，雖然經(jīng)過兩次降息，但是銀行執(zhí)行的固定利率房貸利率還是比央行的基準(zhǔn)利率低，招商銀行5年以上固定利率房貸基準(zhǔn)利率為7.11%，而下調(diào)后的貸款基準(zhǔn)利率為7.47%，所以對(duì)固定利率的客戶沒有必要馬上著急將固定利率轉(zhuǎn)換成浮動(dòng)利率，而且針對(duì)目前的降息通道，招商銀行成都分行稱暫時(shí)未接到總行調(diào)整固定利率產(chǎn)品利率標(biāo)準(zhǔn)的通知。

　　【專家建議】

　　目前5年以上的貸款利率是央行基準(zhǔn)利率7.47%，首次置業(yè)優(yōu)質(zhì)客戶在各銀行基本都能享受利率下調(diào)15%的優(yōu)惠政策，即貸款利率為6.35%左右；但同期的固定利率房貸在7.11%左右，高于浮動(dòng)利率。以目前國(guó)內(nèi)金融形勢(shì)看，近期再次步入加息周期的可能性較小，所以固定利率可能較難以跑贏浮動(dòng)利率。由于合同上規(guī)定了還貸使用固定利率，所以購(gòu)房者想要轉(zhuǎn)換成浮動(dòng)利率通常需要支付一定的違約金，但固定利率產(chǎn)品的時(shí)間期間一般都比較短，在3-5年左右，如果購(gòu)房者不想支付違約金，可在與銀行簽訂的固定利率產(chǎn)品執(zhí)行期滿后轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率，避免以后支付更多的利息。

　　關(guān)于還貸 提前還貸客戶減少

　　據(jù)了解，隨著降息通道的開啟，往年到了年底提前還貸的風(fēng)潮在今年也有所改觀。“以前加息時(shí)怕承擔(dān)更多的利息，所以提前把銀行的錢還了；但現(xiàn)在國(guó)家開始降息，鼓勵(lì)大家消費(fèi)，我們也不急著馬上把錢還給銀行，準(zhǔn)備用手上的錢考慮其它投資。而且財(cái)政部才剛剛頒發(fā)了新政，可能還有降息救市的舉措，所以不著急提前還貸了�！笔⑾壬�去年提前還了一筆銀行房貸款，但今年不打算再提前還。像他這樣的購(gòu)房者不在少數(shù)，很多購(gòu)房者都表示，要看央行年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)政策，但就目前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看，再次加息的可能性比較小，沒有利息壓力的話，提前還貸者自然比去年少。

　　【專家建議】

　　除了購(gòu)房者外，今年各銀行對(duì)房貸市場(chǎng)的行為也有所改變。前兩年各銀行為了爭(zhēng)食房貸蛋糕，紛紛研發(fā)特色產(chǎn)品，包括“固定利率房貸”在內(nèi)的“接力貸”“氣球貸”“雙周供”“隨借隨還”等產(chǎn)品，成為銀行競(jìng)爭(zhēng)的法寶。但綜觀今年，銀行推出的新房貸產(chǎn)品寥寥無(wú)幾，有業(yè)界人士認(rèn)為，這與年初央行制定的銀根緊縮政策不無(wú)關(guān)系，再加上房產(chǎn)市場(chǎng)本身的發(fā)展不比前兩年，“銀行來(lái)也不會(huì)太有動(dòng)力去研發(fā)房貸新品�！�

　　關(guān)于利率 浮動(dòng)期限越短越好

　　“降息和加息一樣，要等到第二年1月1日才能按照最新的利率執(zhí)行�！奔易【叛蹣虻氖⑾壬�在今年第一次貸款利率降低后咨詢銀行，得到了關(guān)于最新利率執(zhí)行的回復(fù)是要等到明年執(zhí)行。據(jù)了解，在加息通道上越晚執(zhí)行增加后的利率對(duì)貸款者而言付出的利息越少，但面對(duì)目前的降息聲，很多貸款者都希望能盡快執(zhí)行降低后的利率，以減少利息支出。

　　據(jù)了解，目前銀行執(zhí)行的利率調(diào)整主要有兩種調(diào)整方式，“次年調(diào)整”和“次期調(diào)整”，次年調(diào)整即新的利率公布后，次年1月1日才按照新的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；次期調(diào)整，即可在利率調(diào)整后的第二期，一般就是調(diào)整后的第二個(gè)月就按照新利率執(zhí)行。在降息通道上，次期調(diào)整要更節(jié)省利息。

　　【專家建議】

　　客戶應(yīng)該改變思維模式，把房貸作為一種投資理財(cái)產(chǎn)品，根據(jù)利率變化調(diào)整自己的還貸計(jì)劃。雖然目前處于降息通道，但作為還款期限平均年限在10年至20年之間的絕大多數(shù)貸款客戶，應(yīng)長(zhǎng)遠(yuǎn)地綜合考慮資金安排，無(wú)論是加息還是降息，靈活的利率浮動(dòng)期限可以使購(gòu)房者掌握更多的主動(dòng)權(quán)。(記者符小曉)