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　　2008年11月6日，北京市住房公積金管理委員會就住房公積金管理政策做出調(diào)整，政策明確表示：按照管委會批準(zhǔn)的確定住房公積金貸款最高額度的原則，住房公積金貸款最高額度調(diào)整為80萬元；購買政策性住房的借款申請人不再受北京住房公積金繳存時(shí)限限制。借款申請人只需滿足建立住房公積金賬戶且處于繳存狀態(tài)條件即可申請住房公積金貸款。該政策實(shí)施一周后，樓市反應(yīng)熱烈，據(jù)各大中介門店的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，咨詢者數(shù)量顯著增加。而該政策也給市場帶來了五重利好。

　　市場反應(yīng)

　　公積金貸款人數(shù)增一成

　　新的公積金貸款額度已經(jīng)實(shí)行一周，這對房地產(chǎn)市場尤其是房貸消費(fèi)者是否起到了“提振”作用呢？據(jù)各大中介公司的數(shù)據(jù)顯示，公積金貸款咨詢?nèi)藬?shù)顯著上升，而公積金貸款人數(shù)也有近一成的增長。

　　公積金貸款咨詢者數(shù)量上升

　　據(jù)“我愛我家”的統(tǒng)計(jì)，新的公積金貸款政策實(shí)施以來，許多購房者致電到“我愛我家”門店咨詢，咨詢量比原來增長了30%。登記量也有相應(yīng)上浮。主要詢問最新貸款額度問題以及辦理方式等。目前購房者比較關(guān)心的問題仍是公積金具體使用辦法、首付數(shù)額多少、商貸和公積金比例等問題。咨詢者中以年輕人居多，占到40%左右。而目前購房者比較關(guān)注的項(xiàng)目基本都是在80萬-100萬元之間，地理位置比較好的中小戶型。

　　據(jù)千萬家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月6日至10日，客戶在中介門店咨詢相關(guān)事宜的比例明顯增多，購房者主動傾向公積金貸款的比率也提升了20%左右，目前大多數(shù)客戶較為關(guān)注的問題是：該中介能否辦理公積金貸款、辦理流程及辦理周期以及個(gè)體公積金還貸的計(jì)算等。

　　典型區(qū)域公積金貸款成交量上漲9.6%

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 11月6日-11日10個(gè)典型區(qū)域公積金貸款二手房成交相比上月同期上漲9.6%，這11個(gè)區(qū)域分別為安外、德外、定福莊、東二環(huán)內(nèi)、廣外、回龍觀、勁松、舊宮、蘋果園、清河等。90平方米以上二手房公積金貸款成交量相比上月同期上漲一成左右。

　　“鏈家地產(chǎn)”副總祈士釗認(rèn)為，綜觀10個(gè)典型區(qū)域房產(chǎn)特點(diǎn)，基本都為房齡較老、戶型較小的老城區(qū)房或者郊區(qū)總價(jià)偏低房，這兩種類型房產(chǎn)自住比例相對普通商品房高出近一成，因此公積金貸款意愿和條件都相對更高，公積金貸款額度的提高無疑進(jìn)一步放寬了房貸消費(fèi)者的門檻，使得公積金貸款成交量因此上漲。在公積金貸款上限未調(diào)高以前，大多數(shù)90平方米以上房產(chǎn)由于額度不夠無法選擇公積金貸款購房，而當(dāng)前商業(yè)貸款購買90平方米以上住房的政策又相對較為嚴(yán)苛：首付需至少達(dá)到3成，并且實(shí)行最低0.85倍的優(yōu)惠利率，持有成本和利息要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公積金貸款；而購買第二套房則成本相對更高，首付比例40%，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。正因?yàn)?0平方米以上房產(chǎn)公積金貸款低息優(yōu)勢更加明顯，此次公積金貸款最高額度上調(diào)后，用公積金貸款購房的意愿更高，直接促使90平方米以上二手房公積金貸款成交量上漲。

　　80萬-90萬二手房公積金貸款比例上升

　　公積金上限調(diào)整后，80萬-90萬二手房公積金貸款比例上漲14%。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，此次公積金貸款最高額度上調(diào)，受惠最大的莫過于貸款額60萬以上80萬以下的購房者，即購買總價(jià)75萬-100萬元房產(chǎn)的消費(fèi)者受益最大。調(diào)整前，這部分購房者只能使用組合貸款或者商貸，調(diào)整后，部分貸款可全部使用公積金進(jìn)行貸款。而在總價(jià)75萬-100萬元二手房成交中，80萬-90萬房產(chǎn)占比較多，原本走組合貸款購房的消費(fèi)者順理成章地直接用公積金貸款購房，促進(jìn)了80萬-90萬二手房公積金貸款比例上漲。

　　案例解析

　　為樓市帶來五重利好

　　北京中原三級市場研究部的分析師認(rèn)為，通過此次住房公積金管理政策的調(diào)整，結(jié)合10月26日發(fā)布的調(diào)整住房公積金貸款利率和首付款比例的通知，對于有購房需求或正在選擇房產(chǎn)的準(zhǔn)購房者而言，在購房選擇的位置、面積等諸多方面可以進(jìn)行新的調(diào)整，選擇面也更寬闊，并在很大程度上降低首次購房者的購房門檻。通過案例可以一目了然。

　　案例：

　　劉先生在京多年，打算使用公積金貸款購買房產(chǎn)一套。而經(jīng)歷了2008的大半年樓市低迷期，目前看準(zhǔn)一套北四環(huán)的商品房。

　　房產(chǎn)情況如下：面積：81.5平方米；價(jià)格：約110萬元(單價(jià)：13500元/平方米)；樓層：3層(共15層)。

　　劉先生個(gè)人資金：手頭自有準(zhǔn)備購房資金45萬元；

　　由于在11月6日公積金管理政策調(diào)整前，公積金貸款最高額度是60萬，加上劉先生全部自有資金45萬，仍然不夠該套房產(chǎn)的總價(jià)。劉先生正在為資金不足而發(fā)愁，考慮找朋友、親戚借錢。

　　在11月6日發(fā)布公積金管理政策調(diào)整后，公積金貸款最高額度調(diào)整為80萬，較之前增加20萬元的貸款額度，這對于劉先生而言，就可以不必考慮資金的不足問題，甚至可以在原來選擇的基礎(chǔ)上，重新調(diào)整自己的購房計(jì)劃。

　　利好1

　　首付壓力得緩解

　　案例中的劉先生正在為首付不夠而發(fā)愁，公積金政策調(diào)整后，他可以多貸款20萬，如此而言，劉先生貸款80萬加其自有資金30萬就可以輕松付首付，提早購房產(chǎn)。而這項(xiàng)利好同樣適用于已選好房產(chǎn)項(xiàng)目，而首付難以湊足的準(zhǔn)購房消費(fèi)者。

　　利好2

　　房產(chǎn)地段可優(yōu)選

　　案例中，享受政策利好后，劉先生不僅夠付首付款，還有15萬元的富余。就可以考慮選擇到一些更理想的地段購房。

　　如案例中的劉先生之前的選擇是單價(jià)13500元/平方米的北四環(huán)房產(chǎn)，而有了15萬元的富余后，依然以選擇81.5平方米左右的房產(chǎn)為對象，就可以選擇每平方米單價(jià)1150000/81.5=(約)15337元的房產(chǎn)(相當(dāng)于每平方米提高了約1837元)，即劉先生可以考慮選擇15337元/平方米的更靠近市中心的三環(huán)位置的房產(chǎn)。這樣，居住位置更靠近市中心，在交通成本及時(shí)間成本方面也意味著均有所降低。

　　利好3

　　購房面積可優(yōu)選

　　此次公積金政策調(diào)整后，意味著購房資金更充裕。可以利用多貸款的額度選擇面積大一點(diǎn)的房產(chǎn)，一步到位改善住房環(huán)境。

　　案例中的劉先生，其所購買的房產(chǎn)如果單價(jià)依然保持13500元/平方米不變，劉先生利用富余的15萬元可以考慮將房產(chǎn)面積的選擇擴(kuò)大150000/13500=(約)11平方米。即意味著劉先生可以考慮購買92.5平方米左右的房產(chǎn)，提早住大房，提早改善住房環(huán)境。

　　利好4

　　購買樓層可優(yōu)選

　　案例中的劉先生如果不做地段和面積的重新選擇，可以重新考慮樓層，以保證居住的環(huán)境更加舒適。

　　假設(shè)樓層每提高一層，房產(chǎn)價(jià)格將提升150元/平方米。劉先生可以利用手頭富余的15萬元資金，將自己的樓層提升到10-13層，這樣在采光和視野等方面都要比之前的選擇好一些，居住起來會更加舒適。

　　利好5

　　購房后期壓力緩解

　　如果消費(fèi)者對于自己目前選擇的房產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)十分滿意，無需做如上的任何改變時(shí)，消費(fèi)者可以考慮降低自己的首付款，利用此次政策的利好，留更多的自有資金在手邊，以作為繳納購房相關(guān)稅費(fèi)及裝修等購房后期費(fèi)用花銷之用，緩解購房后期的相關(guān)花銷壓力。

　　算賬

　　75萬-100萬元購房者可節(jié)省4萬元利息

　　北京公積金的最高貸款額度將由目前的60萬元提高到80萬元�！版溂业禺a(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，公積金貸款最高額度上調(diào)，受惠最大的莫過于貸款額60萬以上80萬以下的購房者，即購買總價(jià)75萬-100萬元房產(chǎn)的消費(fèi)者受益最大。調(diào)整前，這部分購房者只能使用組合貸款或者商貸，調(diào)整后，部分貸款可全部使用公積金進(jìn)行貸款。使得通過公積金貸款的人可以節(jié)省利息4萬元。

　　李先生購買了一套建筑面積90平方米以下總價(jià)100萬元房產(chǎn)，最高貸款額度為80萬元，李先生具有公積金貸款的條件，在貸款額度上調(diào)前，由于原公積金貸款最高額度為60萬元，因此，李先生只能選擇公積金貸款60萬元及商貸20萬元的組合貸款，貸款年限20年；而在最高額度上調(diào)后，李先生所貸款的80萬元，可全部選擇公積金貸款，目前公積金貸款利率為4.59%，而商貸的優(yōu)惠利率為6.12%，累次加息后，公積金貸款利率的優(yōu)勢無疑更加明顯。目前公積金還款方式為自由還款法，但是為了方便對比參考，李先生在公積金貸款最高額度調(diào)整前后的月還款對比及支出利息對比均用等額本息還款法進(jìn)行計(jì)算：

　　從附表可以看出,公積金貸款額度調(diào)高以后，80萬元可全部使用公積金貸款，每月還款額比調(diào)整前的組合貸款少還171.71元，總償還利息可節(jié)省41209.35元。另外，辦理組合貸款比單純辦理公積金貸款手續(xù)更多、需時(shí)更長、手續(xù)費(fèi)更多，部分購房者甚至因?yàn)榻M合貸款太繁瑣轉(zhuǎn)而全部采用商貸，而此次公積金上浮最高額度后，部分購房者可直接選用公積金貸款，既省錢又省時(shí)省心。(記者 趙麗萍）