對于中國掌管房地產(chǎn)調(diào)控的政府職能部門來說，居民住房的房價究竟?jié)q了多少，始終是一個“極為敏感”的數(shù)據(jù)。因為它的高低，不僅關系到對現(xiàn)有政府調(diào)控政策優(yōu)劣和行政執(zhí)行力好壞的評價，而且還直接可能引發(fā)國家出臺新的房地產(chǎn)和住房“調(diào)控政策”。但最近出現(xiàn)的一系列房價“數(shù)據(jù)打架”事件，使越來越多的人開始懷疑，中國的房價數(shù)據(jù)究竟有多少“科學性”和“可信性”；在這些數(shù)據(jù)沖突的背后，究竟隱藏著什么樣的“真相”。
中國房價的三個矛盾
近一段時間以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些頗讓人費解的現(xiàn)象：同是政府職能部門，對同一地區(qū)的城市房價分析報告，卻作出了兩種截然相反的判斷；而當?shù)乩习傩赵凇耙贿呎f升，一邊說降”的報告面前不知所措的同時，只能眼睜睜地看著不斷攀升的房價而嘆息；政府職能部門認為城市房價5.5%的漲幅在全世界范圍內(nèi)都屬“健康”范疇的同時，國家對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控卻仍然進行著。
中國的房價到底怎么了？
矛盾一
官方數(shù)據(jù)為何“打架”
在今年3月全國“兩會”期間，廣州市市長張廣寧公開發(fā)表了降低房價的承諾。同時為了抑制房價，廣州市政府推出了“廣七條”。
4月13日，廣州市國土房管局發(fā)布的房地產(chǎn)市場分析報告顯示，3月，廣州“一手房”均價為7029元/平方米，比2月的7729元下降了700元。當?shù)貓蠹堃曋疄樾姓侄胃深A房價的成功范例，并推而廣之，稱“只要政府下決心，就沒有降不下的房價！”
然而僅四天后，由國家發(fā)改委發(fā)布的《2007年一季度房地產(chǎn)市場運行情況》報告中的數(shù)字卻截然相反。這一調(diào)查顯示，今年3月，廣州新建商品住房銷售價格同比上漲8.6%，環(huán)比上漲1.2%。
兩組數(shù)據(jù)公開“吵架”，各方反應一片嘩然。
據(jù)廣州當?shù)孛襟w披露，造成兩組數(shù)據(jù)差別的直接原因是，廣州市在今年3月的數(shù)據(jù)統(tǒng)計中首次納入了花都區(qū)。該區(qū)位于廣州市遠郊，房價較低，自然拉低了統(tǒng)計均價。廣州市國土房管局宣傳處劉處長在接受媒體采訪時澄清，“這只是區(qū)域性結(jié)構(gòu)變化，和‘廣七條’等調(diào)控措施沒有直接關系�！�
據(jù)廣州市國土房管局統(tǒng)計，3月廣州中心城區(qū)的住宅均價并未顯著下降，成交總量只有35.8萬平方米，減幅達35.5%，占成交總量降至近六成。而此前未列入統(tǒng)計范圍的花都區(qū)，其均價只有3759元/平方米，3月成交量達到13.82萬平方米，占總成交量的23%。正是這一“結(jié)構(gòu)性變化”，令廣州市房價在市長“承諾降價”后下降了9%，并與國家發(fā)改委公布數(shù)據(jù)相悖。
顯然，所謂“廣州房價下跌”，只是價格不斷上漲的中心城區(qū)的銷售比重下降帶來的“數(shù)字成就”。這就好比房價持續(xù)數(shù)月漲幅居全國之首的北京，如果通過增加順義、懷柔等郊區(qū)縣的住房供應量，或干脆將與河北相鄰的地區(qū)納入統(tǒng)計范圍，房價也會“下跌”。
矛盾二
“數(shù)據(jù)”說房價降了老百姓卻感覺房價升了
其實，房價漲還是跌的數(shù)據(jù)一直以來都缺乏統(tǒng)一說法。
國家統(tǒng)計局在今年1月下旬舉行的第一次“年度經(jīng)濟形勢發(fā)布會”上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年“全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，漲幅比上年回落2.1個百分點”；盡管有這樣的數(shù)據(jù)支撐，但新任國家統(tǒng)計局局長在會上對媒體承認，“房價漲幅仍然偏高。”
一面是官方發(fā)布的“漲幅回落”的數(shù)據(jù)，而另一邊，是居住在這70個大中城市的市民仍然感覺到房價在“上竄”。
為什么官方的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，會和絕大多數(shù)公眾(包括官員自己)的“切身感受”相差的如此之大呢？是統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)失真，還是公眾的實際感受“錯誤”？
首先必須承認，不少媒體在解讀此次發(fā)布會上統(tǒng)計局的房價5.5%的漲幅的時候，都存在一個“誤讀”，把它當作這70個大中城市商品住房、甚至是新建商品住房房價的漲幅。但如果要嚴格的“摳字眼”就會發(fā)現(xiàn)，國家統(tǒng)計局資料并沒有下這樣的“定義”。它只是說“全年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲5.5%”，對此并未多加解釋。
據(jù)了解，在國家統(tǒng)計局的“房屋”概念中，不僅有居民住房，還有大量的“非住房”。這其中，既有辦公用房，也有商業(yè)和營業(yè)用房，更有工業(yè)廠房用房(包括廠房和倉庫)等等。據(jù)不完全統(tǒng)計，這些“非住房”占到每年“房屋銷售”的30%左右。
眾所周知，在中國城市的房地產(chǎn)市場中，炒的最熱、房價漲幅最快的，就是新建的居民商品住房。如果把那些“半溫不熱”、甚至長年價格不動(如對客商優(yōu)惠的工業(yè)廠房)的“非住房”也“加權(quán)”到房價的漲幅的數(shù)據(jù)之中去，居民最關心的住房的房價漲幅會被拉下多少就可想而知了。
除此以外，就是在“銷售的住房”中，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)不僅包括了新建的商品住房，而且也包含了二手房�，F(xiàn)在的大多數(shù)城市中，二手房價的漲幅一般低于新建商品住房房價的漲幅。把它并在住房的房價漲幅中，就進一步拉低了房價漲幅的水平。
除了這些“統(tǒng)計口徑”差別外，在房價統(tǒng)計上的“特別”，也造成了住房房價漲幅數(shù)據(jù)統(tǒng)計上的“失真”。據(jù)了解，雖然統(tǒng)計調(diào)查部門在統(tǒng)計房價時，對外聲稱要求“同質(zhì)可比”(及用同一地段、同一樓盤、同一樓層、甚至同一朝向房屋在一定時間內(nèi)的價格變化作為房價漲跌的依據(jù))，但具體的價格是多少，漲跌如何變化，表格都是由開發(fā)商來“填空”的。而開發(fā)商在“做帳”上的“能耐”人所共知。
業(yè)內(nèi)人士透露說，一個房地產(chǎn)公司有多套賬本在業(yè)內(nèi)早已不是什么秘密。特別是當房價和利潤的高低，可能直接關系到納稅多少的時候，要想叫開發(fā)商規(guī)規(guī)矩矩的添上真實的房價數(shù)據(jù)，就等于讓開發(fā)商自己給自己套上“上吊”的繩索。尤其是在國家重申要征收土地增值稅之時，要開發(fā)商把真實的房價水平和漲幅自己填報到統(tǒng)計局的表格中，就相當于要他們自己為國家稅收多掏更多的“真金白銀”。這些顯然是某些“習慣于”偷稅漏稅、甚至在個人所得稅上也要“賴”上一把的開發(fā)商所“難以接受的”的。
一些開發(fā)商在自己填報的統(tǒng)計局的有關房地產(chǎn)調(diào)查的表格上作價之所以“多有得逞”，在某些方面還要“依賴”于統(tǒng)計方面的有關規(guī)定。根據(jù)有關統(tǒng)計規(guī)定，統(tǒng)計部門對被統(tǒng)計對象提供的資料要盡到“保密”的職責。而這點和國家要求的開發(fā)商必須公開商品房成交價的規(guī)定正好相反。有了這樣的“保護傘”， 一些開發(fā)商就可以更加“肆無忌憚”在房價上按照利益所需進行“編造”。
實際上，除了房價的漲幅因為“掌握”在一些開發(fā)商的手里而使其難以保證不“失真”以外，在統(tǒng)計房價時“加權(quán)擴大化”也使得房價漲幅的真實水平被打了一個大大的折扣。
據(jù)介紹，其他一些國家在統(tǒng)計一個城市或地方的房價時，很多都是用市中心的半徑地段或傳統(tǒng)城市區(qū)域來做統(tǒng)計比較的。有一位國內(nèi)開發(fā)商“大佬”自己就承認，“東京在公布房價的時候，就公布東京都15公里、20公里、30公里范圍內(nèi)的房價”。而在中國，一些城市雖然也根據(jù)離市中心的遠近劃分為多級地段，但在公布房價的時候，從來都是以一個城市為單位進行統(tǒng)計。眾所周知，在大中城市中，隨著市區(qū)(主城區(qū))可供開發(fā)住房的土地越來越少，大部分新建的商品住房都是建在新城區(qū)(也就是過去的郊區(qū)縣)。有的大城市主城區(qū)內(nèi)一年新建的商品住房，甚至連該市全年供應的新建商品住房的10%都不到。由于主城區(qū)內(nèi)的新建的商品住房呈現(xiàn)年年遞減之勢，所以不僅一個城市的房價越來越像該市的“新城區(qū)”房價，而且“全市的房價漲幅”也因為是“加權(quán)在一起”，自然也就被“拉下”了許多。
比如，北京的二環(huán)地段內(nèi)的房價可能一年漲了30%，但由于北京的房價是全部“加權(quán)統(tǒng)計”在一起的，而新建的商品住房不僅絕大部分在二環(huán)以外，而且其所占的市場比例也一年比一年大。如此的不可同比性“加權(quán)”在一起，就造成當?shù)胤績r的真實的漲幅被“統(tǒng)計方法”壓低。
除此之外，造成房價漲幅“失真”的另一方面原因，還在于人們誤以為房價的上漲，就是統(tǒng)計部門的統(tǒng)計的“房屋銷售價格”的上漲。
其實這也是兩種不同的概念。統(tǒng)計部門的“房屋銷售價格”，只是統(tǒng)計本年度買賣出去的房屋，但并不包括沒有交易的海量的居民現(xiàn)在居住的存量房屋的升值。比如說，上海的內(nèi)環(huán)內(nèi)哪怕房屋升值了50%，但由于很少有人買賣該地段的房屋，或者該地段房屋買賣占全市房屋買賣的比例很小，那么這樣的“升值”就基本上很難反映在統(tǒng)計局的“房屋銷售價格”的漲幅上。這也造成統(tǒng)計部門公布的房價漲幅數(shù)據(jù)，很難體現(xiàn)一個地方房屋價格真實的上漲狀況。
當然，除了在統(tǒng)計方法造成相當多地方的房價數(shù)據(jù)失真外，還有另外一個人們所不知的因素，也可能是拉低房價漲幅的原因之一。
有房地產(chǎn)方面的研究人員就提出，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房屋銷售價格上漲幅度，之所以低到5.5%，除了上述的原因以外，還有可能把不在房地產(chǎn)市場交易的、定向為領導干部所蓋的超低價“疑似福利房”也“加權(quán)”了進去。人們注意到，在國家統(tǒng)計局前幾年的統(tǒng)計年鑒中，專門有一項“城鎮(zhèn)和工礦區(qū)個人建房”。這里所謂的“個人建房”，被業(yè)內(nèi)人士普遍認為大多數(shù)就是領導干部的和其他特權(quán)人士的“疑似福利房”。僅在2004年，在此名下住宅的竣工面積，就高達2.1248億平方米，而同年，全國房地產(chǎn)市場商品住房的銷售面積，也只有3.3819億平方米。由于在國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計年鑒中，全國每年“城鎮(zhèn)新建住宅面積”，基本上就等于把每年房地產(chǎn)市場實際銷售的商品住房的面積，加上新竣工的、“非市場”的個人建房的面積。所以人們“按理同推”，懷疑在對全國70個大中城市的房價進行統(tǒng)計時，統(tǒng)計部門也可能同樣把“個人建房”(實際上大多數(shù)就是單位所建“特權(quán)房”)也算在了房屋的“銷售價格”中。
理由就是，國家統(tǒng)計局對外公布的，是“房屋銷售價格”，并沒有特指是“商品房市場價格”；而個人建房，同樣也包括在“房屋銷售”之中。 根據(jù)國家統(tǒng)計年鑒，從2000年-2004年這5年間，全國每年的“個人建房”總盤子就高達2億平方米左右，而它5年間每平方米的“竣工房屋價值”，只是從428元上升到468元左右，5年總共只上漲40元，加在一起5年的漲幅連10%還不到。如此大的“個人建房”“房屋銷售”比例，如此低的房價漲幅，如果真的“加權(quán)”在房價指數(shù)之中，中國房地產(chǎn)市場真實的房價漲幅，被拉下一半以上也是十分正常的。
矛盾三
“健康”的數(shù)據(jù)為何還要“宏觀調(diào)控”
分析人士稱，也許是因為中國房價漲幅的高低有著巨大的“經(jīng)濟效能”，能牽涉到很多的“利益角力”，所以，每次一到國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布全國70個城市的房價漲幅的時候，總是能在社會上掀起不小的“波瀾”。
近日，當國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局關于今年3月的“房屋銷售價格同比上漲5.9%，環(huán)比上漲0.6%”的“調(diào)查數(shù)據(jù)”公布后，輿論一片嘩然。盡管有媒體稱這個“官方數(shù)據(jù)”的房價漲幅，已經(jīng)超過2006年房地產(chǎn)“調(diào)控前水平”，但在公眾看來，這樣的數(shù)據(jù)和他們“切身感受”的房價高漲的實際情況還是存在較大的差距。因為在國家統(tǒng)計局“調(diào)查”的這70個城市中，幾乎沒有幾個地方的老百姓會認同他們居住地的房價，一年來的漲幅控制在兩位數(shù)以下。甚至在許多市民的直覺中，有相當多的地方，一年的房價漲幅甚至高達20-30%以上。
分析人士認為，房價每年5.5%的漲幅，在全球范圍內(nèi)都應該算得上是一個“健康”的數(shù)據(jù)，至少不是一個“病態(tài)的市場”。但如果中國的城市居民住房的房價真的如此“健康”，那么中國的房地產(chǎn)市場就無需再“調(diào)控”，房價也不會再成為社會的“熱點問題”。
但公眾是生活在現(xiàn)實中，而不是“統(tǒng)計數(shù)據(jù)”里。來自北京市房地產(chǎn)交易所的消息顯示，2006年僅北京住宅平均銷售價格達8050元/平米，均價同比去年上漲了20%；此外從民間研究機構(gòu)也傳出消息，2006年北京市中高檔二手商品房成交均價也上升到每平方米7387元，與上年每平方米5804元的成交均價相比上漲1583元，漲幅達27%。
不僅北京如此，全國各地不少大中城市的房價漲幅也都遠遠數(shù)倍于國家統(tǒng)計局的“數(shù)據(jù)”。在廣州，廣州市國土房管局發(fā)布的“市場分析”顯示：2006年，“廣州全年住房均價每平米上漲1927元，漲幅達37%”。正是由于房價上漲過快的問題在各地的普遍繼續(xù)存在，國家發(fā)改委在不久前發(fā)布的一份調(diào)查報告中稱，由于“部分城市房價仍然偏高，且上漲較快”等原因，“穩(wěn)定房價調(diào)整結(jié)構(gòu)效果不明顯”。
一邊是“權(quán)威”統(tǒng)計出來的“健康數(shù)據(jù)”，一邊又是上下一致公認要“加強調(diào)控”的市場。國家統(tǒng)計局局長所遇到的問題，同樣也成為中國數(shù)億城市居民迫切想搞清的問題：中國城鎮(zhèn)的房價，究竟?jié)q了多少？
分析人士認為，如果中國城市房價的漲幅真的如國家統(tǒng)計局所公布的那樣，控制在5%的上下，那么，不管是從全球房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗來看，還是我國自身的經(jīng)濟發(fā)展歷史來說，這“5.5%的房價漲幅”，算不上什么“問題”。從某些方面來說，它甚至還是一種“房地產(chǎn)市場健康”的標志。
首先，從世界上各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，5%左右的房價漲幅實在不能劃歸于“不健康”、甚至“非正�！钡姆康禺a(chǎn)市場所為。據(jù)媒體報道，從上世紀90年代中期以來，伴隨著經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)繁榮，美國的房屋價格出現(xiàn)了范圍最廣、持續(xù)時間最長的上漲時期。尤其是近5年多來，美國房價的累計漲幅更是達到了50%以上；在房價瘋漲的俄羅斯，房產(chǎn)專家預測2006年全俄各地平均房價將上漲25%~30%，莫斯科甚至會超過50%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，莫斯科的平均房價在一周內(nèi)上漲50多美元是一件“很平常的事”；此外，在一些房價漲幅“還算正�！钡臍W洲城市，比如比利時的布魯塞爾，從2001至2005年這5年時間房價的年均漲幅也在10%上下，房價上漲最快的英國、愛爾蘭和西班牙房價的漲幅都要比這高得多。
這些國家和中國相比，不僅房屋的絕對價格要比中國高得多，而且他們的經(jīng)濟增長水平也比中國要低得多。在這樣的背景下，如果中國城市居民住房的房價漲幅真的只有人家平均水平(10%左右)的一半(5%左右)，那么政府部門在抑制房價增長上出臺一系列調(diào)控的“組合拳”，似乎是“杞人憂天”。
其次用中國經(jīng)濟發(fā)展的“數(shù)據(jù)”來做進一步的“論證”，人們更會感到“5%左右的房價漲幅”對中國的經(jīng)濟和百姓的生活實在是“算不了什么”。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的材料，2006年中國“全年國內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，按可比價格計算，比上年增長10.7%，加快0.3個百分點”；在城鄉(xiāng)居民收入上中國的增長速度就更快。按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，全國城鎮(zhèn)2006年“全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11759元，比上年增長12.1%，扣除價格因素，實際增長10.4%，加快0.8個百分點”。
既然全國的GDP都增長了10.7%，而且漲幅還提高了0.3個百分點，既然全國城鎮(zhèn)的人均可支配收入也增長了12.1%(實際增長10.4%)，漲幅也高了0.8個百分點”，那么，中國城市的房價“只漲了”5.5%又有什么“不健康”？更何況房價的漲幅比上一年還低了2.1個百分點。在這樣情況下，如果說中國城市居民住房的房價漲幅真的只有5.5%，那么，中國的房地產(chǎn)市場可謂是地地道道的“健康市場”。在這樣“統(tǒng)計數(shù)據(jù)”下的房地產(chǎn)市場，還有什么“調(diào)控”的必要呢？
但事實上，中國近六億的城鎮(zhèn)居民，真真切切的生活在房價飛漲的“水深火熱”之中。在2007年全國“兩會”上，政府工作報告也不再回避，把“居民住房”加到了“解決得不夠好”、“群眾不滿意”的“涉及群眾利益的突出問題”條款之中。
面對房地產(chǎn)出現(xiàn)這種“健康的房價數(shù)據(jù)”和“病態(tài)的真實市場”之間的自相矛盾，大多數(shù)人都不會認為是老百姓的“感覺”出了問題，也沒人會以為中央在房地產(chǎn)上采取的一系列調(diào)控政策是不對的。既然對“病態(tài)的市場”的“診斷”沒有問題，那么人們就不得不對統(tǒng)計部門提供的“健康的房價數(shù)據(jù)”打上一個大大的問號：這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)究竟能在多大程度上反映中國房地產(chǎn)市場的真實一面？對于規(guī)范發(fā)展中國的房地產(chǎn)市場，這些“健康數(shù)據(jù)”又能提供什么樣的指導作用？(沈曉杰)
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