近日,建設部、北京市國土局接連發(fā)布購房風險提示和停工停售禁令,“劍指”北京城郊違規(guī)開發(fā)、銷售的小產(chǎn)權房。面對政府部門的 “曖昧提示”和 “倉促禁令”,社會公眾心里不免有些疑惑:小產(chǎn)權房的“茁壯成長”并非一年兩年,小產(chǎn)權房的隱藏風險也不是一天兩天,為何直到今天形成“燎原之勢”,政府部門才想起“發(fā)威問罪”呢?
自產(chǎn)自銷打起擦邊球
鄉(xiāng)村小產(chǎn)權房自出現(xiàn)以來一度成為社會關注的熱點。有人說它違法,有人說它不違法,還有人說它處于灰色地帶。稱之違法的理由是,根據(jù)我國法律規(guī)定,農(nóng)民在集體土地上建造的房屋不得向本集體經(jīng)濟組織之外出售。而稱之不違法的理由則是,法律并沒有禁止“出租”農(nóng)民在集體土地上建造的房屋。
那么,小產(chǎn)權房的交易到底是“出售”還是“出租”呢?近日,記者在調(diào)查了解北京幾個小產(chǎn)權房產(chǎn)項目時,售樓人員都明確表示,他們這種小產(chǎn)權房“不辦理產(chǎn)權證,但會有50年的租賃證明”。
“當然,這種長達數(shù)十年的‘租賃’與‘購買’商品房在使用上沒有什么區(qū)別,或者說這種‘租賃’是一種變相的‘出售’,打了法律的‘擦邊球’!北本┦械潞懵蓭熓聞账蓭熗跷≌J為:“房子下面的土地是農(nóng)村集體所有土地。按照法律規(guī)定,在這樣的土地上,只有當?shù)氐霓r(nóng)民才能居住和使用。而即便土地的所有者和開發(fā)商一起將之開發(fā)成了一片片的商品房,也仍然只有灰色的‘身份’。沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案,房屋的買賣只是買主和賣主之間的‘私下’交易,沒有任何法律能夠保護這種買賣后權利人的權利!
采訪中,一位售樓人員直白地告訴記者,小產(chǎn)權房的出現(xiàn)其實并不是什么壞事,它不但遏制了商品房不斷瘋漲的價格,還讓買不起商品房的城鎮(zhèn)居民住上了房子,而且讓眾多的農(nóng)民直接分享到了土地增值和經(jīng)濟發(fā)展的成果。另外,對開發(fā)商來說,也是好事,因為他們得到了一個取得開發(fā)土地的新途徑,而不再像以前那樣必須接受地方政府的‘盤剝’!
房價失控成就小產(chǎn)權房
“以前大產(chǎn)權3000多元,小產(chǎn)權1000多元的時候,我們的房子根本沒現(xiàn)在好賣,現(xiàn)在我們的均價漲到3000多元,人們反倒搶著買,剛才來的那個律師就是看了‘負面’報道才來我們這兒看房的!笔蹣堑匿N售人員指著一位剛剛離開的背影告訴記者。
據(jù)相關部門最新數(shù)據(jù)表明,北京市四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價達到每平方米13121元;四環(huán)至五環(huán)路均價突破萬元,達到10616元;五環(huán)至六環(huán)路的均價也達到了7037元。而小產(chǎn)權的房價多在每平方米2500元至4000元之間,僅為四環(huán)內(nèi)商品房價格的25%至30%,這種價格的對比,讓小產(chǎn)權房炙手可熱。
“想買便宜房,就到農(nóng)村去!小產(chǎn)權房能紅火至今,價格便宜只是一方面,真正的原因是建了也沒有人管、買了也沒有人管!北京市小產(chǎn)權房的存在已有10余年了,明明是屬于違規(guī)開發(fā)建設的房產(chǎn)項目,相關政府部門在10幾年中都沒有及時進行制止。直到小產(chǎn)權規(guī);院螅虐l(fā)出風險提示和禁令問罪。政府究竟是確不知情還是不作為放縱,這事大家心里特明白!”一位去年剛在通州買了小產(chǎn)權房的王先生告訴記者。
多年從事房產(chǎn)銷售的張女士告訴記者,北京市的小產(chǎn)權房是上世紀90年代中期陸續(xù)開始出現(xiàn)的。當時北京各界的名流是購買主力,多數(shù)是為了休閑和養(yǎng)老。2003年以后,隨著中國房地產(chǎn)市場的升溫,大規(guī)模開發(fā)建設小產(chǎn)權房的違規(guī)活動才真正開始。目前位于房山、昌平、通州、密云、順義等郊區(qū),已售和在建的“小產(chǎn)權”項目已突破1000萬平方米。在北京440多個在售房產(chǎn)項目中,就有80個是小產(chǎn)權,占項目銷售總數(shù)的20%左右。
九龍治水凸顯管理難
“表面上看很多部門都在管,實際上是誰都沒有真正管!小產(chǎn)權房的管理至少涉及國土資源部門、建設部門,還有農(nóng)業(yè)部門和國家相關立法、執(zhí)法部門,恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上!” 民盟中央法律委員會王心安委員對記者表示。
“以村為單位的銷售主體,我們執(zhí)法部門很難管理,村單位具有天然的主體合法性,干涉它,就是干涉它的主體合法性。另外從買方業(yè)主來說,我們沒有專門制裁購買違規(guī)房屋的法律,所以對買賣雙方來說都沒法進行處罰!辈稍L中,一位在政府部門工作的李女士這樣告訴記者。
政府強制拆除小產(chǎn)權房的事例北京市也曾發(fā)生過。2006年5月,北京市規(guī)劃委在利用衛(wèi)星查處違法建設過程中,發(fā)現(xiàn)房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)青龍頭村有違法建設項目。經(jīng)核實,該項目在未辦理任何立項、規(guī)劃、用地、建設審批手續(xù)的情況下,共計建144棟別墅,占地300余畝,屬于違法建設。2007年3月27日,相關部門開始實施拆除其中的85棟,剩下的59棟予以沒收。
北京市德恒律師事務所律師王巍對記者強調(diào):近年來,北京市郊區(qū)的小產(chǎn)權房大多是村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以舊村改造、新農(nóng)村建設等名義,通過自行建設或與房地產(chǎn)公司合作開發(fā)后對外進行違法銷售。建設部門完全可以理直氣壯地去管理,而不是僅僅做出“風險提示”。因為建設部門無權管理非城鎮(zhèn)國有土地上的建設行為,但有權管理違反《房地產(chǎn)管理法》的市場銷售行為。不管這些小產(chǎn)權房的建設是否合法,但其對社會銷售的行為是違法的。建設部門有權依法禁止這種對社會公開的銷售行為和沒收其所得。(李文華)