房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱行業(yè)之一。近年來，針對我國部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、商品房價格上漲過快、結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯、市場秩序混亂等問題，圍繞穩(wěn)定房價的目標(biāo)，政府出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。本文在分析我國房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行特征的基礎(chǔ)上，研究了近年來陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)及商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的影響，提出了若干房地產(chǎn)信貸策略建議。
房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持平穩(wěn)增長。2000—2006年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持平穩(wěn)增長，年均增長率達(dá)到25.8%，占固定資產(chǎn)投資的比重保持在年均20%左右。其中2002—2004年為迅速增長期，年均增幅達(dá)到28%；2004年后，受國家宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的影響，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯降低。2006年我國實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資1247億元，同比增長21.8%，低于同期固定資產(chǎn)投資增速1.5個百分點(diǎn)。2007年上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9887億元，同比增長28.5%，增速比上年同期提高4.3個百分點(diǎn)，高于同期固定資產(chǎn)投資增速2.6個百分點(diǎn)。
住宅建設(shè)投資是房地產(chǎn)開發(fā)投資主體，個人購房消費(fèi)是房地產(chǎn)市場需求主體。2006年，全國商品住宅投資13611.62億元，同比增長25.3%，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比從2000年的67.7%擴(kuò)大到70.2%，呈逐年提高之勢。2007年上半年，全國商品住宅投資6955億元，同比增長30.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的70.3%，比去年同期提高了1.2個百分點(diǎn)。2006年個人購買商品住宅面積占銷售面積的比重達(dá)到97.4%，2007年上半年占比達(dá)到91%，個人購房是我國房地產(chǎn)市場需求的主體。
商業(yè)營業(yè)用房投資增速迅速回落，空置面積上升。2003、2004年不少地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房一哄而上，供給量急劇擴(kuò)大，2004年以后全國商業(yè)營業(yè)用房的投資增速迅速回落，由2004年的31.4%回落到2006年的15%。截止到2007年6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積為3806萬平方米，同比增長6.4%。
辦公樓投資向京、滬、粵、浙、蘇五省市聚集。2006年全國辦公樓投資923.16億元，比去年同期增長21%，占全部投資的4.8%，與去年同期持平，其中北京、上海、廣東、浙江、江蘇等五省市辦公樓施工面積、竣工面積及銷售額占全國的比重分別為55.44%、55.2%和80.22%。2007年上半年以上地區(qū)辦公樓施工面積、竣工面積及銷售額占全國的比重分別為57.3%、59.1%和78.8%，基本主導(dǎo)了全國辦公樓投資市場。
2007年上半年房屋銷售價格明顯回升，部分城市房價上漲較快。2006年，全國房屋銷售價格漲幅總體平穩(wěn)，70個大中城市房屋銷售價格上漲5.5%，比上年回落2.1個百分點(diǎn)。其中上漲較快的城市有深圳、北京、大連、福州、廈門、重慶、天津等。2007年以來，房屋銷售價格漲幅有所回升，部分中心城市房價漲幅較快，6月份70 個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅比上月提高了0.7個百分點(diǎn)，其中深圳、北京等城市上漲較快。
房地產(chǎn)開發(fā)與銷售主要集中于東部地區(qū)，但中西部地區(qū)開發(fā)投資增速較快。2006年，我國東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資12383.5億元，占當(dāng)年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的63.9%。東部地區(qū)商品住宅銷售額、商業(yè)營業(yè)用房銷售額、辦公樓銷售額在全國的占比分別達(dá)到70.4%、62.2%與89.7%。2007年上半年，我國東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資6219.23億元，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的62.9%。東部地區(qū)商品住宅銷售額、商業(yè)營業(yè)用房銷售額、辦公樓銷售額在全國的占比分別達(dá)到70.6%、66%與88.5%。但2006年中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別達(dá)到了31.39%與31.21%，東部地區(qū)僅為18.74%。2007年上半年中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比分別達(dá)到了38.9%與37%，東部地區(qū)僅為23.5%。
銷售額排名前十大省市對全國市場影響較大。分省市看，2006年北京、上海地區(qū)房地產(chǎn)銷售額占全國總銷售額的29.13%，加上廣東、江蘇、浙江后的前五大地區(qū)占全國總銷售額的56.57%，加上山東、福建、遼寧、天津、四川后的前十大地區(qū)占全國銷售額的76.54%。2007年上半年，以上十大地區(qū)房地產(chǎn)銷售額占全國房地產(chǎn)銷售額的73.4%，其變化趨勢主導(dǎo)著全國房地產(chǎn)市場的走勢。
企業(yè)經(jīng)營效益出現(xiàn)分化，大多數(shù)公司處于微利水平。2006年98家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，ROE超過10%的24家，占比24.5%；超過5%小于10%的30家，占比30.6%；盈利但小于5%的33家，占比33.7%；虧損企業(yè)11家，占比11.2%。2007年上半年ROE超過5%的企業(yè)33家，占比32.7%，虧損企業(yè)22家，占比22.4%。以上數(shù)據(jù)說明，目前我國上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效益參差不齊，大多數(shù)企業(yè)ROE處于10%以下的微利水平，經(jīng)營效率偏低，且有部分企業(yè)虧損。
據(jù)調(diào)查，盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)大多擁有豐富的土地儲備、強(qiáng)大的品牌聲譽(yù)、充沛的資金以及良好的項(xiàng)目運(yùn)作能力。
行業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)重組此起彼伏，市場競爭漸趨理性。在經(jīng)營效益出現(xiàn)分化的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間圍繞戰(zhàn)略資源展開的資產(chǎn)重組愈演愈烈。
2007年上市公司房地產(chǎn)資產(chǎn)重組涉及金額不下數(shù)十億元。部分企業(yè)開始改變資金的地區(qū)投向，向盈利空間更高的區(qū)域邁進(jìn)；部分開發(fā)商接受外來投資者的加入，逐漸由獨(dú)立經(jīng)營向共同經(jīng)營的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變；部分實(shí)力弱小的開發(fā)商開始尋求彼此資金合作的空間，逐漸由單一開發(fā)向聯(lián)合開發(fā)的模式轉(zhuǎn)變。
不管以上重組行為的動因如何，從整體上看，2007年圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)展開的資產(chǎn)重組大多有利于實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，是企業(yè)在審時度勢后，結(jié)合自身特點(diǎn)作出的理性選擇，表明我國房地產(chǎn)市場的競爭格局正逐漸趨于理性。
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