對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場，不必出臺更多的政策，更無需出臺更多的行政性政策。房價的快速上漲是目前中國經(jīng)濟生活中不可忽視的問題；但我們決不能頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而是要研究與分析，找到問題所在，對癥下藥。
在一系列調(diào)控措施出臺后，房地產(chǎn)市場的狀況尚未發(fā)生本質(zhì)性的變化。因此，近日漸漸出現(xiàn)一些聲音來給管理部門建言，希望在既保證各方利益，又限制炒作的原則下，使得過高的房價真正調(diào)整過來。
歸納起來，這些聲音大體可以概括為這么幾項：一是建立一套完善的房屋銷售體系，開發(fā)商將不再參與住房的直接銷售。按照開發(fā)商的定價，統(tǒng)一上網(wǎng)登記，由政府代銷，購房者先到先得，政府收到款項后再轉(zhuǎn)給開發(fā)商；二是為了抑制房地產(chǎn)的過度炒作，參考股市的T+1，甚至T+3的做法，即新房在3年內(nèi)房產(chǎn)證限制過戶；三是進一步限制外資買房；四是進一步提高利率，同時貸款條件更加嚴格等等，不一而足。
這樣的一些建議假如被管理部門采納，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場到底會有怎樣的影響，又是否能夠真正遏制全國各地房價快速上漲呢？其實，我們只要看一下目前國內(nèi)房價上漲的原因，就知道這些建議付諸實施的作用了。
已有政策潛力尚可挖掘
從目前國內(nèi)的情況來看，房價快速上漲的原因還是在于房地產(chǎn)市場投資炒作過濫。而房地產(chǎn)炒作過濫，其原因又在于目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展模式界定不清楚，把住房市場看作是既是投資也是消費的市場。
因此，認識到國內(nèi)房地產(chǎn)市場有這樣的投資與消費的需要，政府各職能部門就能夠根據(jù)各自不同的需要來出臺不同的政策，從而達到其部門所要達到政策的目標(biāo)。
房地產(chǎn)市場投資與消費界定不清，政府希望穩(wěn)定房價，國內(nèi)銀行又希望通過信貸規(guī)�？焖贁U張來獲得更多的利潤，這就使得大量的房地產(chǎn)市場的投資者在銀行低利率及便利的金融杠桿下進入房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)價格就在這樣的條件下快速上漲。因此，房價快速上漲，最大一個因素就是銀行信貸大力支持，就是國內(nèi)各銀行在其利益的驅(qū)使下讓大量的銀行資金流入房地產(chǎn)市場。因此，央行加強對房地產(chǎn)市場信貸控制與管理，是遏制國內(nèi)房價快速上漲最為重要的方面。而央行與銀監(jiān)會最近出臺的359號文件，就是一個比較好的對房地產(chǎn)市場信貸管理的文件。
但是，這個文件的最終目的是更多地加強對銀行風(fēng)險管理，而沒有把焦點放在遏制房價快速上漲上。因此，這個文件許多方面沒有出臺可操作的細則；在執(zhí)行這個文件的時候，各家銀行根據(jù)自己的需要做出不同的解釋，各行其是。
其實，如果能夠在最近出臺的24號文件、359號文件及39號令之后，給出可操作的細則，并強制性要求各地方、各銀行認真執(zhí)行，那么目前房價快速上漲的局面應(yīng)該能夠得以緩解。如果再加上央行的貨幣政策收緊，那么房地產(chǎn)市場的價格得到一定程度的調(diào)整也就是必然的。
因此，在筆者看來，對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場，政府不要出臺更多的政策，更無需出臺更多的行政性政策，因為，行政手段過多，各地方政府都能夠以各種方式來化解。
頭疼醫(yī)頭反而火上澆油
比如說，禁止住房讓房地產(chǎn)開發(fā)商直接銷售，這是一個反市場化的建議。這種做法不僅不能夠遏制開發(fā)商把房價推高，反而會增加住房銷售過程中的成本；這些增加的成本只能讓購房的人來承擔(dān)。更重要的是，如果政府建立一個所謂的住房銷售系統(tǒng)，政府直接參與住房的銷售，又有什么方式可以保證政府部門的工作人員公平公正地銷售住房呢？表面上看，在網(wǎng)上銷售完全是公開和透明的，但這個網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)歸根到底還是由人來操縱的。
另外，限制住房購買后出售的時間，甚至于限定購買后的住房持有幾年以上才可轉(zhuǎn)讓，這種做法看上去可以限制炒作，但必然使二手房市場更加不活躍。二手房市場失去活力，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)自然減少，會更加增加房價上升的壓力。
至于限制外國投資者進入和加息等等建議，這些早就有相關(guān)的政策安排，問題只不過是如何使之落到實處而以。
總之，房價的快速上漲是目前中國經(jīng)濟生活中不可忽視的問題；但我們決不能頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而是要研究與分析，找到問題所在，對癥下藥。這樣才能根本上對國內(nèi)房地產(chǎn)市場進行有效治理。而就目前的情況來說，房地產(chǎn)市場快速上漲根本原因就在于銀行信貸快速擴張，讓大量資金涌入房地產(chǎn)市場。造成這種現(xiàn)狀的原因，既有銀行利率過低的因素，也有國內(nèi)銀行的利益驅(qū)使。如果在這兩方面入手采取措施，例如銀行信貸緊縮及利率快速上升，那么國內(nèi)的房價是能夠得到有效遏制的。
□易憲容(北京 學(xué)者)
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