在房地產(chǎn)業(yè)高歌猛進(jìn)的今天，做大一家房地產(chǎn)企業(yè)不難，難的是這家不斷壯大的房地產(chǎn)企業(yè)，還能始終保持健康和透明的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作。
碧桂園顯然就是這樣的一個(gè)典型樣本。在監(jiān)管嚴(yán)格的香港資本市場(chǎng)，碧桂園上市僅半年，就得到市場(chǎng)的普遍認(rèn)可。截至12月4日，它以1578億港元的市值，一舉成為內(nèi)地最大的香港上市房地產(chǎn)企業(yè)。而支撐這一切的，正是碧桂園陽光般的數(shù)據(jù)：在9月份公布的2006年全國(guó)民營(yíng)企業(yè)納稅百?gòu)?qiáng)榜上，碧桂園再次蟬聯(lián)民企納稅桂冠。據(jù)悉，碧桂園也是自2001年國(guó)內(nèi)有納稅百?gòu)?qiáng)榜評(píng)比以來，唯一進(jìn)入前十名的房地產(chǎn)企業(yè)。
對(duì)此，中山大學(xué)一位著名的跨國(guó)公司研究專家分析說，“陽光”運(yùn)作幾乎是全球所有跨國(guó)公司的基本條件，“碧桂園的發(fā)展只不過再一次印證了這一規(guī)律。”
“陽光企業(yè)” 從未涉及商業(yè)賄賂
在很多人眼中，起步于上世紀(jì)80年代、發(fā)力于90年代的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，一路走來可謂泥沙俱下。原因很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)業(yè)是“賺快錢”的：蘿卜快了還不洗泥呢，何況是一個(gè)有4萬家企業(yè)同時(shí)參與的超大型行業(yè)？
此言不虛。房地產(chǎn)業(yè)過快的發(fā)展速度，的確引來了人們的種種猜疑，再加上各種富豪榜中地產(chǎn)商頻頻上榜，更加深了人們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是否合法經(jīng)營(yíng)的疑問。
怎么辦？“陽光”經(jīng)營(yíng)。熟悉碧桂園集團(tuán)創(chuàng)始人、董事局主席楊國(guó)強(qiáng)的人都知道，“陽光”經(jīng)營(yíng)是他做企業(yè)的核心理念之一。有一個(gè)簡(jiǎn)單的例子也可以說明。目前內(nèi)地上市的房地產(chǎn)企業(yè)超過100家，其中90多家在A股上市。與大多數(shù)同行不同的是，碧桂園選擇了到商業(yè)監(jiān)管極為苛刻的香港H股上市。
“‘陽光’運(yùn)作，需要這樣的體制保證，”楊國(guó)強(qiáng)在解釋碧桂園為何赴港上市時(shí)說，碧桂園創(chuàng)立10多年來，從沒有從事商業(yè)賄賂，也從來沒發(fā)生過商業(yè)違法、違規(guī)現(xiàn)象，因而在任何時(shí)候都愿意接受各方面的監(jiān)督。
這樣的選擇需要底氣。事實(shí)上，從集團(tuán)創(chuàng)立一開始，碧桂園就挑選了兩家國(guó)內(nèi)頂級(jí)的律師事務(wù)所作為合作伙伴。為什么？“我們所有的投資行動(dòng)和商業(yè)行為，都要經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮戏ㄐ詫彶椤薄?/p>
“陽光稅務(wù)” 納稅十強(qiáng)唯一房企
在透明運(yùn)作之外，“陽光”企業(yè)的另一指征是對(duì)納稅的態(tài)度。
“依法納稅是企業(yè)公民的一項(xiàng)重要特征�！睆V東省社科院一位知名專家表示，納稅是企業(yè)和政府、和社會(huì)溝通的一項(xiàng)很重要的共同語言，一個(gè)基本的切入點(diǎn)。只有對(duì)社會(huì)做過實(shí)實(shí)在在的貢獻(xiàn)，才能獲得信任，才能樹立自己的品牌。
碧桂園的發(fā)展，無疑為這一論斷提供了最新注腳。
今年9月，中國(guó)稅務(wù)雜志社和國(guó)家稅務(wù)總局計(jì)劃統(tǒng)計(jì)司聯(lián)合推出“中國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)”。在這一榜單中，房地產(chǎn)行業(yè)成為五大行業(yè)之一，其中上榜房地產(chǎn)企業(yè)15家，納稅19.58億元，所占比例為16.45%。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)納稅增幅高達(dá)64.29%，是增長(zhǎng)幅度較快的行業(yè)。
而在這一榜單中，表現(xiàn)最為突出的正是碧桂園。私營(yíng)企業(yè)納稅百?gòu)?qiáng)排在榜首的廣東增城市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司，2006年上繳稅收金額61197萬元，幾乎超過第二名34644萬元一半。而在2005年，同樣是這家企業(yè)，也是以28532萬元的納稅額成為第一名。
實(shí)際上，這不過是碧桂園“稅務(wù)陽光”的一個(gè)片斷而已。從2001年國(guó)家稅務(wù)總局計(jì)統(tǒng)司與中國(guó)稅務(wù)雜志社第一次公布納稅百?gòu)?qiáng)榜起，這么多年來，私營(yíng)企業(yè)納稅榜單前十名中，碧桂園是唯一的一家上榜的房地產(chǎn)企業(yè)。
“陽光利潤(rùn)” 力爭(zhēng)建更多安居房
在碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)看來，碧桂園的發(fā)展壯大一直讓他很心安理得。原因是，這是一家靠合理的“陽光利潤(rùn)”發(fā)展起來的企業(yè)。
在被認(rèn)為不斷創(chuàng)造“造富神話”的房地產(chǎn)界，碧桂園的這一發(fā)展思路堪稱另類，也正在引起越來越多人的關(guān)注。10月底，全國(guó)工商聯(lián)剛剛發(fā)布《2007年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》。藍(lán)皮書起草組負(fù)責(zé)人、全國(guó)工商聯(lián)民間商會(huì)研究室主任陳永杰，在研究眾多房地產(chǎn)企業(yè)之后，對(duì)碧桂園就有一段經(jīng)典評(píng)價(jià)：“從廣東碧桂園的中低價(jià)戰(zhàn)略可以看出，這是一個(gè)以滿足人民需求為目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)典型�！�
碧桂園果然不負(fù)眾望。在樓價(jià)高企、動(dòng)輒過萬的廣州，碧桂園上周末剛剛推出的鳳凰城“美寓”，其洋房均價(jià)只有4800元/平方米，而且首批就推出500多套單位。在未來兩年，“美寓”的開發(fā)總量將達(dá)到4000套左右。眾所周知，4800元/平方米的價(jià)格僅是廣州市中心區(qū)洋房的1/3左右，就是同周邊同質(zhì)樓盤相比，這個(gè)價(jià)格也至少低了2000元。
碧桂園的“低價(jià)房”雄心，顯然不僅在廣州。楊國(guó)強(qiáng)表示，今后凡是在全國(guó)有碧桂園地產(chǎn)項(xiàng)目的地方，都希望能協(xié)助當(dāng)?shù)卣ā鞍簿臃俊薄?/p>
稅務(wù)部門授予稱號(hào)
順德碧桂園
2000年至2006年納稅大戶前10名，其中2006年佛山納稅第一名
2005年、2006年佛山市A級(jí)納稅人
南海碧桂園
2006年度佛山市納稅超億元企業(yè)
高明碧桂園
佛山納稅超3000萬元企業(yè)
半島碧桂園
2005年、2006年佛山市納稅超5000萬元企業(yè)
2004年至2006年稅收貢獻(xiàn)獎(jiǎng)
鳳凰城
2002年誠(chéng)信納稅人
2003年廣州市地稅局納稅信譽(yù)A類企業(yè)
2004年增城市年度納碧鼓原稅大戶
2005年增城市年度納稅信用A級(jí)納稅人
2006年增城市納稅大戶
華南碧桂園
2000年至2006年廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)納稅大戶
鶴山碧桂園
2005年度鶴山市納稅大戶
變蠻荒之地為溫情小區(qū)
財(cái)經(jīng)學(xué)者解讀楊國(guó)強(qiáng)的如上壯志：進(jìn)入二、三線城市，壯大自身的同時(shí)，也推進(jìn)當(dāng)?shù)乜焖侔l(fā)展
“一家房地產(chǎn)企業(yè)，如何在國(guó)家發(fā)展建設(shè)中做出更大的貢獻(xiàn)？”如果我們告訴你，有這樣一位房地產(chǎn)老總，他總是將類似的“責(zé)任”掛在嘴邊，你會(huì)不會(huì)相信？
這人就是碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)。事實(shí)上，多年以來，楊國(guó)強(qiáng)不僅是這樣說的，更是這樣做的。
在絕大多數(shù)開發(fā)商喜歡扎堆京、滬、穗、深等特大型城市時(shí)，碧桂園卻將自己前進(jìn)的方向，定在二、三線城市。在那里，碧桂園常常將一片近似蠻荒之地，建成一個(gè)熱鬧而溫情的小區(qū)甚至城鎮(zhèn)。而楊國(guó)強(qiáng)還有更大的夢(mèng)想，“全國(guó)有很多待發(fā)展和建設(shè)的地區(qū)，如果有更多像碧桂園這樣的社區(qū)，那是怎么樣的情景？”
“城鎮(zhèn)化步伐將更快，”不止一位財(cái)經(jīng)學(xué)者如是解讀楊國(guó)強(qiáng)的壯志，開發(fā)商進(jìn)入二、三線城市，往往要大力興建市政配套，他們?cè)谧陨戆l(fā)展同時(shí)，顯然也推進(jìn)當(dāng)?shù)乜焖侔l(fā)展。
轉(zhuǎn)換思路，向中小城市進(jìn)軍
2005年前，一些開發(fā)商主要集中在一線城市扎堆開發(fā)；而到了2006年，這一現(xiàn)象出現(xiàn)了改變，很多開發(fā)商表示將進(jìn)軍國(guó)內(nèi)二、三線城市。一份在上海等一線城市針對(duì)開發(fā)商的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在參與調(diào)查的開發(fā)商中，有72%的開發(fā)商表示愿意去二、三線城市發(fā)展。房地產(chǎn)專家黎文江也介紹，近期二線城市出讓的土地中，有七成左右被原先一線城市開發(fā)商所競(jìng)得。
事實(shí)上，一些有遠(yuǎn)見的開發(fā)商，眼下在二、三線城市的項(xiàng)目已經(jīng)開花結(jié)果，甚至計(jì)劃進(jìn)入四級(jí)城市。而在眾多業(yè)內(nèi)觀察人士的眼中，“這一方面，走得最遠(yuǎn)的無疑是碧桂園”。
走向三四級(jí)市場(chǎng)，其核心目的之一，就是為不擠占大城市作為核心市場(chǎng)資源的土地。楊國(guó)強(qiáng)分析說，我國(guó)地區(qū)發(fā)展貧富不均，土地對(duì)中心大城市極為寶貴，而在一些不能長(zhǎng)莊稼，甚至都沒有什么植物的“蠻荒之地”，如果將這部分土地資源開發(fā)好，該對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)有多大的貢獻(xiàn)？
配套先行，推動(dòng)城市化進(jìn)程
在楊國(guó)強(qiáng)看來，推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)的最有力表征，就是市政配套項(xiàng)目先行。實(shí)際上，這也是碧桂園在全國(guó)大多數(shù)地區(qū)的得意之作。
從“走得最遠(yuǎn)的碧桂園”開發(fā)的項(xiàng)目來看，選址于距大城市中心地帶約10—30分鐘車程，社區(qū)配套齊全，項(xiàng)目?jī)?nèi)還有大型市政道路、水廠、城市廣場(chǎng)等公眾市政配套，還有五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店。在最早的順德碧桂園大型社區(qū)中，甚至還有一條橫跨江兩岸的大型橋梁，就是楊國(guó)強(qiáng)自掏腰包2400多萬元建成的�，F(xiàn)在，它成了方便那里數(shù)萬碧桂園業(yè)主進(jìn)出通行的“私家橋”。
在房地產(chǎn)開發(fā)中，如果有水電道路配套成熟的，術(shù)語叫“熟地”，反之叫“生地”。近年來，在碧桂園開發(fā)眾多項(xiàng)目中，有很多是這樣的“生地”。而經(jīng)過碧桂園打造之后，“生地”不僅變成“熟地”，相當(dāng)一部分還成為當(dāng)?shù)卣猩桃Y的新標(biāo)桿。
在廣州市東部的碧桂園鳳凰城項(xiàng)目開發(fā)過程中，主動(dòng)出資修建長(zhǎng)約15公里、雙向4車道的市政大道———鳳凰大道，同時(shí)主動(dòng)建設(shè)日供水量達(dá)8萬立方米的大型水廠，不僅滿足了鳳凰城居民的日常生活用水，更有效地服務(wù)了周邊居民；而在廣東陽江市陽東縣開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，因應(yīng)提升區(qū)域整體生活環(huán)境的需求，碧桂園集團(tuán)主動(dòng)投資建設(shè)了占地11萬平方米大型公眾性城市廣場(chǎng)———燕山湖城市廣場(chǎng)，成為當(dāng)?shù)仄胀ㄊ忻衩赓M(fèi)休閑的好去處。
快速開發(fā)，解市場(chǎng)供求矛盾
樓價(jià)的快速上升，除市場(chǎng)需求和開發(fā)成本的上升之外，很大程度上還依賴于房產(chǎn)的開發(fā)速度，以緩解市場(chǎng)的供求矛盾。而讓碧桂園引以為豪的一個(gè)原因，正是快速開發(fā)。
“碧桂園項(xiàng)目獲取土地使用權(quán)證后，全部項(xiàng)目馬上自主開發(fā)建設(shè)，并于3年內(nèi)基本完成全部開發(fā)�！北坦饒@有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，碧桂園產(chǎn)品在取得預(yù)售許可證后，會(huì)全數(shù)投放市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)快速銷售。
以廣州為例。從廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2004年以來，廣州新建住宅的市場(chǎng)吸納率在107.2—129之間，供求矛盾突出。業(yè)內(nèi)專家說：“在未來一段時(shí)間，碧桂園等大開發(fā)商的快速開發(fā)，將使廣州住宅開發(fā)和批準(zhǔn)預(yù)售量都會(huì)持續(xù)放大，是緩解供求矛盾的重要力量，同時(shí)也是房?jī)r(jià)能否穩(wěn)定的決定性力量�！�
這正是楊國(guó)強(qiáng)的追求。他在談到碧桂園快速開發(fā)理念時(shí)說，“還有什么比通過自己的企業(yè)運(yùn)作，平抑房?jī)r(jià)更讓人高興的事呢？”(張秀欽 汪令來)
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