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　　(聲明：刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))

　　畸高的房?jī)r(jià)已經(jīng)把眾多的消費(fèi)者拋離在市場(chǎng)之外，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是否該釋放，如何釋放，也許不僅僅表現(xiàn)在房?jī)r(jià)的“拐點(diǎn)”上

　　★ 本刊記者/郇麗

　　2008年1月，號(hào)稱擁有1800家門店的中國(guó)最大地產(chǎn)中介——創(chuàng)輝租售集團(tuán)，被曝倒閉。創(chuàng)輝租售是一家總部在深圳的房產(chǎn)中介公司，2007年9月進(jìn)入上海市場(chǎng)，僅用三個(gè)月便在上海開出250家門店。然而，上海的迅速擴(kuò)張卻成了創(chuàng)輝租售的滑鐵盧。

　　現(xiàn)在，創(chuàng)輝租售上海分部不得不關(guān)閉90%以上門店�！皠�(chuàng)輝租售”上海分部還遭到哄搶，一夜之間門店的電腦、家具等財(cái)物和資料被損毀或搬走。

　　據(jù)創(chuàng)輝華南區(qū)總經(jīng)理吳廣業(yè)介紹，在上海分部關(guān)店、裁員計(jì)劃實(shí)施前夕，上海分部一名高層帶著公司資產(chǎn)及部分客戶資金另起爐灶，隨后就有部分員工以及債主開始哄搶辦公室及門店設(shè)備，整個(gè)上海分部一片混亂。

　　創(chuàng)輝上海分部遭哄搶的同時(shí)，其涉嫌挪用客戶資金也被曝光。據(jù)媒體報(bào)道，創(chuàng)輝公司很大膽，以現(xiàn)金激勵(lì)員工力促購(gòu)房者將定金或者購(gòu)房款存入公司賬戶內(nèi)，而這些公司賬戶大都是創(chuàng)輝高層或大區(qū)經(jīng)理的私人賬戶。

　　中介的豪賭與脆弱

　　上海事件已經(jīng)造成創(chuàng)輝租售集團(tuán)8000萬(wàn)元損失。創(chuàng)輝租售集團(tuán)總裁辦企劃部經(jīng)理張敏的解釋是，上海店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)太高，創(chuàng)輝拓展速度又太快，員工培訓(xùn)跟不上，影響了業(yè)務(wù)開拓。

　　據(jù)悉，創(chuàng)輝租售集團(tuán)總裁林鳳輝一度對(duì)樓市異常樂(lè)觀，他堅(jiān)稱“中國(guó)樓市將再漲20年”，甚至喊出2008年創(chuàng)輝要開3000家分店的口號(hào)。但銀行并不買這個(gè)賬，據(jù)透露，自中天置業(yè)蔣飛卷款潛逃后，深圳幾乎所有銀行都將創(chuàng)輝列入了高風(fēng)險(xiǎn)“黑名單”，創(chuàng)輝旗下?lián)�保公司的任何�?dān)保貸款申請(qǐng)均被擱置，林鳳輝的資金鏈終于被逼到斷裂的邊緣。

　　就在創(chuàng)輝租售集團(tuán)倒閉的一片傳言中，林鳳輝卻宣稱，將不計(jì)成本以跳樓價(jià)拋售個(gè)人及公司的商鋪和物業(yè)，收回1億多元的資金以解決危機(jī)。目前，上海和中山、佛山、珠海、南昌、東莞等地創(chuàng)輝的房產(chǎn)，均已委托各區(qū)域陸續(xù)放盤。

　　“創(chuàng)輝租售危機(jī)解決方案的公告”還聲稱，創(chuàng)輝將積極引進(jìn)大型機(jī)構(gòu)投資者入股公司。目前公司自有商鋪物業(yè)已被國(guó)土部門保全，資產(chǎn)處于安全狀態(tài)，不會(huì)發(fā)生私下轉(zhuǎn)移情況，公司正通過(guò)出售自有商鋪物業(yè)，在政府監(jiān)控下將所得房款存入第三方監(jiān)管賬戶。

　　但在這個(gè)多事之秋，“創(chuàng)輝租售危機(jī)解決方案”似乎并未能平息多少危機(jī)，客戶懷疑創(chuàng)輝租售在拖延還款時(shí)間，進(jìn)入破產(chǎn)程序，先還銀行貸款、稅收、公司員工的工資，最后才是客戶欠款。很多客戶已經(jīng)開始尋找律師。

　　而對(duì)于其中的融資方案，漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿認(rèn)為，今后兩個(gè)月的房產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)比較冷淡，融資方案有待時(shí)間和市場(chǎng)的考證。創(chuàng)輝租售的震蕩再次佐證了二手房交易市場(chǎng)的冷淡。

　　　　觀望，再觀望

　　面臨窘境的并非只是在深圳、上海的中天置業(yè)和創(chuàng)輝。2008年1月，北京最大二手房中介之一中大恒基，計(jì)劃將關(guān)閉100余家門店；房屋中介我愛我家則開始嘗試開網(wǎng)絡(luò)門店，尋找新的盈利模式；在深圳，包括世華、星彥、景河田、順馳、金地、天健、通泰、美聯(lián)、滿堂紅等多家地產(chǎn)中介公司的關(guān)鋪率在25%〜50%不等。

　　“有價(jià)無(wú)市”的局面，讓中介苦苦支撐。據(jù)估計(jì)，目前北京市商品住宅成交量已下降7成。中國(guó)指數(shù)研究院北京房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)系統(tǒng)也顯示，2007年12月份北京商品住宅成交量比11月環(huán)比下降17%，與2006年12月同比下降42%。

　　從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也能發(fā)現(xiàn)，北京商品住宅成交量下降趨勢(shì)從9月份開始蔓延。8月份北京全市商品住宅的成交量達(dá)到263.67萬(wàn)平方米，9月份下降到166.64萬(wàn)平方米，10月份再下降至121.57萬(wàn)平方米，11月份成交量繼續(xù)萎縮，比10月份下降多達(dá)35%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)林蕾表示，整個(gè)北京中介門店的實(shí)際成交量大概下降了20%到30%左右。一位售樓小姐對(duì)記者說(shuō)，現(xiàn)在想要促成一筆買賣真難�。∫郧耙还P買賣兩天就搞定了，現(xiàn)在帶客戶看房子，不看個(gè)十套、八套不會(huì)下結(jié)論。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2008年1月份前20天成交3993套期房，平均日簽約套數(shù)為199.65套。期房住宅日平均簽約套數(shù)環(huán)比2007年12月的277.55套／日下跌了28.07%，同比2007年1月的318.55套／日下跌了37.33%。

　　另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，在剛剛過(guò)去的2008年的這些日子里，全國(guó)主要城市商品房市場(chǎng)整體成交量出現(xiàn)了大幅萎縮現(xiàn)象，各主要城市房?jī)r(jià)向下的趨勢(shì)非常明顯。據(jù)報(bào)道，1月12日，在南京市2008年首場(chǎng)二手房拍賣會(huì)上，有13套南京主城區(qū)二手房房源參與拍賣，除了一套二手房單價(jià)高于15000元／平方米外，其他房源單價(jià)都低于8000元／平方米，價(jià)格大大低于目前南京主城區(qū)新開樓盤價(jià)格�？上�歷經(jīng)一個(gè)小時(shí)的競(jìng)拍，僅有4套成交。

　　萬(wàn)科董事會(huì)主席王石稱，從成交量來(lái)看，一些城市的樓市已經(jīng)開始“拐”了。

　　仍然高居的房?jī)r(jià)

　　成交量萎縮，房?jī)r(jià)似乎已失去了繼續(xù)上漲的理由，開發(fā)商開始紛紛打折。當(dāng)然，開發(fā)商的動(dòng)作都還只是暗折，從掛牌價(jià)上并不能清晰的看見。

　　2008年1月19日開盤的北京朝陽(yáng)區(qū)新盤“國(guó)展領(lǐng)寓”，至今仍未售出一套房屋，目前暗打八五折，整個(gè)樓盤價(jià)格每平方米下降三四千元。在中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷公司副總經(jīng)理余旭看來(lái)，這個(gè)跌幅意義不大，因?yàn)?007年上半年漲幅太大，現(xiàn)在的促銷價(jià)其實(shí)還是由購(gòu)房者自己埋單。

　　資料顯示，2007年9月份，北京五環(huán)以內(nèi)房?jī)r(jià)就已接近14000元/平方米，四環(huán)以內(nèi)房?jī)r(jià)則逼近15000元/平方米。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京市漲幅最高的前10大存量房樓盤在2007年下半年內(nèi)，整體價(jià)格平均上漲68.3%，其中，新世界家園、上元和新景家園半年價(jià)格漲幅分別達(dá)到91.7%、81.8%和72.7%。從全國(guó)來(lái)看，2007年下半年同樣瘋狂。顯然，以目前基礎(chǔ)上八折至九折的降價(jià)，房?jī)r(jià)依然處在高位。

　　近日，新華網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的結(jié)果顯示，57.65%的調(diào)查者認(rèn)為，由于房?jī)r(jià)前期累積漲幅過(guò)大，即使出現(xiàn)小幅的房?jī)r(jià)下跌也買不起，房?jī)r(jià)虛高需要自身調(diào)節(jié)。

　　產(chǎn)品價(jià)格過(guò)高一定會(huì)削弱其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這是個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2006年10月底，中國(guó)空置房面積多達(dá)1.25億平方米，占?jí)嘿Y金達(dá)到2500億元，居中國(guó)各行業(yè)不良資產(chǎn)之首，中國(guó)沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)有如此大的積壓產(chǎn)品，也沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品的漲幅和持續(xù)時(shí)間有房子這樣長(zhǎng)。

　　“鏈家地產(chǎn)”分析認(rèn)為，目前，買方“恐慌性”的購(gòu)房心理儼然得到了洗禮，買賣雙方對(duì)于價(jià)格預(yù)期正在轉(zhuǎn)變，但賣方依然體現(xiàn)出比較強(qiáng)勢(shì)的“價(jià)格堅(jiān)持”策略。

　　王石強(qiáng)調(diào)說(shuō)，不能忽略最主要的因素是，消費(fèi)者家庭收入的增長(zhǎng)率和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率之比，如果是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率大大快于銷售增長(zhǎng)率，這個(gè)市場(chǎng)不能持續(xù)，房地產(chǎn)價(jià)格自然會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。易憲容也表示，過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)將絕大多數(shù)居民拋離在了房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。

　　王石表示，如果市場(chǎng)真沒(méi)有人買房子，任何開發(fā)企業(yè)都會(huì)出局，萬(wàn)科也不例外。

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