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2008年,上海樓市的幾個(gè)看點(diǎn)(3)

2008年03月17日 17:14 來(lái)源:解放網(wǎng)-房地產(chǎn)時(shí)報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  供應(yīng)量:2008年市場(chǎng)供應(yīng)量總體下降

  從供應(yīng)量看,近幾年宏觀調(diào)控對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)土地和資金進(jìn)行了嚴(yán)格控制,導(dǎo)致投資減緩,新開工面積減少,這將進(jìn)一步影響2008年市場(chǎng)供應(yīng)量的下降。從成交價(jià)看,2008年上海整體房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步上揚(yáng),但是區(qū)域市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)分化,市場(chǎng)供應(yīng)充足、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的區(qū)域,房?jī)r(jià)有下調(diào)的可能。而后續(xù)供應(yīng)匱乏的區(qū)域,房?jī)r(jià)將保持堅(jiān)挺并可能繼續(xù)上漲。從周期性走勢(shì)看,上海樓市將小幅震蕩、整體呈緩慢向上態(tài)勢(shì),導(dǎo)致這種態(tài)勢(shì)的主要原因一是奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)黃金十年的預(yù)期和夾雜2006、2007年被部分提前透支;二是中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好,但受2008年順差將帶來(lái)的通膨影響;三是人民幣持續(xù)升值背景下嚴(yán)格的限外政策。

  需求量:以保值與逐利為代表的雙重資本仍將涌入

  與2006年、2007年的需求結(jié)構(gòu)不同的是,受中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)格局變革及世博經(jīng)濟(jì)推動(dòng)的影響,上海房地產(chǎn)不僅剛性需求依舊強(qiáng)勁,其柔性需求還可能進(jìn)一步放大。包括:以抵御通貨膨脹的房地產(chǎn)保值行為,外資并追隨外資涌入房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為。然而,需求的增加未必體現(xiàn)于成交量的增加。除了各方政策抑制需求的增速外,有效需求與無(wú)效供給之間的矛盾更將突出,尤其表現(xiàn)為遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)、政策性配套用房與實(shí)際需求之間的矛盾。

  影響需求量的正面因素包括:青年結(jié)構(gòu)高峰代表的剛性需求不減;資本追隨外資向房地產(chǎn)業(yè)聚集;經(jīng)濟(jì)地位拉動(dòng)外來(lái)購(gòu)買力流入;利用房地產(chǎn)抵御通膨的保值行為;稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致存量需求轉(zhuǎn)向增量。其負(fù)面影響包括:可售量趨減,成交量受迫性抑制;多方政策打擊投機(jī)、抑制投資;工薪階層房?jī)r(jià)收入比差距明顯;供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,有效需求被抑制;利率上升通道,購(gòu)房成本提升。

  在分析區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)中,易居研究院認(rèn)為:從2008年區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)量分布及消化周期看,崇明由于供量增加,其消化周期可能長(zhǎng)達(dá)4年,屬于風(fēng)險(xiǎn)度較高區(qū)域;而消化周期約在兩年左右的金山、青浦、嘉定、徐匯和盧灣,屬于低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域;其他區(qū)域消化周期在半年到一年半之間,屬無(wú)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。(本報(bào)記者李淳唐穎豪沈忠民)

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