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編者按
2008年,樓市風(fēng)云突變!
回首這一年,政策決策者、開發(fā)商、買房人,樓市的每一個利益相關(guān)者心中竟都是五味雜陳。多年嚴(yán)控政策的積聚效應(yīng)在這一年顯現(xiàn),房地產(chǎn)市場一路飆升的箭頭開始反向而行,時隔十年,中央重提“發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用”;習(xí)慣了靠漲價抑制過快銷售的地產(chǎn)商,不得不忍受降價滯銷相伴而行以及資金鏈緊繃的煎熬;房價下行,市場躲不過“買漲不買落”的宿命,本應(yīng)高興的買房人,卻沒有了房價高漲時的沖動和果斷。
短短一年,樓市巨變刺激著人們的神經(jīng),考驗著大眾的判斷?目慕O絆的2008年,有太多值得回味。晨報對這一年中的關(guān)鍵事件進(jìn)行梳理評點,總結(jié)出8大關(guān)鍵詞,以饗讀者。
關(guān)鍵詞:
觀望
剛性需求“冷場”
典型事件:房價過高,“剛性需求”同樣在2008年面臨“冷場”的致命打擊。2008年的樓市在一片寂靜的觀望中,住房的“剛性需求”恍然不見。據(jù)統(tǒng)計,2008年前3個季度,北京的新房成交量同比下降了接近一半。新項目開盤即售罄的狀況也很難再現(xiàn)。業(yè)內(nèi)資深人士透露,2008年的觀望氛圍導(dǎo)致僅北京一個城市這一年的新房、二手房就共少賣了6萬套,這部分人群的置業(yè)需求被積壓到2009年。
整體回顧:“觀望”成為2008年樓市的主旋律。正是買房人這種心態(tài)的持續(xù)不變致使開發(fā)商多年來第一次轉(zhuǎn)換“角色”,使出種種營銷方式力求挽回銷售慘狀。從國家出臺宏觀調(diào)控政策以來,短期內(nèi)的觀望已然成為業(yè)內(nèi)習(xí)慣的市場反應(yīng),但從未像2008年來持續(xù)這么久。在連續(xù)幾年打壓房地產(chǎn)后,2008年下半年政府首次出臺鼓勵購房的優(yōu)惠政策。但受到全球金融危機(jī)的影響,濃郁的觀望氣氛直到2008年年底似乎都不見起色,甚至這種現(xiàn)象能延伸到2009年什么時間都成為人們茶余飯后談?wù)摰脑掝}。
業(yè)界點評:整個市場呈現(xiàn)持幣觀望的買方心態(tài)。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為是四個方面的原因所致。首先,宏觀層面經(jīng)濟(jì)環(huán)境的“遇冷”讓消費者心理趨向謹(jǐn)慎;其次,二套房貸等房地產(chǎn)行業(yè)性政策有效抑制了投資性需求;第三,樓市在自身發(fā)展規(guī)律影響下進(jìn)入調(diào)整期,近年來房價漲幅越快的城市調(diào)整效應(yīng)越明顯;第四,很多房地產(chǎn)項目定價偏高。“我愛我家”副總胡景暉認(rèn)為,這種觀望給開發(fā)商帶來的更大影響是2009年樓市將進(jìn)入現(xiàn)房銷售的競爭,相比之下二手房交易中的現(xiàn)房優(yōu)勢將被弱化。
關(guān)鍵詞:
降價
由遮遮掩掩到光明正大
典型事件:“降的是房價,不降的是品質(zhì);降的是房價,不降的是交通便捷……”2008年,在北京的公交車和地鐵的移動電視中,反復(fù)滾動播出著這樣的房產(chǎn)廣告語,加上屏幕下方出現(xiàn)的“華發(fā)頤園,每平方米降價5400元!钡囊恍行∽,將一直遮遮掩掩的北京樓市降價戰(zhàn)推向了公開。自從2008年初萬科在王石“拐點”論的指引下,將降價旋風(fēng)從南方刮到北方,“降價”一詞就牢牢地貫穿2008年樓市始終。雖然萬科北京項目未爆出“降價”事件,但北京不少樓盤在這之后打出直接或變相降價銷售手段。據(jù)悉,華發(fā)頤園3號樓主打60平方米左右的精裝酒店公寓,于2007年11月8日開盤。當(dāng)時開盤均價為17000元/平方米,但因一直銷售低迷,到 2008年10月選擇將每平方米均價降至11800元開賣,降價幅度為每平方米5400元。
整體回顧:2008年的北京樓市一直萎靡不振,不斷萎縮的交易量讓急于回籠資金的開發(fā)商慌了手腳,于是,最直接的方式就是通過降價來刺激購房者的消費欲望。為了不被老業(yè)主追著要補(bǔ)償或者鬧退房,有的開發(fā)商采取了另起爐灶的方式,為后期項目重新制定案名,以新盤的姿態(tài)入市,與前期項目劃清“界線”。
事實上,降價一直是北京市場上比較敏感的問題。多數(shù)開發(fā)商不愿意說自己的房子降價了。但大家都不約而同地選擇了打折、一口價等各種花樣繁多的促銷方式,盡管多數(shù)項目還是不愿意提打折降價的事,但這些銷售模式已是不爭的事實。
業(yè)界點評:業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,樓市“降價之路”對于開發(fā)商來說,只是暫解燃眉之急,并不能成為長久之路走下去!霸诜康禺a(chǎn)行業(yè)的冬季里,誰能更好的打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,誰能讓企業(yè)品牌形象深得民心,誰就能在波濤中穩(wěn)住腳跟,并且再次馳騁。”與此同時,一些專家也對房地產(chǎn)業(yè)的差價補(bǔ)償現(xiàn)象表示出擔(dān)憂。東方證券分析師鐘建認(rèn)為,一旦差價補(bǔ)償被開發(fā)商們?nèi)浩鹦Х,就會出現(xiàn)無論是自住型,還是投資型購房者,都會找開發(fā)商索要差價補(bǔ)償或退房的現(xiàn)象。如果這種現(xiàn)象蔓延開來,將導(dǎo)致整個房地產(chǎn)業(yè)的徹底崩潰。
關(guān)鍵詞:
救市
4個月,13項松綁政策
典型事件:2008年9月15日,央行宣布從2008年9月16日起,下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點,其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整;存款基準(zhǔn)利率保持不變。這是自2004年10月29日以來貸款基準(zhǔn)利率的首次下調(diào)。從這個月起,樓市“松綁”接踵而來。
整體回顧:2008年9月15日起下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率。多方期待的救市舉措以降息的方式拉開了序幕:房貸利率連續(xù)四次下調(diào)、公積金貸款額度上調(diào)、普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬、房產(chǎn)交易稅費的大量減免……直至年底,國務(wù)院辦公廳出臺“國十三條”,明確引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。支持房企以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售。支持房企合理的融資需求,加大對中低價位、中小戶型普通商品住房建設(shè),特別是在建項目的信貸支持力度。
業(yè)界點評:“救市”政策頻出,再加上地產(chǎn)商積極配合促銷降價,確實釋放了剛性需求,銷量得到了提升。但也要注意到,購房需求不會因大幅降息等利好刺激而在短時期內(nèi)立即釋放出來,購房者的購房行為最終取決于房價下降還是上漲這一焦點問題。目前整體房價仍然處于過高水平線上,相比降息和各種稅費的優(yōu)惠,房價下降所帶來的實惠將更直接、更優(yōu)惠。
關(guān)鍵詞:
退房
有理沒理都要退
典型事件:2008年3月16日開盤的位于北京成壽路的中海城2期圣朝菲的成交均價是13311元/平方米,而8月23日開盤的三期香克林成交均價為9900元/平方米。僅僅半年時間,成交單價就降3000多元,這讓剛開盤時買房的業(yè)主大呼“上當(dāng)”,500多名業(yè)主鬧著要退房。
整體回顧:2008年4月份,由降價促銷導(dǎo)致的退房潮從珠三角蔓延到了北京。面對著剛剛簽約就降價的房子,一些購房者選擇買了房又退房。在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)“退房公示”可以看到,不少項目3、4月份的退房客戶明顯增多,一些項目退房次數(shù)甚至達(dá)數(shù)十乃至上百次之多。
業(yè)界點評:自房改以來,中國的房價在2008年來首次進(jìn)入下行通道,從堅挺市場走過的買房人無法接受“貶值”的事實。于是,一有老項目降價售房,退房維權(quán)就會接踵而至。然而房屋買賣作為一種商品交易行為,必然會隨市場變化存在價格波動的風(fēng)險。市場供不應(yīng)求的時候,商品價格會見勢上漲,市場供大于求的時候,銷售遇冷價格自然也將隨之下降。無論是市場還是政府,對于投機(jī)者,都是無法保護(hù)的。對于地產(chǎn)商而言,慎重制定價格策略,不僅僅是對自己品牌的保護(hù),更是對社會的安定起著維護(hù)作用。
關(guān)鍵詞:
流拍
土地成了燙手的山芋
典型事件:2008年1月16日,備受地產(chǎn)商矚目的廣渠路15號這一地理位置極佳的地塊開始拍賣,沒想到這塊與去年“地王”廣渠路36號地僅一街之隔的土地竟然因投標(biāo)企業(yè)不足3家而流拍!15號地塊所處位置及周圍配套設(shè)施都非常完善,據(jù)權(quán)威預(yù)測,價格至少在40億左右!然而在普遍認(rèn)為拿地難的北京,這樣的“好地”也遭遇流標(biāo)!這是2002年北京土地實行公開招拍掛以來,四環(huán)以內(nèi)位置的地塊首次出現(xiàn)流拍。誰能料到,15號地的流拍只是一個開端……
整體回顧:2008年,北京包括順義區(qū)站前西街居住項目用地、大興區(qū)康莊限價商品住房(三期)、(四期)兩塊限價地在內(nèi)的多宗限價房地塊均出現(xiàn)流標(biāo)的尷尬場景。2008年11月19日,原定舉行的通州區(qū)運(yùn)河?xùn)|岸居住地塊拍賣會因參與競拍的開發(fā)商不足3家而取消……為此,市國土局不得不調(diào)整地塊指標(biāo),包括降低底價、提高限售價、出讓方式由招標(biāo)改為掛牌等,然而收效甚微。房地產(chǎn)商購地?zé)崆榭涨敖档。?jù)悉,這是自2004年以來,北京房地產(chǎn)開發(fā)投資首次呈現(xiàn)負(fù)增長。
專家點評:業(yè)內(nèi)人士指出,很多開發(fā)商認(rèn)為目前不是再進(jìn)入樓市開發(fā)的最好時機(jī),再加上信貸緊縮導(dǎo)致開發(fā)商資金短缺和觀望情緒濃重是土地“流標(biāo)”的主要原因。
分析人士認(rèn)為,房地產(chǎn)開發(fā)商會降低對未來的市場預(yù)期,重估房價趨勢,進(jìn)而重估地價及土地市場價值。房地產(chǎn)開發(fā)商一方面會將手中大量閑置地盡快開發(fā)入市,另一方面又會更謹(jǐn)慎地拿地,甚至在高地價面前放棄拿地。土地頻繁“流拍”,說明房地產(chǎn)開發(fā)商對未來房地產(chǎn)的預(yù)期在急劇降溫。而這也加劇了購房人對市場的觀望情緒,加劇了房價下降的走勢,推動房地產(chǎn)進(jìn)一步向深度調(diào)整方向潛行,從而進(jìn)一步改變了房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和未來走勢。
關(guān)鍵詞:
限價房
如何叫好又叫座
典型事件:2008年5月16日,北京城八區(qū)和通州區(qū)正式受理限價商品房的申請。申請范圍包括西三旗限價房、花鄉(xiāng)造甲村限價房、金頂街限價房、清河小營限價房、東鐵匠營限價房、通州半壁店限價房、常營鄉(xiāng)限價房。
2008年9月1日上午,石景山區(qū)許愛蓮大媽成為北京市限價房第一個選房人。
2008年12月7日,北京市第一個限價房項目——西三旗限價房四個地塊之一的“旗勝家園”已經(jīng)封頂,剩余3個地塊樓房均在月底前封頂!捌靹偌覉@”的銷售價格為每平方米6600元。
整體回顧:2008年1至11月,北京限價房供應(yīng)面積共計269.5萬平方米。
2006年,在國六條等調(diào)控措施的推動下,京城提出了“兩個一千萬”工程,保障性住房建設(shè)的步伐進(jìn)一步加快。到2008年9月份,京城首批限價房入市銷售,形成了實際供應(yīng)。從2008年9月有保障性住房銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,9、10、11月三個月,京城限價房共成交9680套。
2008年12月24日,西城區(qū)1581戶符合限價商品住房配售條件的家庭確定了自己的選房順序號。這也是西城區(qū)去年內(nèi)的第二批限價商品住房配售搖號。此次市建委分配給西城區(qū)的限價商品房房源地址為朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)的保利嘉園和富力陽光嘉園的限價商品房,共計1051套。
12月28日,西城區(qū)第二批限價房公開選房,常營限價房僅1個小時的時間便賣出了半棟樓。
專家點評:業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于限價房的低價優(yōu)勢十分明顯,對周邊在售的商品住宅項目形成了一定的沖擊,有力地拉低該區(qū)域的房價。雖然購買限價房有一定的條件,但不得不承認(rèn),限價房的推出還是分流了一部分購買普通商品房的客戶,因此對周邊的項目造成了一定的影響。為了應(yīng)對這種影響,許多臨近限價房的普通商品房項目都有大幅度的打折促銷活動。
但限價房在今年的市場上卻是叫好不叫座。專家分析認(rèn)為,利潤有限導(dǎo)致眾多地產(chǎn)商對限價房并不熱衷,以至于限價地塊流拍現(xiàn)象時有發(fā)生。專家認(rèn)為,要改善這種狀況還需政府給予開發(fā)商更多的實惠。其次,限價房產(chǎn)品質(zhì)量及周邊配套有待提升。另外,限價房定價機(jī)制不夠靈活。為了平抑房價而生的限價房,在市場不景氣、普通商品住宅紛紛打折促銷的大前提下,價格策略顯得呆板僵硬,使保障性住房沒有起到應(yīng)有的保障效果。
關(guān)鍵詞:
團(tuán)購
抱團(tuán)取暖難抑走跌大勢
典型事件:2008年10月,北京樓市首次大規(guī)模團(tuán)購活動與秋季房展會一起,勢頭轟轟烈烈,刮起近幾個月的團(tuán)購風(fēng)。盡管有個別低價項目引來上千人看盤,或還有項目靠團(tuán)購成就大單,但還是無法溫暖樓市低迷的大勢。
整體回顧:雖然團(tuán)購早已不是什么新鮮詞兒,但能將買房團(tuán)購活動發(fā)揮到極致,還要算是2008年。團(tuán)購的規(guī)模越來越大,參與的機(jī)構(gòu)也越來越多。對購房者來說,團(tuán)購最大的好處是“人多力量大”,所以議價的余地也大。按照常規(guī),團(tuán)購為那些剛性需求找到了一個很好的突破口,也為樓市的優(yōu)惠促銷找到了一個很好的方式,此起彼伏的團(tuán)購活動將2008年下半年的樓市攪得有點熱。
專家點評:“草根萬人購房團(tuán)”、網(wǎng)站“萬人購房團(tuán)”……面對多家機(jī)構(gòu)組織的團(tuán)購,是真“實惠”,還是真“忽悠”?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在實際操作過程中,的確有不少參與者密切關(guān)注著樓盤所能給出的優(yōu)惠折扣,但“吆喝聲高,成功率低”“忽悠大于實惠”同樣也成為人們對“團(tuán)購”的一致詬病!暗徽撊绾,團(tuán)購作為一種‘買方與賣方’的新博弈方式,起到改變傳統(tǒng)購房形態(tài)的目的,改變了之前單一的購房模式!睒I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,目前“團(tuán)購”已是市場低迷情況下開發(fā)商的一根“救命稻草”。
關(guān)鍵詞:
中介退市
艱難行情走為上策
典型事件:2008年7月31日,北京開太物業(yè)交易保證有限公司向北京房地產(chǎn)中介行業(yè)提出停止從事北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)的書面申請,并提交了結(jié)算資金已清算完畢的證明材料,同時,該公司與中介協(xié)會簽訂了《注銷〈北京市存量房交易保證金托管協(xié)議〉議定書》,正式退出該行業(yè)。
除了接手開賣開發(fā)商的新盤外,2008年有的中介索性退出“存量房買賣”市場,專心做起租賃生意。來自于北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示,2008年7月以來北京就有12家中介機(jī)構(gòu)先后發(fā)出書面申請,從保證金監(jiān)管銀行退出100萬元的保證金。這意味著,在北京原本有資格進(jìn)行二手房交易資金監(jiān)管的中介機(jī)構(gòu)半年內(nèi)減少了1/4。
整體回顧:2008年的二手房市場同樣是交易低迷,交易量持續(xù)下降,這也讓中介們舉步維艱。于是,中介公司為了維持生計只好緊縮開支,以度過這個有點冷的冬天。業(yè)內(nèi)人士向記者透露,在成交量低迷的今天,“100萬元的保證金”能解決公司不少問題,中介機(jī)構(gòu)同樣面臨資金緊缺。眼下,很少有中介會表示在新的一年中要大肆開店,都是抱著謹(jǐn)慎的態(tài)度對現(xiàn)有門店進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整,2008年成為中介快速擴(kuò)張的終結(jié)點。
專家點評:2008年的房地產(chǎn)市場有些冷。不論是一手房還是二手房,都無法幸免。毋庸置疑,整個房地產(chǎn)市場的低迷是導(dǎo)致目前房產(chǎn)中介選擇退市的癥結(jié)所在。如今房產(chǎn)交易市場趨冷,買賣減少造成的利潤下降給中介公司帶來了相當(dāng)大的生存壓力,一些中介公司甚至出現(xiàn)月度顆粒無收的情況;谶@種困局,致使某些房產(chǎn)中介商選擇開展單一業(yè)務(wù)自保求生存。擺在房地產(chǎn)中介面前的,將是新一輪的行業(yè)洗牌。
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