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　　2009年的房地產市場承載著太多的期望。2008年底“國十三條”出臺后，給房地產市場帶來了不同意味的政策轉向——地方政府被賦予了一定的“救市自主權”。中央支持地方因地制宜、因時制宜的救市措施，業(yè)內開始預期地方政府的“施展空間”今后會擴大。事實上，在特殊的市場環(huán)境下，各地政府已經在施展各自的“南拳北腿”。本報記者對京滬深三地樓市展開了調查，調查樓市走向，探究地方政府“救市”招數。

　　深圳樓市最近兩年的發(fā)展軌跡，猶如中國房地產市場由高至低的輪回的縮影。2007年，深圳每月房價漲幅皆居70個大中城市前列；而去年下半年連續(xù)四個月來，根據國家統計局公布的全國70個大中城市商品住房銷售價格統計，深圳樓市價格跌幅又持續(xù)居于全國首位。這個市場化意味最為濃郁的樓市，自2007年10月最高峰開始回落，在去年經歷了深度調整。

　　降息、二套房貸松動等各項政策的救市利好“暖風”頻吹之后，2008年11月的深圳新房市場成交量出現小幅回升，達到了35.8萬平方米。但是，根據深圳房地產信息網的提供數據，剔除高價樓盤的影響，當月深圳樓市價格為9842元/平方米，下降幅度較大。

　　在記者前往深圳當地市場進行采訪時，“房價將在今年進一步下調”的聲音不絕于耳，甚至有人大膽推測，樓價今年還會有10%左右的下降空間。這樣看起來，深圳房地產市場的底部，遠遠未曾顯現。

　　政府： 對救市明確說“不”

　　隨著房價由領漲到領跌的輪回，將深圳樓市推到了最受關注的前沿。在深圳市市長許宗衡公開明確“不救市”的態(tài)度之后，深圳救市政策的另一只靴子終告落地。處于中國房地產市場調整低谷的地方樓市，將被完全交由市場之手來左右前行。

　　許宗衡坦率表示，房地產價格由市場供求關系所決定，應該遵循市場規(guī)律運作。在全國大中城市中，深圳房價漲得最快、回落得也非常快。要保持一個合理的浮動狀態(tài)，需要政府在宏觀層面進行理性把握。但關于“救市”，許宗衡認為深圳樓市還沒有這個必要。

　　每月定期公布的深圳房地產市場分析報告，由于在深圳官方網站上所處的位置，被視為具備了一定的權威性。撰寫方深圳市房地產研究所曾在去年連續(xù)多次提出“救市”呼吁，即使在許宗衡表態(tài)不予“救市”之后，仍然在去年12月發(fā)布的最新一期深圳房地產市場分析報告中，再次強調深圳應根據宏觀經濟和房地市場運行的狀況，結合實際出臺一些有針對性的政策措施。

　　“自去年下半年開始，各地政府陸續(xù)出臺了當地利好政策，當時也有人強烈建議深圳相關部門應該出手救市，但遲遲不見動靜�！币晃簧钲跇I(yè)內人士告訴記者，“主要顧慮因素當然很多，但其中之一就是深圳當地的投資性購房占比太大，如果不待調整到位便實行救市的話，很容易造成房價反彈。”

　　時隔近一月之后，許宗衡在回應“不救樓市說”時表示，深圳市政府的判斷是正確的。并再次強調明確了對救市說“不”的態(tài)度。似乎為了印證這一觀點，就在這一結論發(fā)表前幾天，深圳市國土房產局剛剛公布了11月的深圳新房成交信息：6435套，環(huán)比漲幅高達85%，同比上升224%，創(chuàng)下了2007年3月份以來新高紀錄。

　　根據深圳市國土房產局的數據顯示，在許宗衡首次表態(tài)無意“救市”之后的第二天，當地新房成交量突然猛增到467套，成為一年來單日成交量之最。隨后半個月內，新房成交面積達28萬平方米，成交均價13337元/平方米。究其原因，在國家新政陸續(xù)出臺的情況下，購房者普遍對更多利好政策存有期待心情，開發(fā)商更是帶著希冀地方政府“救援”的僥幸心情。而“不救市”消息的明朗，反而將原本因此籠罩不去的觀望陰霾一掃而空。

　　應該說，回暖趨勢的初現端倪，在去年11月開始明顯起來。根據szhome研究與發(fā)展部提供的統計數據，11月深圳全市二手商品房共計成交4021套，交易面積415950.3平方米，成交數量環(huán)比大幅增加46.2%，成交面積則有38.4%的環(huán)比漲幅。而10月深圳二手樓市2751套的交易量，成為當年除2月之外的最低谷。

　　美聯物業(yè)深圳區(qū)域董事王書權表示，去年11月的成交情況有所好轉，究其原因，還是由于市場環(huán)境開始趨于好轉。如10月底推出的各項新政開始在當月執(zhí)行，降息降首付等利好消息相繼出臺，從而使得市場信心得到提振。他認為，在諸多利好之中，當屬“降息”這一措施更具作用力，尤其是“當二套房貸開始松動之后，降息的吸引力更有加強”。

　　“既然中央出臺的新政證明已經初現成效，深圳當地政府是否還需要再出利好，就不是那么急迫了。”一位業(yè)內人士表示。深圳市社科院城市營運研究中心主任高海燕持有相同觀點，他指出，政府出臺任何一項政策，目的都是要實現各方多贏和社會價值最大化，而不是針對某個行業(yè)，救市與否必須進行全盤統籌才能做出決定。他認為，樓市還是要靠市場手段去調節(jié)，如果過度依賴政府干預，不現實且危險。對于房地產市場來說，一方面要促進交易，另外一方面確實要防止房價過高，包括房價反彈問題。在政策合理的前提下，市場調整才能起到最為關鍵的作用。

　　市場： 直降促銷蔓延至豪宅

　　對于剛剛入住“星河丹堤”的陳先生(化名)來說，這陣子頗為煩惱。當初買房時開發(fā)商明確“不會降價”的保證，雖猶在耳邊，卻無處兌現。“當時是按照2萬多的單價買的房，結果呢？才入伙就發(fā)現降到了15000元/平方米左右。算算看，居然一次性下跌了30%�！标愊壬�告訴記者。

　　根據陳先生的描述，在去年5月份，他以2.6萬元/平方米的價格，購買了星河丹堤E區(qū)某套物業(yè)。在此之前，銷售人員曾經反復向他強調，“星河丹堤一定不會降價，即使降價，也會予以損失補償�！钡�是，待到10月底被通知入住時才發(fā)現，同一區(qū)域內同一戶型相同面積的房源，卻僅售1.5萬元/平方米，足足下跌了四成。

　　記者從深圳市國土資源和房產管理局網站上查知，星河丹堤的開發(fā)企業(yè)名為深圳豐澤湖山莊有限公司。自2006年至今，該項目已取得過5次預售許可證分批入市。在深圳當地，這一項目被視為“豪宅”。而另據記者掌握的數據顯示，在去年11月中相繼推出兩棟特價房源之后，該項目在當月的成交均價降幅達到39.40%。

　　事實上，豪宅實行大幅降價的，星河丹堤并不是孤例。南山區(qū)是深圳市的傳統豪宅聚集之地。數據顯示，位于南山區(qū)的半山海景蘭溪谷，去年11月均價下降了25%；而同一區(qū)域的中信紅樹灣在當月的銷售均價跌幅為37.50%。根據深圳中原提供的資料顯示，2008年11月份，全市成交量較少的10個樓盤之中，豪宅項目占據了四成。與之相反的是，得以躋身銷售排名前十的豪宅項目，無一不是通過“放低身價”這一方式來促進銷售放量增長的。

　　統計數據表明，去年前11個月，深圳全市新房銷售面積310萬平方米，同比減少36%；豪宅銷售面積為67萬平方米，同比下降40%。其中，關內豪宅的銷售面積僅19萬平方米，同比下降57%；關外豪宅的銷售面積48萬平方米，同比下降29%。深圳中原深港中心分析師認為，許多豪宅項目降價幅度還沒有達到購房者的心理預期，因此導致豪宅銷售情況不如普通住宅樂觀。

　　降價風潮蔓延至豪宅，預示著市場調整并未結束。有事實可佐證，即使自去年11月起深圳樓市開始有小幅回暖跡象出現，但12月間還是出現了由開發(fā)商與銀行聯手進行的“一成首付”促銷手段。據悉，在招商地產推行的招商·依山郡新盤銷售過程中，公開表明“60-84平方米的精裝公寓，以4萬-6萬元的價格入住”。計算下來，按照此項價格標準，購房者實際上只需首付一成便可完成置業(yè)。但是，按照相關政策規(guī)定，購房首付不得低于兩成，因此，首付款項中的另一成，則由合作銀行進行分攤。

　　“這種由開發(fā)商和銀行共同承擔風險的做法，本意是想激發(fā)更多的市場購買力�！� 深圳中原深港研究中心總監(jiān)張偉表示。但他同時指出，實際上開發(fā)商并不愿意采用這種方式，“這會導致開發(fā)商與銀行之間的關系更趨復雜�！� 言下之意，采取這種風險極大的方式，勢必出于資金壓力所致。更有業(yè)內人士向記者表示，中小房企由于持有項目少，反而不會像品牌房企那樣存在很大資金壓力�！艾F在做促銷力度較大的，反而是些品牌大型房企�！�

　　無獨有偶。金地集團名下的金地梅隴鎮(zhèn)四期，一度對外喊出了6700元/平方米的銷售單價，引起市場轟動。而在此前幾期，該盤的售價甚至達到過17000元/平方米的峰值。與半年前售樓處內無人光顧的情況不同，隨著此輪價格調整的進行，明顯熱鬧許多。雖然售樓小姐稱低價促銷房源已經銷售完畢，且目前的銷售均價業(yè)已恢復到9000多元，但顯而易見的是，與早先喜好采用特價房源進行促銷的方式不同，開發(fā)商采用了直降措施。

　　中國指數研究院分析師認為，回顧2008年深圳市商品住宅市場的運行情況，明顯受到房地產行業(yè)周期和政策滯后性的影響。在2006、2007年的市場狂熱時期，開發(fā)商大量圈地的最終結果，便是項目集中竣工面市，從而導致批售量大幅增加；另一方面，雖然一系列利好政策自下半年起陸續(xù)出臺，但由于政策效應滯后、樓價畸高等影響，市場需求大幅下跌，導致成交量明顯萎縮。

　　在深圳中原深港研究中心提供的資料中，去年11月全市成交前10名的樓盤，絕大部分性價比已屬合理，還有部分樓盤將價格予以調整之后，使得成交放大。與此形成鮮明對比的是，當月全市成交較少的樓盤中，均價超過15000元/平方米的福田區(qū)內新盤銷售平平，而其他一些存量較大的樓盤，也是由于價格未做調整使得成交冷清。

　　深圳市房地產研究中心副主任王鋒表示，在政策調整之前，部分開發(fā)商出于在年底回籠資金、完成銷售任務和改善業(yè)績考慮，主要以特價房、打折和贈送等手段變相降價。隨著10月之后政策松綁力度的加大，一些開發(fā)商開始采取直接降低住房銷售價格方式，以增加銷售量。對于未來深圳房地市場來說，后市成交量能否維持高位運行，還是取決于市場能否提供足夠多的“平價”產品。這已經成為當地業(yè)界的一大共識。