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　　編者按

　　今年3月，香港地產(chǎn)大鱷李嘉誠(chéng)悄然啟動(dòng)了內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——上海真如城市副中心項(xiàng)目。作為“風(fēng)向標(biāo)”的李嘉誠(chéng)轉(zhuǎn)向，無(wú)疑鼓舞了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將更多的籌碼壓在商業(yè)地產(chǎn)身上。3月13日，SOHO中國(guó)行政總裁張欣在香港高調(diào)宣稱(chēng)，“我們現(xiàn)在不‘冬眠’了，醒了�！苯衲陜�(nèi)SOHO中國(guó)將收購(gòu)在北京和上海市中心的建成或在建的大型商業(yè)項(xiàng)目。SOHO中國(guó)主席潘石屹在解釋今年的積極收購(gòu)計(jì)劃時(shí)曾表示， “現(xiàn)在的資產(chǎn)價(jià)格和最高峰時(shí)相比，已經(jīng)下跌了50%�！迸耸�屹說(shuō)，“再過(guò)幾個(gè)月是否會(huì)再跌，市場(chǎng)的最低點(diǎn)在哪里，我們不知道，可是市場(chǎng)提供了很多機(jī)會(huì)，我們應(yīng)該入市�！边M(jìn)入2009年，許多沉寂一時(shí)的商業(yè)地塊紛紛啟動(dòng)，伴隨樓市的回暖，成都商業(yè)地產(chǎn)也開(kāi)始漸漸蘇醒。

　　▲市場(chǎng)分析

　　商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)來(lái)了

　　其實(shí),早在李嘉誠(chéng)之前,不少港資開(kāi)發(fā)商就已投入內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮中，即使是在被認(rèn)作“內(nèi)地房市調(diào)整年”的2008年,有著“香港地產(chǎn)五虎”之稱(chēng)的新鴻基地產(chǎn)斥巨資在成都拿地，以總價(jià)31億元將攀成鋼259.078畝收入囊中。實(shí)際上，對(duì)于資金鏈相對(duì)寬松的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),在住宅市場(chǎng)前景不確定的情況下,直接開(kāi)發(fā)或者間接收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在可以說(shuō)是最佳時(shí)機(jī),也是必然選擇。尤其在房地產(chǎn)板塊整體回暖的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)以其基本面良好的防御性，優(yōu)勢(shì)更顯突出，商業(yè)地產(chǎn)股也迎來(lái)了最佳的介入時(shí)機(jī)。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資潛力顯現(xiàn)

　　2008年的土地市場(chǎng)可以用“冷清”來(lái)形容，在這樣的市場(chǎng)背景下，土地部門(mén)改變了供地策略：以商業(yè)用地為主，減少推地計(jì)劃。在08年供應(yīng)的土地中，商業(yè)用地的比例占到了近七成，商住用地僅約三成。有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)查，2008年1-12月，成都市區(qū)商業(yè)類(lèi)土地增加明顯，成都市區(qū)商業(yè)類(lèi)土地供應(yīng)20宗、2368畝，只流拍1宗商業(yè)類(lèi)土地，雖然在宗數(shù)上較07年全年減少15宗，但是在面積上增幅達(dá)到126.0%，其面積占08年整體的比例達(dá)到78.0%，成為土地供應(yīng)的主力。 此外，2008年還出現(xiàn)了兩宗大型的商業(yè)配套項(xiàng)目——成都商貿(mào)城和天府新城海洋樂(lè)園，這兩個(gè)項(xiàng)目都是2009年成都重點(diǎn)的投資項(xiàng)目。淺水半島開(kāi)發(fā)商通瑞地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，目前整個(gè)東二環(huán)內(nèi)包括萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、龍湖三千城商業(yè)街、萬(wàn)科金域藍(lán)灣底商……區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)將逐步面世，隨著區(qū)域居住人口的增加和城市面貌的改善，區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資潛力將全面顯現(xiàn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)今明兩年集中面世

　　2007-2008年所拍賣(mài)的商業(yè)地塊，供應(yīng)期應(yīng)該集中在2009年至2010年，所以從今年開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)井噴。有專(zhuān)家預(yù)計(jì)，在2009年，因商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資性強(qiáng)于住宅，會(huì)有不少開(kāi)發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而前兩年所拍賣(mài)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有部分將會(huì)在今年開(kāi)工。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都市在租售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了171個(gè)(包括尾盤(pán)和預(yù)告項(xiàng)目，報(bào)告后附寫(xiě)字樓在售項(xiàng)目清單)，預(yù)告和在售項(xiàng)目49個(gè),積存的體量超過(guò)了150萬(wàn)方。近兩年，成都市的商業(yè)地產(chǎn)年開(kāi)工量都在600多萬(wàn)方，但真正供應(yīng)到市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售的卻不到300萬(wàn)方，主要是因?yàn)橛薪�一半的商業(yè)體量開(kāi)發(fā)企業(yè)都選擇了只租不售或?yàn)樯碳伊可硇藿�，并作為自流資產(chǎn)進(jìn)行再融資，因此市場(chǎng)的銷(xiāo)售壓力并不大。

　　商業(yè)地產(chǎn)具備投資防御性

　　盡管遭遇了全球性的金融危機(jī)，但是2009年的零售業(yè)依然維持強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，這意味著高品質(zhì)的商鋪、賣(mài)場(chǎng)依然需求強(qiáng)勁。中投顧問(wèn)房地產(chǎn)一行業(yè)分析師對(duì)記者介紹說(shuō) ，從一系列宏觀、微觀數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷2008年洗禮后，行業(yè)免疫力整體上得到了提升，各公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力也得到顯著加強(qiáng)，而伴隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的強(qiáng)力支持，2009年在擴(kuò)大內(nèi)需的拉動(dòng)下，零售業(yè)消費(fèi)力有望得以快速?gòu)?fù)蘇，同時(shí)也將引領(lǐng)相關(guān)商用地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。近年來(lái)，以寫(xiě)字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展階段，供求形式逐步改善。在中國(guó)住宅市場(chǎng)整體面臨調(diào)整壓力的情況下，許多城市的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)由于良好和穩(wěn)定的租金回報(bào)率，抗風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)，具備明顯安全邊際。