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　　年報(bào)顯示房地產(chǎn)公司普遍“不差錢(qián)”

　　粗略統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)率普遍超過(guò)15%,最高的是中江地產(chǎn)為61.54%。粗略統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)高管工資最低過(guò)百萬(wàn)最高近千萬(wàn)。

　　從公布的年報(bào)看房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)公司的高管目前都不差錢(qián)。

　　近期,房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)公布了2008年年報(bào),也為我們看清開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)提供了參考。

　　WIND針對(duì)3月24日前滬深兩市披露2008年年報(bào)的40家房地產(chǎn)公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,這40家公司2008年全年凈利潤(rùn)達(dá)157.32億元,較2007年增長(zhǎng)了12.27%,而去年這些地產(chǎn)股的算術(shù)平均加權(quán)凈資產(chǎn)收益率為18.7%,同比增加了2.4個(gè)百分點(diǎn),顯示地產(chǎn)股資產(chǎn)盈利質(zhì)量仍略有上升。粗略統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)公司平均凈利潤(rùn)率仍高達(dá)20%,普遍超過(guò)15%,最高達(dá)61.54%。其中,萬(wàn)通地產(chǎn)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)219.78%,凈利潤(rùn)率為17.17%；中江地產(chǎn)、陸家嘴和新湖發(fā)展凈利潤(rùn)率最高,分別達(dá)到61.54%、53.92%和40.91%；廣宇發(fā)展凈利潤(rùn)同比下降178.55%,但仍有8%,業(yè)績(jī)同樣負(fù)增長(zhǎng)的泛海建設(shè)和銀基發(fā)展等地產(chǎn)商凈利潤(rùn)率也分別維持了14.72%和19.88%。

　　而本月公布年報(bào)的兩家房地產(chǎn)巨頭碧桂園和雅居樂(lè)的利潤(rùn)同樣也不低。碧桂園2008年總收入為157.13億元,毛利為70.26億元,毛利率約為44.71%；而雅居樂(lè)2008年?duì)I業(yè)額為93.26億元,毛利為34.36億元,毛利率為36.8%。雖然比2007年有所下降,但百分之三四十的毛利率仍然讓很多人咋舌。

　　從2008年銷(xiāo)售額超百億元的房企來(lái)看,行業(yè)龍頭萬(wàn)科地產(chǎn)的凈利潤(rùn)為9.8%,顯得較低。但有業(yè)內(nèi)人士指出,萬(wàn)科去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入409.9億元,同比上升15.4%,凈利潤(rùn)達(dá)40.3億元。表面上看凈利潤(rùn)比2007年下降8億元,但其實(shí)是因?yàn)槿f(wàn)科對(duì)13個(gè)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提了12.3億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備,如果不考慮存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響,公司2008年的凈利潤(rùn)實(shí)際比2007年仍有增長(zhǎng)。

　　而有專(zhuān)家指出,從年報(bào)披露來(lái)看,不僅房地產(chǎn)公司“不差錢(qián)”,上市公司高管也“不差錢(qián)”。

　　ST幸福公布的2008年年報(bào)顯示,歸屬母公司凈利潤(rùn)達(dá)4.04億元,與2007年的0.02億元相比增長(zhǎng)幅度可謂驚人,董事長(zhǎng)任志強(qiáng)以774.3萬(wàn)元薪酬,成為目前房地產(chǎn)業(yè)上市公司高管老大。華遠(yuǎn)地產(chǎn)日前公布的2008年年報(bào)顯示,任志強(qiáng)提取了公司董事長(zhǎng)薪酬年薪320萬(wàn)元,并按《公司獎(jiǎng)勵(lì)基金管理辦法》獲得公司400多萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)基金。另外公司總經(jīng)理孫秋艷也獲得499.7萬(wàn)元的薪酬,其他副總及財(cái)務(wù)總監(jiān)薪酬均為100萬(wàn)元左右。

　　萬(wàn)科董事會(huì)主席王石年薪雖和2007年相比縮水大半,但仍高達(dá)248.1萬(wàn)元人民幣,同時(shí)獲得約522.7萬(wàn)股激勵(lì)股票,以24日開(kāi)盤(pán)價(jià)8.59元計(jì)算,市值約4490萬(wàn)元。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)李彬海2008年年薪與上一年持平,仍然是182萬(wàn)元。

　　而華發(fā)股份年報(bào)披露,公司凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)81.6%,高管薪酬總額卻增長(zhǎng)334%,達(dá)到4107.9萬(wàn)元,僅前3名董事報(bào)酬總額就達(dá)1467.7萬(wàn)元。不少消費(fèi)者認(rèn)為,且不說(shuō)這些高薪是建立在大大超出百姓承受能力的高房?jī)r(jià)之上,即使從上市公司對(duì)股東負(fù)責(zé)的角度看,一些高管薪酬增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公司利潤(rùn)增幅也令人難以理解。

　　有此一說(shuō)

　　利潤(rùn)周期導(dǎo)致房地產(chǎn)利潤(rùn)過(guò)高假象?

　　看到這樣的年報(bào)數(shù)據(jù),在很多人眼里,房地產(chǎn)儼然就是暴利行業(yè)了,“賣(mài)一套房掙幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn),開(kāi)發(fā)商心太黑!”不過(guò)也有人表示,看待房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況,不能僅僅看利潤(rùn)率,也要考慮利潤(rùn)周期。

　　一套房子,從拿地到順利交房,差不多得兩年時(shí)間,有的甚至更長(zhǎng)。上文向記者透露地價(jià)比例的開(kāi)發(fā)商表示,假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商有40%的利潤(rùn),兩年開(kāi)發(fā)完成,則平均到每年只有20%的利潤(rùn)�！坝械娜酥赋鱿窦译姰a(chǎn)業(yè)由于是充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè),目前的利潤(rùn)率僅在2%-3%之間,已經(jīng)像刀片一樣薄了；而開(kāi)發(fā)商賣(mài)套房子就可賺上萬(wàn)元,多則賺幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。但是他們忽略了一個(gè)問(wèn)題,就是利潤(rùn)周期�！彼�指出,雖然家電產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)很薄,但他的利潤(rùn)周期非常短�！耙詵|芝為例,據(jù)公開(kāi)報(bào)道顯示,東芝筆記本電腦一年能生產(chǎn)240萬(wàn)臺(tái),則每分鐘就能生產(chǎn)出約4.5臺(tái)。賣(mài)一套房一年賺20%和賣(mài)一臺(tái)筆記本電腦10幾秒就可以賺3%相比,這筆賬大家應(yīng)該算清楚�！�

　　但他也承認(rèn),開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn),其實(shí)并不僅僅來(lái)自房?jī)r(jià)與成本的差距。在一定程度上,利潤(rùn)也來(lái)自于開(kāi)發(fā)過(guò)程的金融杠桿。即使開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率并不高,也可能因?yàn)榻鹑诟軛U而放大。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》也曾就這一現(xiàn)象算過(guò)一筆賬后認(rèn)為:一些開(kāi)發(fā)商采取了“五個(gè)鍋三個(gè)蓋”的資金策略,不斷用后期預(yù)售房款投入前期項(xiàng)目,通過(guò)加速資金周轉(zhuǎn),大大提高了資金利用率,從而也就進(jìn)一步提高了自有資金的回報(bào)率。開(kāi)發(fā)商“暴利”的秘密就在于此。動(dòng)用信貸等金融杠桿和“透支炒股”的道理是一樣的。只要利潤(rùn)率為正,金融杠桿就可以成倍地放大投資者的收益水平。

　　當(dāng)然,金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益,也同樣可以成倍地放大投資者的虧損。在上述例子中,如果總售價(jià)低于總成本,樓盤(pán)或者會(huì)由于缺乏后續(xù)資金而變成“爛尾樓”；或者得由開(kāi)發(fā)商從自有資金中承擔(dān)巨額虧損。這就是為什么在市場(chǎng)成交量大幅下降時(shí),房?jī)r(jià)下降的程度遠(yuǎn)不如人們想象的那樣大的原因。