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　　存量普通商品房大量積壓

　　保障性住房沖擊市場

　　高價拿地項目大量入市

　　商業(yè)項目集中轉(zhuǎn)為住宅銷售

　　步履蹣跚中，北京樓市步入2009年。隨著春節(jié)前京15條等系列扶植房地產(chǎn)市場的新政相繼出臺，以及眾多開發(fā)商眼下或主動或被動的深度降價，市場的活躍程度正在有所恢復(fù)，而伴隨全國兩會的召開，以及“房地產(chǎn)即將出臺中長期整體規(guī)劃”的傳聞，讓郁悶已久的市場各方，自然而然對接下來的樓市走勢賦予更多期待。在這樣的時刻，北京青年報《廣廈時代》通過對目前北京整體市場狀態(tài)及存量商品房市場的采訪調(diào)研，從中遴選出四大疑問，這些“疑難雜癥”的妥善解決，或許將對2009年北京樓市乃至今后幾年的房地產(chǎn)市場發(fā)展，產(chǎn)生重要而深遠(yuǎn)的影響……

　　疑問一：統(tǒng)計顯示，目前全市商品住宅存量約14.3萬套，可售面積接近1900萬平方米，大批存量房對今年的市場會產(chǎn)生怎樣的影響？2009年是否有可能進(jìn)一步積壓？

　　判斷： 2009年有可能成為地產(chǎn)存量消化年

　　“北京市場上現(xiàn)有商品住宅存量約1900萬平方米，而2008年北京全年實際成交普通商品住宅面積大約是1200萬平方米不到10萬套�，F(xiàn)有存量如果按2008年的銷售成績計算，足夠賣1年半以上，在2009年到現(xiàn)在市場走勢依舊不明朗、銷售滯澀的情況下，隨著大批取證新建住宅的滾動入市，這一積壓狀況很有可能進(jìn)一部加劇�！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男表示。

　　北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬指出,2008年前10個月京城樓市不但交易量同比跌幅巨大，而且還出現(xiàn)了明顯的供大于求現(xiàn)象。這就造成了存量的大量積壓，事實上供大于求成了去年京城樓市的顯著特征。隨著今年新開工建設(shè)項目的明顯減少，2009年有可能成為名副其實的存量消化年。

　　存量房的大量積壓，是否真的給開發(fā)商帶來了巨大壓力呢？在多方采訪中，不少開發(fā)商的確表示了對此問題的擔(dān)憂，但是總體看來和存量積壓相比，交易量持續(xù)低迷才是他們更擔(dān)心的問題。北京石開地產(chǎn)總經(jīng)理王志剛在接受采訪時表示，正因為樓市處于目前的整體低迷期，因此存量積壓的問題才會在眼下被放大，從2006、2007年來看，市場好的時候每年的樓市交易量都在一二十萬套約2000萬平方米上下，歷年都有上千萬的存量滾入下一年并逐漸消化�！俺山坏兔詭�來的市場消化不良才導(dǎo)致了目前存量房源的不斷增加，事實上只要價格合理，疏導(dǎo)得力，房價降到買房人能夠接受的程度，積壓房源一樣可以較快出手�！蓖踔緞傉f。

　　百達(dá)行投資顧問中心總監(jiān)張艷認(rèn)為，面對不確定的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，2009年大部分開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)時會采取“能拖即拖，不能拖則控制入市規(guī)�！钡牟呗�，新增供應(yīng)量也會因此而有所降低。而存量房憑借售價這一核心優(yōu)勢，成交量將有所放大，存量房的積壓情況也會有所好轉(zhuǎn)。政府已經(jīng)表示將鼓勵地產(chǎn)開發(fā)商將一部分滯銷的商品房用作租賃住房，參與其中者給予一定的財政補(bǔ)貼。這也為大量滯銷的樓盤項目指明一條出路，引導(dǎo)開發(fā)商靈活變通地適應(yīng)市場變化、應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

　　“從某種意義上講，目前還是有不少在售項目的價格居高不下，這和當(dāng)初高價拿地開發(fā)成本高，或者銷售已超過70%以上，前期贏利足夠支撐后期維持成本緊密關(guān)聯(lián)，這些項目在目前存量房市場上為數(shù)不少，一旦價格體系全線下調(diào)喚醒市場需求，市場供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變讓存量房迅速消化并非難事。”鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)常世芳表示。

　　疑問二：保障性住房沖擊市場讓開發(fā)商日子更難過？

　　判斷： 普通商品房和兩限房價格相近時保障房將優(yōu)勢不在

　　2009年北京市全年將新開工保障性住房650萬平方米，“京15條”中該條政策首當(dāng)其沖，一時間讓開發(fā)商們議論紛紛，而SOHO中國有限公司董事長潘石屹日前在2009第九屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會上表示，“保障性住房在目前的市場狀況下不宜過量，如果按照套均65平方米算，保障性住房也得有10萬套，這個數(shù)字相當(dāng)驚人。”潘石屹認(rèn)為，在目前市場狀況下，今年新面市和新開工保障性住房面積對普通商品房市場無疑產(chǎn)生巨大沖擊，必然分流更多買房人，加劇市場危機(jī)。

　　多位專家在接受采訪時均表示了這樣的擔(dān)憂，保障性住房的核心優(yōu)勢便是價格低廉，這必然會吸引相當(dāng)部分符合條件的購房人購買保障性住房，但是目前市場能否讓這么大量的保障性住房迅速消化，恐怕要打上個大大的問號。同時，郊區(qū)低端項目的開發(fā)商日子將更加難過，這一局面在目前市場上已經(jīng)表現(xiàn)出來，而受到多方擠壓的普通商品住宅一旦價格體系坍塌，在將來出現(xiàn)普通商品房和兩限房同價競爭也不無可能，倘若出現(xiàn)這樣的狀況，那以滿足基本居住需求為主的保障性住房在品質(zhì)、地段和綜合配套的“PK”上必然和普通商品房難以匹敵，銷售遇冷可以預(yù)見，那么花如此大投入的保障性住房建設(shè)又將會面臨怎樣的局面？

　　“目前看來，保障性住房和普通商品房的開發(fā)比例仍然值得商榷，有必要進(jìn)一步修正和協(xié)調(diào)�！痹�首規(guī)委副總建筑師、建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化專家組專家謝遠(yuǎn)驥建議，在目前普通商品住宅存量很大的情況下，政府可以采取更多變通措施對住宅市場進(jìn)行疏導(dǎo)，比如通過財政補(bǔ)貼或收購等方式，將普通商品住宅的閑置量轉(zhuǎn)化成保障性住房進(jìn)行銷售，避免負(fù)荷加大，同時盤活現(xiàn)有資源，不少開發(fā)商對此建議也表示了贊同。

　　疑問三：高價拿地項目2009年大量入市，開發(fā)成本高是否將導(dǎo)致房價難降？

　　判斷： 開發(fā)商為保生存“面粉貴過面包”不再是玩笑

　　2006、2007年樓市的瘋狂至今讓人印象深刻，和眼下的蕭條相比更讓開發(fā)商“恍如隔世�！碑�(dāng)時頻頻以創(chuàng)記錄的高價拿地的開發(fā)商們?nèi)缃裾嬲�體會到了有苦難言的尷尬。而這些“高價地”、“區(qū)域地王”經(jīng)歷了一年多的前期開發(fā)，在2009年紛紛到了入市的時候，高額的開發(fā)成本成為橫亙在房價前一條不可逾越的“鴻溝”，降價？這些項目的價能降得下來嗎？

　　曾經(jīng)不計成本瘋狂“囤地”擴(kuò)張的大開發(fā)商們感受應(yīng)該最深，據(jù)了解，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年在北京將推出別墅遠(yuǎn)洋·LAVIE和遠(yuǎn)洋北七家未命名的兩個項目；龍湖地產(chǎn)北京公司今年計劃新開兩個項目；合生地產(chǎn)將推出4個新盤，位于朝陽區(qū)的合生·霄云路8號、通州區(qū)的合生·濱江國際公寓及合生·世界村，而朝陽區(qū)望京的合生·麒麟社已經(jīng)推出。不少大開發(fā)商在今年都有新項目開發(fā)的“硬指標(biāo)”，價格制定成為這些項目最為難的現(xiàn)實問題。

　　“不降價吧，顯然是賣不動�？山祪r吧，要是和周邊的競爭項目同一價位，粗略算算連成本都背不過來�！蹦炒笃放崎_發(fā)商私下無奈表示，大企業(yè)的運(yùn)營成本和綜合考量更為麻煩，上市企業(yè)還得過股民這一關(guān)，銷售業(yè)績直接決定其在資本市場上的榮辱興衰。“實在沒有辦法的話，賠本也得賣，這么大的企業(yè)需要順暢的資金流支撐。”

　　據(jù)了解，目前北京市場上已經(jīng)出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的狀況，毗鄰清華大學(xué)的龍湖·唐寧ONE當(dāng)年的拿地成本就在12000元/平方米左右，累算其高端公寓的品質(zhì)和建筑成本，目前在售部分產(chǎn)品18000元/平方米左右的價格實際上已經(jīng)“虧本”。而位于南三環(huán)東鐵營的“鶴巢居”在2007年初以高出起價兩倍的價格成交，該迷你地王建筑面積僅4750平方米，卻拍出3205萬的驚人價格，合樓面價就在7000元/平方米以上，當(dāng)時業(yè)界預(yù)測該項目至少要賣到9000元/平方米以上才基本不虧，如今該項目的單體樓即將開盤價格在18000元/平方米，為LOFT復(fù)式戶型，買一層送一層，也就是說單層9000多元/平方米的價格將將夠本。萬科2007年以17億拿下的建面約15萬平方米的西大望路17號今年也已經(jīng)蓄勢待發(fā)，但其高于萬元/平方米的樓面成本及周邊項目的大幅降價，讓萬科在價格制訂上左右為難，業(yè)界預(yù)測，萬科為執(zhí)行其全國戰(zhàn)略，在這一項目上也很可能采取超出想象的低價入市策略。

　　疑問四：全市商品房總可售面積4184.6萬平方米的存量中，有2300萬體量為非住宅，其中商業(yè)面積占據(jù)了絕對比重，非住宅部分如此大的存量將是否比住宅更難以消化，其出路何在？

　　判斷： 商業(yè)項目改住宅加劇住宅市場競爭

　　“商品房可售面積中的非住宅部分，主要包括商業(yè)、酒店、寫字樓以及部分可銷售的車位面積。從去年以來，北京市場上以商業(yè)為主的非住宅部分閑置狀態(tài)就呈現(xiàn)出越來越嚴(yán)重的趨勢，而不少開發(fā)商也看到了這部分開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡的問題，從2008年開始，就有不少項目將其非住宅部分的面積改為住宅進(jìn)行銷售。2009年，這種情況有可能更為嚴(yán)重�！钡谝惶�平戴維斯項目策劃部總經(jīng)理徐偉成表達(dá)了這樣的觀點(diǎn)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前北京在售的非住宅立項項目多達(dá)數(shù)十個，絕大部分均以商業(yè)、寫字樓、酒店立項，后改做住宅并以低于區(qū)域同檔次產(chǎn)品不少的價格銷售，不少項目此類產(chǎn)品的銷售形勢還相當(dāng)不錯�！坝捎谇皫啄觊_發(fā)過剩，目前北京市場商業(yè)面積大量閑置，而2009年尚有數(shù)百萬平方米的待開發(fā)商業(yè)面積入市，除部分在核心城區(qū)外，大多數(shù)都位于四環(huán)甚至五環(huán)外區(qū)域，這些商業(yè)項目今后的發(fā)展前景，在如今恐怕要打上個大大的問號。開發(fā)商把商業(yè)項目改為住宅推向市場，主要出于以下幾種考慮，首先和純商業(yè)相比較，住宅的購買需求更剛性，覆蓋面更廣；其次，將非住宅改為住宅，其內(nèi)部結(jié)構(gòu)的改造相對便捷，成本低也便于區(qū)隔，一般都是做成小戶型，面積少低總價能快速脫手；再次也是更重要的一點(diǎn)，與普通住宅首付30%相比，將商業(yè)立項改為住宅主要是考慮‘購買第一套商業(yè)立項的項目需要首付50%’的政策，變現(xiàn)速度更快一些。在目前開發(fā)商資金流普遍緊張的情況下，這的確可以在一定程度上解燃眉之急。”謝遠(yuǎn)驥指出。

　　“最近我們也已經(jīng)和開發(fā)商合作，將東五環(huán)附近某爛尾的商業(yè)項目重裝為精裝修酒店公寓上市，價格將不高于7000元/平方米。”某知名代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人私下透露，而這一價格比周邊的在售住宅項目普遍低了2000元/平方米以上。事實證明，占據(jù)了不少“優(yōu)勢”的非住宅項目去年以來在市場上的消化程度相當(dāng)高，東四環(huán)某項目將兩棟公建立項的寫字樓約700套改為酒店式公寓以8000元/平方米左右的區(qū)域最低價推向市場，短短時間內(nèi)被搶購一空。朝陽北路某項目40年產(chǎn)權(quán)的精裝修LOFT也是來自商業(yè)改造，頗受追捧。住宅賣不動的情況下，商業(yè)改住宅低價賣，已經(jīng)成為不少項目的應(yīng)變法則，凡此種種，不一而足。

　　然而，不明此中玄機(jī)的買房人在購買此類產(chǎn)品之后，將面臨著一系列麻煩：商業(yè)項目由于規(guī)劃限制，空間結(jié)構(gòu)難以改動，基本都是大開間設(shè)計或在層高不達(dá)標(biāo)的情況下硬隔成偽“LOFT”，居住功能性和舒適性大打折扣；同時沒有天然氣管道，下水結(jié)構(gòu)也和普宅相差甚遠(yuǎn)，住戶正常生活配套失去基本保障；而在生活成本方面，由于水電均為商用，物業(yè)費(fèi)也高得嚇人，無形中又大大增加了生活負(fù)擔(dān)。對房地產(chǎn)市場整體而言，商業(yè)項目大量流入住宅市場，進(jìn)一步加重了普通住宅銷售的負(fù)擔(dān)，長此下去將成為“惡性循環(huán)”。

　　采訪中多位專家表達(dá)了這樣的觀點(diǎn)，商業(yè)項目改為住宅銷售對普通住宅市場的擠壓確實讓人頭疼，而這也是這些年來商業(yè)項目不斷上馬，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例失衡帶來的后果。因此在2009年，針對房地產(chǎn)市場整體規(guī)劃的調(diào)整十分必要，住宅和非住宅在整個項目乃至整個區(qū)域內(nèi)的比例都應(yīng)該進(jìn)一步明確細(xì)分，在產(chǎn)品規(guī)劃更改的審批上必須更加嚴(yán)格，從政府到開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)共同對非住宅消化進(jìn)行疏導(dǎo)，避免因盲目和短視進(jìn)一步加重住宅市場的負(fù)擔(dān)。