地方政府：總有一些在大考中“舞弊”
“令我十分不解的是，地方細(xì)則本來應(yīng)該是配套措施，卻個(gè)個(gè)成了解套方案。”一位來自臺(tái)灣的獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)論人士稱。他所說的“解套方案”指的是近期關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幾個(gè)地方細(xì)則的出臺(tái)。
強(qiáng)征個(gè)稅：避重就輕
在8月1日實(shí)施的強(qiáng)征二手房個(gè)稅政策中，地方政府上演了一出鮮活的偷梁換柱。
國稅總局關(guān)于強(qiáng)征個(gè)人所得稅的108號(hào)文件中明確規(guī)定，嚴(yán)格按照稅法征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅。只能無法出具房產(chǎn)原值憑證，無法計(jì)算“所得”差價(jià)時(shí)，才由地方稅務(wù)部門根據(jù)實(shí)際情況，按房產(chǎn)交易全額的1%至3%收取。
就這一項(xiàng)，地方政府展轉(zhuǎn)騰挪出了無限變通空間。據(jù)了解，目前部分近年來房價(jià)上升較快的城市雖然在細(xì)則中分清了兩種征收標(biāo)準(zhǔn)的前提，但在執(zhí)行中卻相當(dāng)含糊。中原地產(chǎn)人士介紹，8月1日以來，在持續(xù)了兩個(gè)星期的觀望后，二手房交易開始恢復(fù)，但在符合交繳個(gè)人所得稅條件的交易中，只有一成左右的售出方選擇了按差價(jià)20%交繳，其余均為全額的1%或2%。
“上海的房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)過了一次調(diào)整，目前不適用更嚴(yán)厲的措施�！痹诓稍L中，上海的地稅部門工作人員的解釋儼然一位政府房地產(chǎn)政策專家。“我們也有自己的難處，個(gè)個(gè)核對(duì)交易原值基本不可能。地稅部門與房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)庫并不聯(lián)網(wǎng)。”某地一位地稅部門人士介紹。
限外與結(jié)構(gòu)：細(xì)則冷凍
在這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，住房結(jié)構(gòu)調(diào)控和限制外資炒樓的政策是較早出現(xiàn)的文件，卻在地方細(xì)則環(huán)節(jié)遭遇了類似于“冷凍”的處境。中央級(jí)文件對(duì)若干政策的松口是為了防止“一刀切”帶來的矯枉過正，卻被地方政府應(yīng)用起來，成了有效的變通手段�！安怀黾�(xì)則本身就是一個(gè)細(xì)則，那就是該怎么做還怎么做�！鄙虾鞘芯惩馊耸繉？偩幉虨槊襁@樣認(rèn)為。
在低調(diào)與本市開發(fā)商、中介商及外資機(jī)構(gòu)廣泛接觸后，某大型城市的政府高參給市場的一個(gè)提醒是“目前政府的工作重心不在這里�！憋@然，這是一個(gè)鮮明的信號(hào)，短期之內(nèi)，市場執(zhí)行沒有變化。在各大房地產(chǎn)交易中心，工作人員對(duì)外籍購房人士的解釋是，“外資購房目前沒有限制�！�
認(rèn)可勾地：尋租之嫌？
據(jù)國土資源部本月開始實(shí)行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，“用地預(yù)申請(qǐng)”制度即勾地制被正式認(rèn)可。開發(fā)商對(duì)招拍掛出讓地塊可以提前進(jìn)行用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。招拍掛中，如沒有更多質(zhì)優(yōu)選擇，預(yù)申請(qǐng)人須嚴(yán)格按此價(jià)格受讓。
正面看，這一政策是為了防止調(diào)控帶來的土地流拍或低價(jià)出讓，但一些地方，一些明顯具有較好市場前景的項(xiàng)目也采用勾地的做法，無疑有官商溝通之嫌。
土地專家章劍峰曾表示，如果制度不完善，勾地制度很可能會(huì)成為一種名正言順的利益尋租，土地部門將難免有從公益部門、宏觀調(diào)控者的角色淪為經(jīng)營個(gè)體的危險(xiǎn)。而土地調(diào)控的方向本身卻是杜絕私相授受、權(quán)錢交易。
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