房?jī)r(jià)走勢(shì) 企業(yè)怕地方“白吃夜宴”
當(dāng)大片的新城區(qū)開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為多年來(lái)城市經(jīng)營(yíng)者彰顯業(yè)績(jī)的籌碼，當(dāng)大量的固定資產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)成為GDP報(bào)表上最亮眼的數(shù)據(jù)，改變這種局面無(wú)異于抽筋動(dòng)骨。但是顯然，這種改變已經(jīng)開(kāi)始，且大刀闊斧。
改革的動(dòng)力不僅源于日益高漲的房?jī)r(jià)，更源于耕地面積的逐年減少所帶來(lái)的深層能源危機(jī)，以及“土地腐敗”下產(chǎn)生的社會(huì)不和諧音。一邊是地方政府通過(guò)土地大肆斂財(cái)，一邊是失地農(nóng)民的無(wú)所依靠。于是，平衡土地利益，在地價(jià)總額不變的情況下讓分配使用得更合理，成為這次改革的重心之一。
用國(guó)務(wù)院的表述，這是“土地利益分配機(jī)制”的變革。目的在保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，讓土地收益向三農(nóng)傾斜。
國(guó)土資源部相關(guān)人士介紹，從當(dāng)前地價(jià)構(gòu)成看，土地取得成本(征地補(bǔ)償安置和拆遷費(fèi)用)、開(kāi)發(fā)成本(幾通一平費(fèi)用)和政府收益(相關(guān)稅費(fèi)和土地純收益)，大體各占三分之一，其中被征地農(nóng)民補(bǔ)償安置費(fèi)用明顯偏低。
對(duì)此，《通知》規(guī)定，未來(lái)土地出讓收入的使用必須向“三農(nóng)”傾斜：土地出讓總價(jià)款必須首先按規(guī)定足額安排支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障所需要資金的不足，其余資金應(yīng)逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重。三農(nóng)優(yōu)先，成為土地利益分配的重要原則。另外，包括新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)，城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費(fèi)都將大幅提高，并專(zhuān)項(xiàng)用于基本農(nóng)田保護(hù)建設(shè)、土地整理和耕地開(kāi)發(fā)。
即將提高標(biāo)準(zhǔn)的還有工業(yè)用地價(jià)格。相關(guān)人士稱(chēng)，隨著招拍掛制度的完善及工業(yè)用地最低地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一出臺(tái)，工業(yè)用地價(jià)格可能上升50%以上。
然而，隨著地價(jià)相關(guān)成本的上升，社會(huì)開(kāi)始了另一種質(zhì)疑，即這種地價(jià)成本的增加是否會(huì)轉(zhuǎn)稼到房?jī)r(jià)上，造成最終由消費(fèi)者再次承擔(dān)地方政府的必要支出？對(duì)此，國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人高調(diào)表示，土地成本提高將以地方政府純收入減少來(lái)平衡，地價(jià)基本不變。但也有業(yè)內(nèi)人士指出，工業(yè)用地的價(jià)格變化會(huì)縱向傳導(dǎo)到工業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格，也會(huì)橫向傳導(dǎo)到其它類(lèi)型土地的價(jià)格。
地價(jià)成本的提高在開(kāi)發(fā)商中的影響反而波瀾不驚�！盁o(wú)論稅費(fèi)怎樣提高，對(duì)價(jià)格不會(huì)有太大影響。各種稅費(fèi)加一起也沒(méi)幾萬(wàn)塊錢(qián)，招拍掛的土地出讓金仍是地價(jià)的最大一頭。”某大型國(guó)資開(kāi)發(fā)企業(yè)老總介紹。
而開(kāi)發(fā)商擔(dān)心的是，隨著地方政府純收入的減少，地方是否又會(huì)想出其它的辦法變相增加土地收入。某些城市在近期的土地招拍掛過(guò)程中已經(jīng)出現(xiàn)更加苛刻的出讓條件，比如低價(jià)回購(gòu)部分物業(yè)等�！盁o(wú)論哪塊地政府都想白吃一口，這樣的招標(biāo)條件對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就顯得很難做。”一家參與競(jìng)標(biāo)的開(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
爭(zhēng)利，仍然是地方與中央，政府與企業(yè)，企業(yè)與消費(fèi)者不可回避的矛盾之一。在政府與開(kāi)發(fā)商的獲利減少時(shí)，如何防止他們把地價(jià)蛋糕做大，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)，仍是管理者的重要課題。
利益重分 地方財(cái)政或陷困局
幾千年來(lái)，當(dāng)一代代農(nóng)民面朝黃土背朝天地耕種時(shí)，他們一定想不到這些土地，會(huì)給今天的地方政府帶來(lái)如此多的利益。賣(mài)地，正成為各地方支持城市建設(shè)的最重要資金來(lái)源。
自從1994年實(shí)行分稅制后，為鼓勵(lì)地方建設(shè)，土地出讓金逐漸從中央財(cái)政退出，大多成為地方財(cái)政的主要支撐。有媒體報(bào)道，在很多地方，土地收入占地方財(cái)政收入的一半以上，且多在預(yù)算體外循環(huán)。到2005年，全國(guó)各地方政府收取的土地出讓金收益為5800億元，而同年中國(guó)財(cái)政收入剛剛突破3萬(wàn)億元。
“獲益于土地”的地方政府，也因此有了足夠的“土地沖動(dòng)”，雖經(jīng)多次調(diào)控，依然存在建設(shè)用地總量增長(zhǎng)太快、工業(yè)用地過(guò)度擴(kuò)張，違法違規(guī)用地、濫占耕地等屢禁不止的問(wèn)題。
對(duì)于這些問(wèn)題，此次調(diào)控明確規(guī)定，未來(lái)土地出讓收入將納入預(yù)算管理，繳入地方國(guó)庫(kù)，實(shí)行“收支兩條線”管理。這意味著市、縣政府不能再隨意地支配和使用土地出讓收入，而是要按照財(cái)政預(yù)算管理的要求，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)才能使用。有了這項(xiàng)規(guī)定，以前存在的土地出讓收入使用缺乏監(jiān)督的問(wèn)題將得到遏止。
另外，隨著征地補(bǔ)償費(fèi)用、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的提高，地方政府的土地凈收益將有所減少。無(wú)疑，這些都將直接影響地方財(cái)政收入。數(shù)據(jù)顯示，上海今年上半年的房地產(chǎn)收益相比去年同期急降40多億，即降幅達(dá)17%以上。
但是，仍有業(yè)內(nèi)人士指出，由于地方政府需要將新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)(即新增建設(shè)用地平均純收益)的30%上交中央，地方政府瞞報(bào)漏報(bào)的現(xiàn)象仍不可避免，而隨著招拍掛地價(jià)的不斷上漲，即便上述費(fèi)用提高一至兩倍，在整個(gè)土地收益的比重不足以抑制地方政府的“賣(mài)地沖動(dòng)”。
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