記者在廣東、香港、北京、上海等多個(gè)地方調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，各地房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)漲幅不同、升降各異的數(shù)字，影響了社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷，干擾了宏觀調(diào)控的效果評(píng)價(jià)。專家建議，應(yīng)整合各個(gè)部門的零散數(shù)據(jù)，公開不同數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，改良房?jī)r(jià)均價(jià)的單一指標(biāo)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步增強(qiáng)信息的透明度。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)“打架”
今年以來，北京、廣州、上海等各大城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)成為公眾的關(guān)注對(duì)象。其中一些相關(guān)部門曾出現(xiàn)數(shù)據(jù)“打架”的情況，給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的混亂。
4月，北京市建設(shè)部門、統(tǒng)計(jì)部門先后發(fā)布了各自的一季度房地產(chǎn)報(bào)告。據(jù)北京市建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，今年1至3月份，全市商品住宅期房單月價(jià)格分別為每平方米6687元、6957元和7046元，同比上漲14.8%；但此后統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的數(shù)據(jù)卻顯示，北京一季度全市商品住宅期房?jī)r(jià)格同比上漲7.6%。
6月，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局公布5月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)表，廣州5月份新建商品住房銷售價(jià)格與去年同期相比上漲9.7%，比4月份上漲1.9%。之后，廣州市國土房管局公布了趨勢(shì)相反的數(shù)字：5月份廣州10區(qū)商品房成交均價(jià)為6097元/平方米，比4月份下降了2.5%。
一個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)的主管部門，一個(gè)是負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)的專業(yè)部門，卻在同一行業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字上發(fā)生了分歧。據(jù)業(yè)內(nèi)人士解釋，這是由兩種不同統(tǒng)計(jì)方法造成的。統(tǒng)計(jì)部門采用的是抽樣調(diào)查的方法，即采取動(dòng)態(tài)檢測(cè)跟蹤方式對(duì)固定地點(diǎn)進(jìn)行抽樣調(diào)查，而建設(shè)部門、房管部門采用的是房屋均價(jià)的方法，即用一段時(shí)期內(nèi)一定的房屋交易總額除以交易面積。
在上海，近期也出現(xiàn)了房地產(chǎn)走向的“迷局”，不同的社會(huì)機(jī)構(gòu)之間出現(xiàn)了多個(gè)版本。戴德梁行旗下的泛城(中國)綜合住宅服務(wù)機(jī)構(gòu)曾向外界發(fā)布，在今年6至9月份，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的新房均價(jià)四個(gè)月下跌逾25%。隨后，有關(guān)上海房?jī)r(jià)跌幅的爭(zhēng)論成為焦點(diǎn)。有的說法是，相比去年5月上海房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)，18個(gè)月來的宏觀調(diào)控已使新房均價(jià)下降10%。還有一個(gè)說法是，今年以來上海房?jī)r(jià)逐步回調(diào)了，綜合考慮，目前實(shí)際降幅只有5%。
香港仲量聯(lián)行大中華(南區(qū))研究部主管曾紀(jì)崇說，此次聯(lián)手調(diào)控樓市的九部委，新增了統(tǒng)計(jì)局和監(jiān)察部，希望確保房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確公布。多個(gè)數(shù)字總比沒有數(shù)字好，但是房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)多個(gè)版本的問題，會(huì)影響部門的權(quán)威性。廣州房地產(chǎn)專家韓世同表示，為了避免數(shù)據(jù)的混亂，希望有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)能夠盡快協(xié)調(diào)統(tǒng)計(jì)的口徑和方法，提供全面、準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息。
房市一個(gè)均價(jià)以偏概全
除了統(tǒng)計(jì)數(shù)字發(fā)生沖突外，不少專家質(zhì)疑目前房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)——均價(jià)過于簡(jiǎn)單。廣東省政府參事、廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)潘蜀健說，人們經(jīng)常用商品房的均價(jià)來描述市場(chǎng)的波動(dòng)情況，并以此作為決策的依據(jù)。商品房的價(jià)格差別是很大的，不同的地區(qū)、不同的層次，一個(gè)均價(jià)，掩飾了不少至關(guān)重要的信息。
根據(jù)珠三角某市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，5月份全市10區(qū)商品住宅均價(jià)為6097元/平方米，比4月份下降了156元/平方米。該市房?jī)r(jià)真的降了嗎？從實(shí)際來看，該市中心區(qū)域的房?jī)r(jià)是沒降反升。韓世同認(rèn)為，5月份商品住宅均價(jià)下降的原因在于，全市總體的成交面積下降，但同時(shí)城郊樓盤的交易比重上升，相對(duì)較低的城郊住宅均價(jià)拉低了整體的均價(jià)。
一個(gè)不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者，有的開發(fā)商與一些機(jī)構(gòu)已有“默契”，使房?jī)r(jià)的升降成為數(shù)字“游戲”，以化解宏觀調(diào)控日益增加的壓力。某個(gè)城市近期市中心的房產(chǎn)缺貨了，高價(jià)位房暫時(shí)停售，于是帶動(dòng)整體均價(jià)下跌，于是有風(fēng)聲出來說“房?jī)r(jià)下跌”了。而實(shí)際上由于高端房的缺貨，郊區(qū)房或市區(qū)中低檔房?jī)r(jià)格可能還上升了。如果有市民責(zé)問，“某樓盤價(jià)格怎么還暴升”。業(yè)內(nèi)回應(yīng)也很有理由，“房?jī)r(jià)是指平均房?jī)r(jià)，不排除一些個(gè)案與其背道而馳”。而在黃金周前后，開發(fā)商就利用一些渠道反過來拿漲價(jià)的樓盤個(gè)案大肆宣傳，挑動(dòng)市民的“追漲”心理。
潘蜀健認(rèn)為，在研究商品價(jià)格的波動(dòng)規(guī)律時(shí)，對(duì)于那些商品不同質(zhì)，類別復(fù)雜，性能、質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)差異較大的商品(如汽車、彩電、電腦等)，一般都不用統(tǒng)一的均價(jià)來描述其價(jià)格狀態(tài)，而是分類、分檔次分析其價(jià)格走勢(shì)。引起商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)的因素十分復(fù)雜，有地價(jià)因素、成本因素、炒作因素、供求關(guān)系的推動(dòng)因素，還有的是因?yàn)楦叨水a(chǎn)品比例變動(dòng)所致。均價(jià)掩蓋了這些因素的內(nèi)在作用。利用一個(gè)簡(jiǎn)單的均價(jià)，怎能完全分析房地產(chǎn)波動(dòng)規(guī)律，并以此來制定政府的產(chǎn)業(yè)政策呢？
建立統(tǒng)一有效的房市信息發(fā)布平臺(tái)
專家建議，建立地域性的房地產(chǎn)信息網(wǎng)站，為社會(huì)提供一個(gè)統(tǒng)一的、權(quán)威的信息發(fā)布平臺(tái)，將公共信息發(fā)布的質(zhì)量列入部門業(yè)績(jī)或企事業(yè)單位信譽(yù)考核的范疇，最后予以立法規(guī)范。
首先，整合信息，統(tǒng)一發(fā)布口徑。潘蜀健建議，整合工商局、建委、規(guī)劃局、房地產(chǎn)管理局、質(zhì)量監(jiān)督局、工程質(zhì)量監(jiān)督站、房地產(chǎn)交易所等部門或機(jī)構(gòu)的信息，完善從公司的注冊(cè)成立、資質(zhì)等級(jí)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建、土地使用權(quán)獲取、建筑工程質(zhì)量、建筑設(shè)備及材料質(zhì)量、市場(chǎng)交易價(jià)格等各個(gè)領(lǐng)域的信息記錄。
其次，改變均價(jià)的單一指標(biāo)體系，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行分類發(fā)布。曾紀(jì)崇說，香港的信息發(fā)布可以作為示范，如香港住宅價(jià)格是在戶型分級(jí)的基礎(chǔ)上發(fā)布的，目前分A、B、C、D、E五類：A類是40平米以下，B類是70平米以下，C類是100平米以下，D類是160平米以下，E類是在160平米以上的大戶型。
第三，培育房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，增加信息透明度。在香港，政府會(huì)定期公布私人一手樓的施工量、落成量，已落成樓宇但仍未售出的私人住宅數(shù)目，建筑中但仍未售出或未發(fā)售的私人住宅數(shù)目和己批出土地但仍未動(dòng)工的數(shù)目。同時(shí)，測(cè)量師行、物業(yè)顧問會(huì)定期發(fā)布研究結(jié)果，對(duì)未來供應(yīng)量和市場(chǎng)走向提供研究結(jié)果。每有土地拍賣或者大型地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)工，中介會(huì)接受媒體查詢，提供專業(yè)意見給市場(chǎng)。香港的高等學(xué)校也與中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，開發(fā)出相關(guān)的二手樓價(jià)指數(shù)，如中原地產(chǎn)和城市大學(xué)合作開發(fā)的中原城市指數(shù)等。
(來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，作者：黃玫 白冰）
