置業(yè) 自己建房
集資建房之風(fēng)在沉寂一年之后,在2006年年底之時再次興起。先是有溫州個人合作建房聯(lián)盟成功拿地,后有深圳合作建房發(fā)起人林立人等人以601萬元拍得深圳沙井街道的兩棟宿舍樓的產(chǎn)權(quán)。更有甚者在網(wǎng)上公開發(fā)起全國范圍的集資建房聯(lián)盟,涉及城市達(dá)39個之多——一個向房地產(chǎn)開發(fā)商暴力時代說“不”的趨勢正在形成。
此后,雖然有溫州房地局“集資建房違規(guī)”之說,但有關(guān)部門隨后的辟謠表明,這一模式雖然沒有得到官方的書面認(rèn)可,但也還沒有觸及政策禁區(qū)!八麄兊哪康膯渭儯褪且粋安居的理想,一些地方政府對集資建房圍追堵截,似乎于情于理不通!币晃唤咏Y建房者的市場人士表示。
同樣源于對開發(fā)商暴利和購房者話語權(quán)缺失的反抗,上海另一種“集智建房”方式興起。方案策劃者告訴記者,在征集了大量購房人的居住意向、物業(yè)要求之后,組織者以“代言人”身份和開發(fā)商或基金機(jī)構(gòu)洽談合作,為這些意向購房者量身定做所需要的物業(yè)!斑@既可以為建房者鎖定銷售目標(biāo),又可以滿足購房者的多種要求!苯M織者自稱這一模式為“集智”。但是,多種以百姓代言人身份出場的集資、集智建房者們并沒有得到市場的廣泛認(rèn)可。除了開發(fā)商的強(qiáng)力反對外,一些專家和市場人士對這些模式并不看好。
“我接觸過一些號召集資建房的人,覺得他們情緒沖動,沒有正確和完備的房地產(chǎn)開發(fā)、管理理念和經(jīng)驗(yàn),憑借的僅是一種盲目追求公平居住條件的熱情。”一位房地產(chǎn)媒體人士稱。而這些松散的集資建房組織能否運(yùn)用好巨額集資款,所有出資人如何監(jiān)管工程進(jìn)度等,都是市場人士普遍討論的問題。
“個人集資合作建房雖然在近期有很強(qiáng)的市場關(guān)注度,但這一模式只能是作為整體開發(fā)模式的一個輔助手段,。因?yàn)樵谑袌鼋?jīng)濟(jì)環(huán)境下,各個行業(yè)分工具有產(chǎn)業(yè)化、社會化、商品化的特點(diǎn),這樣才會提高整個行業(yè)市盈率!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭表示。
投資 轉(zhuǎn)投股市
已經(jīng)于2007年初顯的另一個房地產(chǎn)“異象”是投資者賣房炒股趨勢的興起。
王先生是東北某城市駐上海辦事處的負(fù)責(zé)人,他和上海的幾個同事分別在2005年年初在上海松江地區(qū)購入了幾套商品住宅。而2005年年初正是上海房價從峰頂滑落的臨界點(diǎn)。
“買的時候單價已經(jīng)上萬了,現(xiàn)在虧本賣都賣不掉!奔庇趯⒎孔映鍪痔赚F(xiàn)的王先生焦急地表示。其實(shí),以王先生的資金實(shí)力,他并非是喪失了還貸能力的風(fēng)險客戶。導(dǎo)致王先生及同事們急于套現(xiàn)的重要原因是他們對幾個月來高歌猛進(jìn)的股票市場的覬覦。“現(xiàn)在股市這么好,把這筆錢放到股市說不定已經(jīng)又賺了幾個首付!蓖跸壬Q。而他的同事也向記者表示,炒股賺錢,以等下一個樓市高潮到來時就有資本再入市。
在股市與樓市的投資更替游戲中,當(dāng)前的股市顯然已經(jīng)成為目前投資者的首選。
更有甚者,除了賣房炒股外,一些投資者還將自住房抵押以入股市。上海中原房產(chǎn)一位中介人士告訴記者,目前上海有幾家銀行可以辦理加按揭。比如一套目前市場評估價格100萬元的房子,已經(jīng)在銀行抵押貸款20萬元,而根據(jù)貸款成數(shù)最高七成的規(guī)定,這套房子實(shí)際的抵押額上限為70萬元,那么通過二次抵押,房屋產(chǎn)權(quán)人可以再獲得近50萬元的抵押貸款。“不少人在通過這種方式套現(xiàn)炒股!
“這已經(jīng)是一個危險的信號,如果銀行對抵押貸款用途審查不嚴(yán),股市投資隨著入市資本的膨脹而出現(xiàn)泡沫,抵押人股市投資失敗,就可能導(dǎo)致還貸能力受到影響,出現(xiàn)壞賬后,自住房產(chǎn)的保護(hù)性政策將給銀行的拍賣套現(xiàn)帶來制度風(fēng)險!币晃汇y行人士憂心忡忡地說。
而據(jù)媒體報道,對資金用途是否為投資股市,目前各家銀行監(jiān)管程度不一。有些銀行明確表示,炒股之類的風(fēng)險投資是不允許的,預(yù)防方式主要是要求提供例如購買家電的發(fā)票或裝修合同等證明。但一位炒股人則告訴記者,通過假證明從銀行貸到資金然后投入股市其實(shí)并非難事。
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