收回閑置地 暗箱操作待除
在眾多土地新政中，閑置土地的清理是最被市場(chǎng)寄予厚望的新政之一。在房?jī)r(jià)一路上漲，新增建設(shè)用地指標(biāo)控制日益嚴(yán)格的情況下，如何保證大量有效供給，又能夠不逾越土地占用的死線，國土資源部及各地土地管理部門不約而同地將目光聚集在閑置土地上。
根據(jù)國土資源部去年4月發(fā)布的國土資源公告，截至2005年初，全國城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共有閑置土地107.93萬畝，重啟這部分土地供給，將對(duì)緩和房地產(chǎn)供需矛盾起到至關(guān)重要的作用。
采訪中，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為地方政府有效調(diào)控樓市其實(shí)并不難，一是加大保障類住房的供地，二是大力收回閑置土地，或利用高額閑置費(fèi)督促開發(fā)商早日開工，保證住房供應(yīng)量，緩解需求壓力。
但是，閑置土地的收回工作似乎也是在各地遇到阻力最多的政策之一。根據(jù)九部委新政，閑置2年以上的土地?zé)o償收回，閑置1年以上收取高額閑置費(fèi)，以催促更多滯留在市場(chǎng)的土地入市�！拔覀冇行﹨^(qū)的土地閑置了何止2年，因?yàn)橛型赓Y的參與，區(qū)級(jí)地方政府根本無力回收�！敝貞c一家房地產(chǎn)上市公司相關(guān)人士告訴記者。
專家評(píng)價(jià)，只要地方政府加大土地收回力度，即不違反保護(hù)耕地要求，又在手中掌握足夠的可調(diào)配土地資源�！澳膫�(gè)開發(fā)商擅自抬價(jià)，就可以適時(shí)推出新的供給，誰還敢抬？”但是就算是這樣的政策，在一些地方政府“官商相護(hù)”的背景下，特別是一些中小城市，顯得寸步難行。
一邊利用招拍掛吸引外地開發(fā)商高價(jià)拿地，既賺“地錢”又拉高房?jī)r(jià)，另一邊大量土地處于閑置或低價(jià)運(yùn)作狀態(tài)，市場(chǎng)最終呈現(xiàn)了“房少價(jià)高”的畸形發(fā)展———曾經(jīng)的教訓(xùn)要防止重演。
記者觀察
土地———不能走調(diào)的調(diào)控主音符
自2006年“國六條”吹響新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的號(hào)角，嚴(yán)把“地根”便逐漸成為主音符。正所謂不破不立，中央正通過更多元、更細(xì)化、更嚴(yán)格的手段把控房地產(chǎn)的源頭，使本就令開發(fā)商感到窒息的土地調(diào)控颶風(fēng)在2007年這個(gè)“政策落實(shí)年”里顯出愈演愈烈之勢(shì)。
在國家發(fā)改委有關(guān)2006年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與2007年宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向的報(bào)告中，去年的土地工作還是得到了肯定。主要是國務(wù)院在9月發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，有關(guān)部門隨后相繼出臺(tái)具體措施，包括落實(shí)土地管理和耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制；發(fā)布實(shí)施全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)和城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額；將國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算；制定發(fā)布禁止用地、限制用地項(xiàng)目目錄等，并查處了一批違法違規(guī)用地行為。
不過，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控下呈現(xiàn)出積極變化，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，國家發(fā)改委認(rèn)為還是存在不少困難和問題，突出表現(xiàn)在穩(wěn)定房?jī)r(jià)和調(diào)整結(jié)構(gòu)的效果不夠明顯。其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系的不完善被著重指出，在國家發(fā)改委看來，土地、稅收、金融及規(guī)劃等調(diào)控手段在2007年還需加強(qiáng)協(xié)調(diào)配套。
今年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)從緊的步調(diào)也恰好率先踏在“土地”上。
一是建立不久的國家土地督察制度提出要把最嚴(yán)格的土地管理制度落到實(shí)處。國務(wù)院副總理曾培炎已經(jīng)對(duì)國家土地督察機(jī)構(gòu)提出了“嚴(yán)”字當(dāng)頭的要求，目的就是督促地方政府落實(shí)中央關(guān)于土地管理的各項(xiàng)政令。
二是國稅總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》在市場(chǎng)掀起一陣巨浪。土地增值稅進(jìn)行清算式繳納的全面執(zhí)行，將扭轉(zhuǎn)以預(yù)征為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，也將使開發(fā)商普遍面臨稅負(fù)、成本等方面的資金壓力。
三是國土資源部發(fā)出調(diào)整城市建設(shè)用地審批方式的通知，此前由國務(wù)院分批次審批的城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，將從今年起調(diào)整為每年由省級(jí)政府匯總后一次申報(bào)。而這“一年一批”制也被視作是土地管理的一項(xiàng)重要改革，有利于加強(qiáng)土地調(diào)控，強(qiáng)化用地監(jiān)管。
四是監(jiān)察部強(qiáng)調(diào)今年將采取更嚴(yán)厲的措施查處土地違法違規(guī)案件。監(jiān)察部副部長(zhǎng)陳昌智日前指出，當(dāng)前土地管理特別是土地調(diào)控中出現(xiàn)了一些新動(dòng)向、新問題，特別是違法違規(guī)用地、濫占耕地的現(xiàn)象屢禁不止，監(jiān)察部將會(huì)同國土資源部等部委繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)秩序的監(jiān)督檢查。
“步步趨緊，表明我國房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是土地市場(chǎng)的調(diào)控力度不僅不會(huì)有所松動(dòng)，而且將有針對(duì)性地推進(jìn)�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍認(rèn)為。然而，就這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控來看，最初的調(diào)控根源在于土地市場(chǎng)，最大的調(diào)控阻力或許也在于此。在權(quán)利架構(gòu)、利益分配等重新布局的形勢(shì)下，土地調(diào)控如何加強(qiáng)攻勢(shì)、克服障礙來開展新局面，令人翹首期盼。
（來源：上海證券報(bào) 作者：柯鵬 于兵兵 李和裕）
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