【策劃人語】
金融是房地產(chǎn)的支柱,但如今卻似乎有些若即若離。
一方面,作為資本市場的重要投資內(nèi)容,房地產(chǎn)市場日益體現(xiàn)出鮮明的金融特性;一方面,金融機構(gòu)對于處于調(diào)控陣痛中的房地產(chǎn)市場卻是又愛又怕、欲迎還拒。無論是加息的心理預(yù)期和實際可能,還是銀行信貸大戰(zhàn)掩蓋下的違約率升高難題,抑或是一時難以見到成效的“限外”新政,房地產(chǎn)金融領(lǐng)域面臨越來越多的新問題。傳統(tǒng)的指引性、調(diào)節(jié)性的政策取向略顯單一和乏力,在綜合化、市場化調(diào)控措施難以切實著陸時,金融大棒能否在房地產(chǎn)調(diào)控中真正奏效?這將是今年必須面對和解決的問題。
加息 殺手锏也在失靈?
上月底,素有中國金融風(fēng)向標(biāo)人物之稱的中國人民銀行行長周小川來到上海,盡管他是為參加瑞士銀行年會而來,但媒體最終多以“關(guān)注房價、不談利率”作為報道周小川此行的報道標(biāo)題,金融政策決策層對房地產(chǎn)市場的重視程度可見一斑。
周小川表示,盡管多數(shù)行業(yè)原則上都應(yīng)允許其按市場規(guī)律自由發(fā)展,但對于房地產(chǎn)市場價格,央行仍需要密切關(guān)注,并加以分析。雖然他沒有進一步透露央行考慮出臺哪些貨幣政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場,業(yè)內(nèi)人士的普遍預(yù)測仍是加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等貨幣緊縮政策。
從2004年10月到2006年8月,央行連續(xù)四次上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率,5年以上貸款利率一路從5.04%上調(diào)到6.84%。除此之外,從2004年至今,金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率同樣經(jīng)歷五次上調(diào),從原來的7%調(diào)至目前9.5%。盡管兩類緊縮貨幣政策的出臺源于資金流動性過剩、固定資產(chǎn)投資過熱等大的經(jīng)濟背景,但不可否認(rèn)的是,房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中占據(jù)重要位置,大量過剩的流動資金看好房地產(chǎn)市場發(fā)展,進入速度歷史罕見。
“加息的作用是抑制炒房者借助銀行貸款囤房炒房,提高存款準(zhǔn)備金率則是為了收縮金融機構(gòu)的貸款總額,抑制其向房地產(chǎn)市場等領(lǐng)域的放貸沖動!狈康禺a(chǎn)金融專家林榮時稱。
然而,四次加息、五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率并沒有立竿見影地擋住一路上漲的房價。從70個大中城市的房屋銷售價格指數(shù)上看,2006年,幾乎每月的房價都以5%以上的同比漲幅一路飆升。
對于造成這種情況的原因,林榮時表示,一是每次加息幅度不大,面對漲幅遠高于利率漲幅的房價,投資者多數(shù)認(rèn)為加息成本可以被收益抵消;二是金融機構(gòu)在沒有找到新的貸款出口時,微幅上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率同樣不能本質(zhì)上收緊放貸閘門。再加上房地產(chǎn)投資摻入了人民幣升值等宏觀經(jīng)濟因素的影響,簡單的加息政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用變得收效甚微。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù),我國2006年12月的消費者價格指數(shù)(CPI)從11月的1.9%上升到了2.8%,遠遠高于大部分經(jīng)濟學(xué)家此前預(yù)期的1.9%。專家分析,這增加了市場對通脹可能迫使央行進一步緊縮貨幣政策的預(yù)期,進一步加息不可避免。但是,加息對房地產(chǎn)市場的影響已經(jīng)不再被房地產(chǎn)投資者視為致命傷。專家表示,隨著宏觀調(diào)控的深入,一部分資金實力弱,可能緊張于每月房貸支出增加的中小投資者已經(jīng)淡出市場,余下來的實力派投資人更關(guān)注宏觀經(jīng)濟形勢可能帶來的市場沖擊。
在此情況下,有專家預(yù)測,央行除了加息等傳統(tǒng)做法外,為進一步調(diào)控房地產(chǎn)投資,提高首付比例和對預(yù)售款進行專門賬戶管理可能成為接下來的“殺手锏”。
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