房子能否上市 相關(guān)細(xì)則政府尚未出臺
據(jù)了解，金鶴苑目前正處于“大確權(quán)時期”，房產(chǎn)證目前還沒有拿到，估計(jì)今年就可以辦妥，獲得“小確權(quán)”。
按照法律規(guī)定，所謂“確權(quán)”就是經(jīng)過房地產(chǎn)申報、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。大確權(quán)是確權(quán)到開發(fā)商名下，隨后才是產(chǎn)權(quán)分割，即把開發(fā)商名下的物業(yè)交易過戶到購房業(yè)主名下，之后才可以申領(lǐng)房產(chǎn)證。對于金鶴苑來說，獲得大確權(quán)就意味著廣鋼集團(tuán)獲得了金鶴苑22棟樓的使用權(quán)，即獲得了一張大房產(chǎn)證。產(chǎn)權(quán)分割后，如果關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市的政策一旦出臺，金鶴苑的業(yè)主們就可以憑借自己的房產(chǎn)證自由進(jìn)行房屋買賣。但是鐘炎雄對記者明確表示：“如果拿到房產(chǎn)證，我也不會賣房子的。我又不是老板，不炒樓，這是我自己的房子，不會輕易賣的�！�
對于廣鋼的經(jīng)濟(jì)適用房模式，廣州市國土資源局一位官員認(rèn)為這屬于企業(yè)的市場行為，作為政府部門不應(yīng)發(fā)表什么意見，但是他肯定，只要對群眾有好處，廣鋼的做法還是值得提倡的，同時他覺得經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)對平抑廣州的房價會有一定的作用。
然而也有廣州房地產(chǎn)專家認(rèn)為，這樣的政策容易導(dǎo)致特權(quán)單位變相福利分房和集資建房，引發(fā)新的社會不公現(xiàn)象，但應(yīng)適當(dāng)允許單位興建產(chǎn)權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的集體宿舍或周轉(zhuǎn)住房，以解決職工住房困難；而對于居者有其屋作為政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)的理解，也應(yīng)當(dāng)理解為人人都能住上適當(dāng)?shù)淖》�，但并不一定要所有人都擁有住房的產(chǎn)權(quán)。
有錢單位買地建房不允許
在今年的廣州市兩會期間，房地產(chǎn)問題毫不意外地成了會上最熱門的話題。市委副書記、市長張廣寧在參加市政協(xié)會議小組討論時說，廣州市正在著手制訂新經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，將允許符合條件的單位在貨幣分房和實(shí)物分房中二選一，只要該單位有土地，且符合城市建設(shè)規(guī)劃和土地使用規(guī)劃，該單位即可自行建房分給沒有享受實(shí)物分房和貨幣分房的住房困難職工。
廣州市國土房管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，其實(shí)早在去年9月出臺的《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》中，就已明確將單位自建房與廉租房、新社區(qū)一同歸入“政府保障型”住房的供應(yīng)行列。今后單位自建房，戶型全部要在90平方米以下，且銷售對象也要符合經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定，只能面向本單位從未享受過住房福利的員工。
事實(shí)上，這一新的管理辦法已經(jīng)幾易其稿，目前尚未出臺。來自廣州市有關(guān)部門的最新信息顯示，正在制訂中的新辦法有三大要素：一是建房主體為部隊(duì)、中央、省屬駐穗單位和本市國有大中型企業(yè)單位；二是這些單位要擁有自有土地、并且符合廣州土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃；三是項(xiàng)目建設(shè)限戶型(建筑面積小于90平方米)、限房價、限供應(yīng)對象(符合條件的部隊(duì)人員和中央、省屬駐穗單位和本市國有大中型企業(yè)單位住房困難職工)。但與以往最大的不同之處就是，在貨幣分房和實(shí)物分房之間,各單位可以二者擇其一，并且提高貨幣分房的金額。有地有錢的單位自建住房后可實(shí)行實(shí)物分房，而無錢無地的單位就實(shí)行貨幣分房。這也就意味著，從2000年以來停止的單位自建房又放開了。
在2000年以前，廣州市實(shí)行實(shí)物分房，此后，廣州市停止了實(shí)物分房，開始實(shí)行貨幣分房。但是，不少單位職工反映，停止了實(shí)物分房后，貨幣分房所能拿到的買房錢又很少，不足購買商品房。為此，廣州市在新的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法中將解決這一問題。
廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于涉及企業(yè)多，歷史用地又難于統(tǒng)計(jì)，目前符合條件的企業(yè)歷史地塊有多大、能夠解決多少住房困難戶的住房問題，仍是未知數(shù)。但那些有錢的單位想買地建房的構(gòu)想則肯定是不能允許的。
單位自建經(jīng)濟(jì)適用房不是開歷史倒車
廣鋼集團(tuán)董事長、黨委書記陳嘉陵接受本報記者專訪
記者：廣鋼是廣州市第一個自建經(jīng)濟(jì)適用房的企業(yè)，做到這一點(diǎn)在政策上是如何突破的？
陳嘉陵：當(dāng)時廣州市提出可以建經(jīng)濟(jì)適用房，我們覺得這是一個機(jī)遇，因?yàn)闊o論是建福利房還是單位自建經(jīng)濟(jì)適用房都是為了職工。于是我們馬上就跟市里有關(guān)部門請示，市很支持我們的想法，我們就抓住了這個機(jī)遇。
記者：為了建經(jīng)濟(jì)適用房，企業(yè)采取了哪些措施？
陳嘉陵：我們真是下了決心。指派了集團(tuán)的一位副總經(jīng)理親自去抓，同時專門成立了工作小組，而且把建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房作為一個重大的項(xiàng)目交給職代會，讓職工去充分討論。集團(tuán)的黨政聯(lián)席會議上也多次討論究竟如何保證建房的規(guī)模成本與效益，要盡可能讓職工感到滿意。 從設(shè)計(jì)之初，我們就把圖紙、模型公開給大家看，建設(shè)過程也反復(fù)讓大家去參觀、提意見。
記者： 2050元/平方米的均價是怎么定的？
陳嘉陵：開始也想按照當(dāng)時廣州市經(jīng)濟(jì)適用房的物價局批準(zhǔn)的下限標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行2300元/平方米的定價，后來我們將房價定在2000元/平方米左右。既然這是民心工程和經(jīng)濟(jì)適用房，那就要考慮職工的經(jīng)濟(jì)承受能力。比如本來我們打算蓋高層的，這樣從投資角度來講絕對不會虧損，而且還能增加許多住戶。但是高層需要安裝電梯，隨之而來就有電梯費(fèi)和管理費(fèi)及職工的承受能力如何等問題，所以在聽取職工意見后又修改了設(shè)計(jì)方案。
記者：廣鋼集團(tuán)在建房過程中賺到錢了嗎？
陳嘉陵：我們把建房成本算好后就直接公布給員工了，成本價和售樓價都先定了就不能再翻悔。但是正好趕上原材料價格上漲，所以我們的壓力很大。在這種情況下我們還是堅(jiān)持不加價，經(jīng)過多方的努力和精打細(xì)算，最終剛好收支平衡。其實(shí)這也從另外一個方面說明，正是由于企業(yè)來自建，所以也逼著企業(yè)精打細(xì)算。
記者：作為企業(yè)不賺錢，又要花這么大精力去建房，是不是有些虧？
陳嘉陵：我們專門成立了一個班子來籌劃這件事，他們分工明確，工作做得很細(xì)致。作為企業(yè)，都會追求利益的最大化的，但從企業(yè)內(nèi)部來講，并不是所有的事情都為了賺錢。我們還要講求事業(yè)留人、待遇留人、感情留人，這不是單單從金錢角度講回報的。我們要打造一個和諧團(tuán)隊(duì)，提高職工的積極性、增加集團(tuán)的凝聚力。大家一起努力，和諧的氣氛就出現(xiàn)了，這也是帶給企業(yè)的一種效益。
記者：從以前的福利分房，到現(xiàn)在的單位自建經(jīng)濟(jì)適用房，是不是開歷史倒車？
陳嘉陵：肯定不是。經(jīng)濟(jì)適用房與福利分房不一樣。經(jīng)濟(jì)適用房盡管是單位去建，但是從設(shè)計(jì)、投標(biāo)、制造成本、工程質(zhì)量直到售價等各方面已經(jīng)參與了市場競爭。我認(rèn)為政府現(xiàn)在允許單位自建房是兩全其美的事。第一，它解決了職工的居住問題；第二，經(jīng)濟(jì)適用房在一定程度上也可以抑制廣州居高不下的房價。這不是開歷史的倒車，而是螺旋式上升。
記者：你覺得廣鋼的經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蛟趶V州市得到推廣嗎？
陳嘉陵：金鶴苑只是一個開端，將來的企業(yè)和單位肯定會比我們做的更好。我們的做法只是一個借鑒，有用的可以采用，不完善的不用采用。如果由企業(yè)來自己建經(jīng)濟(jì)適用房，要嚴(yán)格控制成本，而且管理和策劃等要非常細(xì)致，否則很容易出現(xiàn)虧損。一種可行的做法是，在成本的基礎(chǔ)上加5%-10%左右的毛利，消化平均的費(fèi)用，讓企業(yè)沒有損失，職工也受益。
目前，市場的房價居高不下，歸根到底還是由供求關(guān)系決定的，要想把房價調(diào)下來，必須提供更多的廉價房，開發(fā)商是不可能這么做的。建經(jīng)濟(jì)適用房是一個具體的措施，政府的新政策對于抑制居高不下的房價是一個很好的動作。
記者：以后還會再建經(jīng)濟(jì)適用房嗎？
陳嘉陵：金鶴苑建好后，很多沒有分到房子的職工都希望集團(tuán)能夠再建新的經(jīng)濟(jì)適用房。但是目前我們沒有地了，而且現(xiàn)在土地使用很嚴(yán)格，不是想蓋就能蓋的。如果未來有地、政策又允許的話，我們還是可以再蓋經(jīng)濟(jì)適用房的，那個時候我們會做得更好、更完善，讓更多的員工能夠改善居住環(huán)境。(記者何濤、胡瑛)
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