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　　容積率、綠化率等與房產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)術(shù)語(yǔ)讓普通購(gòu)房者似懂非懂，而市場(chǎng)上也有少數(shù)開(kāi)發(fā)商在這方面打馬虎眼，因此我們有必要對(duì)此做一次解析，以便在購(gòu)房時(shí)做到清清楚楚、明明白白。

　　容積率為2.6%，綠化率達(dá)到35%……看著這些專業(yè)術(shù)語(yǔ)，相信肯定有不少購(gòu)房者似懂非懂，心里一個(gè)勁地犯嘀咕。然而，這些數(shù)據(jù)卻關(guān)系到居住的舒適性，因此有必要了解這些專業(yè)術(shù)語(yǔ)的真正含義，并以此作為參考依據(jù)。專家表示，目前與"率"有關(guān)的概念主要包括容積率、綠化率、車庫(kù)率和得房率等等。那么，這些專業(yè)術(shù)語(yǔ)跟住宅綜合品質(zhì)之間到底有什么關(guān)系，市場(chǎng)上存在哪些認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，在此有必要進(jìn)行詳細(xì)解析。

　　專業(yè)術(shù)語(yǔ)應(yīng)了解

　　手里拿著一份售樓書，看著上面一些關(guān)于樓盤描述的文字，有些內(nèi)容讓老劉感到有點(diǎn)吃力。老劉想給自己買套住房，以前從未買過(guò)房的他還專門在網(wǎng)上找來(lái)很多資料學(xué)習(xí)，諸如如何考察配套的優(yōu)劣，如何評(píng)估房型的好壞，如何考量小區(qū)的整體綜合素質(zhì)等等，通過(guò)一段時(shí)間的突擊學(xué)習(xí)，他的確長(zhǎng)了不少見(jiàn)識(shí)。

　　不過(guò)還是有意外情況發(fā)生。當(dāng)老劉看到容積率、綠化率等一些比較專業(yè)的術(shù)語(yǔ)以及相對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)時(shí)，他還是有點(diǎn)吃不準(zhǔn)了。老伴問(wèn)他，小區(qū)的容積率高好，還是低一點(diǎn)好？綠化率是不是越高越好？老劉沒(méi)法解釋。此外，老劉還在某樓盤的宣傳資料上看到這樣一句話：人均綠地面積達(dá)50平方米，是如何計(jì)算出來(lái)的呢，老劉弄不清楚。

　　的確，對(duì)于像老劉這樣的普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雖然平時(shí)有可能也曾聽(tīng)說(shuō)過(guò)這些術(shù)語(yǔ)，但是不是完全了解其中的含義就難說(shuō)了。專家表示，這些指標(biāo)卻關(guān)系到日后的居住品質(zhì)，如容積率過(guò)高的小區(qū)會(huì)因?yàn)闃菍舆^(guò)高而給人壓抑感，綠化率過(guò)低則會(huì)使得小區(qū)環(huán)境太差，車庫(kù)率太小會(huì)導(dǎo)致停車極為不便，因此作為購(gòu)房者，有必要對(duì)此有個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。

　　更有甚者，由于各種各樣的原因，目前在這方面還存在一些認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。比如有些購(gòu)房者一味追求高得房率，反而忽視了住宅其他功能配套，也會(huì)給居住造成一定的困難。基于此，購(gòu)房者更要對(duì)這些基本概念有個(gè)全面的了解。

　　容積率：盡量避免高指標(biāo)

　　容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值，這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越少，人均用地面積越多，居住品質(zhì)就會(huì)越高。為什么這么說(shuō)呢？上海五合國(guó)際副總經(jīng)理吳茂輝解釋說(shuō)，容積率低的小區(qū)有更多的土地用于綠地建設(shè)，以及建筑層高也適中，因而居住品質(zhì)相對(duì)較高。比如綠樹(shù)成蔭的別墅區(qū)，其容積率只有0.35左右。而位于城市核心地段的樓盤，容積率超過(guò)5以上，因而整個(gè)小區(qū)內(nèi)高層建筑林立，讓人頗感壓抑。相比較而言，前者的舒適性肯定遠(yuǎn)大于后者。

　　而與此同時(shí)，高容積率的小區(qū)也意味著帶來(lái)高密度的居住人口，這對(duì)小區(qū)本身樓道、公共娛樂(lè)場(chǎng)所等的使用也會(huì)更加頻繁，從而加速其老化。同時(shí)，高容積率的小區(qū)在安保方面也存在不小的壓力。因此專家建議，購(gòu)房者一定要選擇選擇在適當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)選擇容積率，如多層不超過(guò)3，以小高層居多的小區(qū)在4左右，而高層為主的小區(qū)不能超過(guò)5。

　　綠化率：謹(jǐn)防偷換概念

　　綠化覆蓋程度高達(dá)40%！如果這樣的樓盤位于寸土寸金的市中心，會(huì)不會(huì)讓人怦然心動(dòng)？答案肯定是"會(huì)"。

　　綠化率是開(kāi)發(fā)商會(huì)經(jīng)常提及的概念，跟容積率一樣，也是一項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，可簡(jiǎn)單表述為指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。但目前與之有關(guān)的概念還包括綠地率和綠化覆蓋率，其中綠地率中的綠地是指"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，因此，樹(shù)的影子也可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。

　　但是有業(yè)內(nèi)人士指出，少數(shù)開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)只提綠化覆蓋率或者綠地率，因?yàn)橥ㄟ^(guò)一些技術(shù)上的處理，均能得到不錯(cuò)的效果，但實(shí)際上綠化面積到底有多少，則避而不談。因此購(gòu)房者在如果要真正小區(qū)的綠化程度，除了要詢問(wèn)綠化覆蓋率之外，還要了解規(guī)劃綠化面積的大小。