編者按
分化，是這一年內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的當然主題——不僅針對企業(yè)，也針對個人。
隨著宏觀調(diào)控的進一步深化，這個產(chǎn)業(yè)不再呈現(xiàn)一片集體繁榮。市場資源開始向優(yōu)勢企業(yè)聚攏。而原本風光無限的銷售人員則要將企業(yè)資源逐步讓渡于專業(yè)性要求更高的拓展部門。
2007的年關(guān)盤點向我們傳遞出一個明確的信號——房地產(chǎn)業(yè)不再是一個門檻低、從業(yè)素質(zhì)低下的領(lǐng)域。它正逐步邁向精純專業(yè)之路。
隨著各上市公司2006年年報的逐漸披露，“有人歡喜有人憂”的局面正日益顯現(xiàn)。
正當華業(yè)地產(chǎn)(600240.SH)驕傲地宣布公司在2006年度實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入超過11億元，較上年同期增長約7447%，同時實現(xiàn)凈利潤1.18億元，較上年增長約938%時，素有中國“地產(chǎn)教父”之稱的馮侖控股的萬通先鋒(600246.SH)卻不得不黯然地表示，2006年公司實現(xiàn)凈利潤2917萬元，同比下降27.8%。
就如在房地產(chǎn)市場中的表現(xiàn)一樣，小公司四處推銷自己手里的土地，期望著能賣個好價錢以度過年關(guān)。而萬科(000002.SZ)、金地集團(600383.SH)等地產(chǎn)巨頭已在全國范圍開始了“攻城略地”。宏觀調(diào)控正在使地產(chǎn)公司的業(yè)績分化浮出水面，而且，這種分化在未來將逐漸擴大。
調(diào)控效果顯現(xiàn)
萬通先鋒在年報中表示：“國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度，出臺了一系列調(diào)控措施，對公司主營業(yè)務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生了較大影響�！贝送�，由于公司項目儲備不足，存量項目尚不具備收入確認條件，致使2006年面臨可能出現(xiàn)經(jīng)營性虧損的嚴峻局面。這是今年內(nèi)地上市公司第一次在年報中直接把業(yè)績下滑的因素歸結(jié)于宏觀調(diào)控。
2006年度，萬通先鋒完成主營業(yè)務(wù)收入2.5億余元，同比下降70.78%，凈利潤則不足3000萬元。此外，報告期內(nèi)，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負的3.37億元，較上一年度有很大幅度的下降。
北京天鴻寶業(yè)(600376.SH)雖然尚未公布2006年業(yè)績，但已經(jīng)發(fā)布的業(yè)績預(yù)虧公告顯示，經(jīng)公司財務(wù)部門初步測算，預(yù)計本公司2006年業(yè)績與上年同期相比，下降幅度在50%以上，現(xiàn)初步預(yù)測2006年度實現(xiàn)凈利潤1000萬元以內(nèi)。
天鴻寶業(yè)同樣把業(yè)績下滑的因素歸結(jié)為宏觀調(diào)控。業(yè)績預(yù)虧公告顯示，公司部分開發(fā)項目受政策調(diào)整影響，未能在2006年內(nèi)竣工交用并結(jié)算銷售收入。這是造成業(yè)績同比下降的主要原因。
深圳英大證券有限責任公司地產(chǎn)分析師李小姐認為，在2006年年報發(fā)布前，國家連續(xù)出臺兩項房地產(chǎn)調(diào)控措施，即清算土地增值稅及新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標準提高一倍的規(guī)定，都直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的收入和利潤，因此將直接影響其業(yè)績。
但她同時表示，從去年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)看，已公布的地產(chǎn)上市公司的業(yè)績都比預(yù)期表現(xiàn)得差，這可能是公司以調(diào)控為借口，將未來可能面臨的風險提前在2006年年報中體現(xiàn)，同時將公司業(yè)績盡量“做低”。實際上，宏觀調(diào)控對地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績是有一點影響，但并沒有表現(xiàn)出來的那么大。
與萬通先鋒同樣業(yè)績表現(xiàn)不佳的陽光股份(000608.SZ)，2006年度公司主營業(yè)務(wù)收入較上年同期下降13%，實現(xiàn)利潤總額約1.84億元，較上年同期減少25.72%，實現(xiàn)凈利潤8709萬元，較上年同期減少27.33%。
雖然陽光股份表示，業(yè)績下滑的主要原因是2006年入住結(jié)算面積的減少，但在分析公司未來面臨的風險因素時，陽光股份把宏觀調(diào)控列在第一位。該公司認為，國家對房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控是長期的，2007年仍將延續(xù)過去調(diào)整的主基調(diào)，預(yù)計相關(guān)政策主要包含：控制土地供應(yīng)，加強土地供應(yīng)，加強稅收監(jiān)管，增加中小戶型商品房供應(yīng)，抑制大戶型、高檔商品房的供應(yīng)等。
廣發(fā)證券地產(chǎn)分析師徐子慶也認為，由于地產(chǎn)上市公司業(yè)績結(jié)算的特色，因此宏觀調(diào)控政策對企業(yè)的業(yè)績影響存在一定的滯后效應(yīng)；從已公布的2006年報看，調(diào)控效應(yīng)開始顯現(xiàn)，但業(yè)績出現(xiàn)下滑的大部分都是規(guī)模比較小的地產(chǎn)公司，而規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)仍然表現(xiàn)搶眼。
確實，與萬通先鋒和陽光股份的業(yè)績下滑形成鮮明對比的是，金融街(000402.SZ)2006年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入34.81億元，同比增長74%；實現(xiàn)利潤總額8億元，同比增長29.41%；實現(xiàn)凈利潤5.25億元，同比增長28.52%。保利地產(chǎn)(600048.SH)2006年也實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入40.27億元，同比增長70.90%；凈利潤6.59億元，同比增長61.92%。
借殼—注資—融資
在已公布年報的公司中，還有一批公司業(yè)績表現(xiàn)不錯，即去年借殼或早些時候借殼但在去年成功注資的企業(yè)。因調(diào)控不斷收緊的銀行信貸，已把不少房地產(chǎn)公司的資金鏈條掐得越來越死，因此借殼上市的房地產(chǎn)公司在去年儼然形成一股潮流。
江中集團于2006年底完成對ST江紙(600053.SH)的資產(chǎn)置換，公司主營業(yè)務(wù)變更為房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。2006年全年ST江紙實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入36654.64萬元，同比增長408%，實現(xiàn)凈利潤6993.27萬元，同比增長1242%，成為一匹真正的“黑馬”。
徐子慶表示，目前監(jiān)管層對地產(chǎn)公司借殼上市并沒有特別的規(guī)定，即便是首發(fā)也沒有特別的要求。從市場表現(xiàn)看，2006年借殼上市的地產(chǎn)公司在長三角、珠三角區(qū)域肯定會比較多。
據(jù)不完全統(tǒng)計，自2006年上半年以來，數(shù)十家地產(chǎn)企業(yè)借殼上市、非地產(chǎn)類上市公司通過資產(chǎn)置換，將其大股東的地產(chǎn)資產(chǎn)裝入上市公司之中，從而轉(zhuǎn)身為一家地產(chǎn)類上市公司。與此同時，信貸對房地產(chǎn)業(yè)收緊的同時，適逢國內(nèi)股市走牛，資本市場轉(zhuǎn)而成為房地產(chǎn)企業(yè)尋求融資的最佳平臺。
因此，在2006年，伴隨著借殼上市的熱潮，大股東向上市公司注入地產(chǎn)類資產(chǎn)也成為去年的一股潮流。北京大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司持股寧城老窖(600159.SH)并更名為大龍地產(chǎn)，在已公布的2006年年報中，公司主營業(yè)務(wù)收入4.64億元，同比增長67.17%；實現(xiàn)凈利潤2260.32萬元，同比增長99.30%。
去年獲得大股東新湖集團注入資產(chǎn)的中寶股份(600208.SH)業(yè)績也不錯。公司2006年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入21.46億元、利潤總額3.05億元、凈利潤2.35億元，主營收入雖同比微降2%，但利潤同比上升八成多，凈利潤則翻了一番。
中糧地產(chǎn)(000031.SZ)則將資產(chǎn)注入的公告與2006年年報同時發(fā)布。此前，市場傳言中糧集團可能通過定向增發(fā)的方式，將其全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入上市公司。事實上，此次中糧集團的注資規(guī)模并不大，僅限于廈門和成都的兩個項目。
但市場人士認為，盡管中糧地產(chǎn)此次收購大股東地產(chǎn)業(yè)務(wù)的力度不如預(yù)期的大，但已可視為中糧集團逐步向其注入地產(chǎn)類資產(chǎn)的開始。年報顯示，中糧地產(chǎn)2006年度的凈利潤比上年同期增長了54.26%，此次向大股東收購地產(chǎn)業(yè)務(wù)將采用配股集資的方案。
事實上，與中糧類似，2006年地產(chǎn)上市公司進行再融資已是相當普遍的現(xiàn)象。李小姐認為，在銀行慎貸的情況下，增發(fā)或發(fā)債都將成為上市公司最好的融資渠道。
實際上，2006年以來，已有超過30家公司通過收購上市公司或者上市公司定向增發(fā)收購關(guān)聯(lián)股東的地產(chǎn)資產(chǎn)，實現(xiàn)以地產(chǎn)為主的公司上市。
有知情人士曾表示，目前上報證監(jiān)會的定向增發(fā)項目有100多家，甚至超過了IPO的項目數(shù)，其中相當大一部分是房地產(chǎn)公司的項目。然而最新的市場消息稱，對于定向增發(fā)，證監(jiān)會目前已經(jīng)開始加以限制，鼓勵上市公司使用公募增發(fā)或轉(zhuǎn)債方式再融資。
但可以預(yù)見的是，只要具備條件，地產(chǎn)上市公司運用各種方式通過資本市場進行再融資將成為常規(guī)手段。(翟宇）
