房價(jià)成本近日再次成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，而導(dǎo)火索就是近日南京市物價(jià)局公布的該市棲霞區(qū)的“官方”房價(jià)成本清單。對比民間版和官方版的房價(jià)清單，“誰更接近真實(shí)”的爭論再次引發(fā)了公眾對房價(jià)成本的關(guān)注。
官方版公布的是“房價(jià)清單”？
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，南京官方版公布的是“房價(jià)清單”，是在商品房房價(jià)中土地、建安等成本所占的比例，而沒有公布棲霞區(qū)商品住宅的各項(xiàng)成本具體數(shù)值。
根據(jù)南京市棲霞區(qū)日前發(fā)布的《2006年房地產(chǎn)價(jià)格管理情況分析》報(bào)告，官方版房價(jià)成本清單是這樣界定“商品房價(jià)格組成”的：
1.土地成本占到了37%；
2.建安費(fèi)用約占總成本28%；
3.公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)約占10%；
4.前期工程費(fèi)用和附屬公共配套設(shè)施費(fèi)各占2%；
5.各項(xiàng)稅、費(fèi)及利潤約占21%。
也正是如此，該分析報(bào)告指出，棲霞區(qū)商品房價(jià)格“成本費(fèi)用有所上升首當(dāng)其沖的就是土地成本，約占商品房價(jià)格的37%”。
民間版公布的是“房屋成本清單”？
而對南京民間版的房價(jià)成本清單，李文杰認(rèn)為民間版公布的僅僅是房屋成本構(gòu)成清單。事實(shí)上，由“我愛南京”自建房網(wǎng)公布的南京民間版房屋成本已經(jīng)有三個(gè)版本。
最早的一份發(fā)布于去年的12月19日，名為“南京河西地區(qū)部分樓盤價(jià)格成本”。統(tǒng)計(jì)的結(jié)果是，南京河西區(qū)樓盤的成本約在3500元-4500元/平方米，而目前的售價(jià)在每平方米5000多元到9000多元不等。
今年6月初，“我愛南京”公布了第三次房價(jià)成本清單，該成本清單的主要負(fù)責(zé)人邵角表示：“這個(gè)房價(jià)成本清單得到了許多業(yè)內(nèi)人士的支持�！卑凑丈劢堑慕榻B，房價(jià)成本通過綜合成本累加法計(jì)算，即房價(jià)成本=土地使用權(quán)費(fèi)+住宅建造成本+住宅建造期間費(fèi)用+稅費(fèi)。其中：
1.土地成本是將地價(jià)攤?cè)胄^(qū)住宅建筑面積，得出商品房的地價(jià)成本；
2.住宅建造成本=前期工程費(fèi)用+建筑+安裝工程費(fèi)用+設(shè)備附屬工程費(fèi)，多層為800元/平方米；小高層為1400元/平方米；高層為2000元/平方米；
3.住宅建造期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用；
4.稅金=銷售單價(jià)×(10-15)%。
按照這份成本清單的測算，“銷售價(jià)格”與“房屋成本”相比，101家樓盤中，近七成樓盤高出30%至50%，兩成樓盤高出近100%。
不同經(jīng)營模式成本計(jì)算方式不同？
對于兩個(gè)版本，北京首開、首創(chuàng)、城建地產(chǎn)三位主要負(fù)責(zé)人的說法大致有二：首先，對成本的計(jì)算，不同的經(jīng)營模式有不同的計(jì)算方式，比如是單個(gè)樓盤核算還是公司集團(tuán)核算，這將直接影響到前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、設(shè)備材料采購費(fèi)用等成本構(gòu)成；其次是對影響成本的因素可能考慮不周等。
他們認(rèn)為，民間版和官方版最大的區(qū)別就在于“開發(fā)利潤”構(gòu)成的不同。北京某開發(fā)商以自己的實(shí)例告訴記者，如果按照南京民間版的計(jì)算方法，不算利潤，這個(gè)項(xiàng)目的土地成本在房屋成本中占52%，建安成本占37%；而如果按照南京官方版的計(jì)算方法，土地成本在房屋成本中占38%，建安成本占27%。
由此，我們不難看出，清單版本不同，計(jì)算方式不同，成本構(gòu)成就會(huì)出現(xiàn)不同。不管民間版也好，官方版也好，購房人都要在了解背景的基礎(chǔ)下去讀。
(文章來源：北京青年報(bào) 作者：余美英)
