“增值額占比20%以下可免于征稅，成本測算可多扣土地款和開發(fā)成本的20%……”昨天，面對清算征收土地增值稅的巨大影響，國稅總局在官方網站發(fā)布名為《土地增值稅并非新稅種》的主題文章，強調：征稅辦法在各地早已執(zhí)行，且按照相關條例，土地增值稅并非對所有轉讓項目征收而有相應的免征和減征條款。同時也不會加重購房者的經濟負擔。
“這一聲明旨在強調土地增值稅的清算征收是符合房地產調控新政的，對開發(fā)商成本不一定全都構成重大壓力，并進而平抑股市投資者對房地產股的盲目低估，以及購房者對成本轉嫁進房價的恐慌�！币晃环康禺a分析師稱。
并非新政
據國稅總局昨天的解釋，土地增值稅早在1994年就已經開征。征收辦法是按納稅人轉讓房地產取得的收入，減除取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用，與轉讓房地產有關稅金等扣除項目后的余額計征。并實行四級超率累進稅率。這一征收方式的依據即1993年12月底發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱條例)。
“從實際情況看，各地稅務機關在房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管中，也一直執(zhí)行條例和細則的有關規(guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)在項目竣工結算前轉讓房地產取得的收入預征土地增值稅，并在結算后進行稅款清算，多退少補�！眹惪偩直硎荆虼�，近日發(fā)布的《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，“并不是土地增值稅新的政策規(guī)定，而是在征管上對以往工作遇到的問題進行的梳理和規(guī)范，是一個征管文件�！�
清算制曾“名存實虛”
但根據開發(fā)商的說法，因為存在“由于涉及成本確定或其它原因而無法據以計算增值額的，可以預征土地增值稅”的以往規(guī)定，大多數(shù)城市的房地產項目都以預征方式繳納土地增值稅�！爸挥挟斦麄�房地產項目銷售結束，進行項目公司工商登記注銷時才會遇到土地增值稅的清算問題�！鄙钲谝患曳康禺a公司發(fā)言人告訴記者。
于是，一些房地產企業(yè)選擇留余尾盤，不做結算，甚至擱置項目公司，不做工商注銷等方法，最終目的都是避免土地增值稅的清算。“以累進稅率繳納了土地增值稅的房地產公司很少見到。”開發(fā)商這樣表示。
根據新通知精神，多種情況被納入強行清算之列，包括：已轉讓物業(yè)占比在85%以上；銷售占比不足85%，但剩余物業(yè)已經出租或自用；取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等，和二手房個人所得稅征收過程類似，此次將土地增值稅清算環(huán)節(jié)進一步明確，即被市場認作土地增值稅強行清算的開始。
(來源：上海證券報 作者：于兵兵）
