自1991年南京市第一部拆遷管理辦法頒布實施以來，從福利性的“無償分配”過渡到“有償安置”，1999年又從“實物安置”到“貨幣補償”的突破，2001年后，逐步建立起以貨幣補償為主的補償體系，拆遷在改變城市面貌的同時，也給多少家庭帶來了歡喜與憂愁。昨日，南京市頒布了《完善城市房屋拆遷工作機制的實施意見》以及《南京市征地拆遷補償安置辦法》，從中不難看出，由于房價不斷提升，被拆遷者的補償安置也“隨行就市”地相應(yīng)抬高，而將政策性住房也納入產(chǎn)權(quán)調(diào)換房中，并不能簡單地看成是走“回頭路”，保障被拆遷居民的住房需求已經(jīng)成為當前政府工作的重中之重。
城市房屋拆遷篇
適用人群：被拆遷城市居民
經(jīng)適房、中低價房納入“換房”范疇
政策：《意見》將加大城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的建設(shè)籌集力度，拓寬產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的來源渠道，從經(jīng)濟適用房、中低價商品房中籌集房源。
解讀：今后，南京市居民拆遷時如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，將可以直接購買到經(jīng)濟適用房和中低價商品房了，這是昨日南京市發(fā)布的《完善城市房屋拆遷工作機制的實施意見》中傳出的消息。記者從南京市政府的新聞發(fā)布會上了解到，《意見》是繼2004年該市《城市房屋拆遷管理辦法》實施以來的全面“更新”，其中對拆遷辦法實施3年以來在項目監(jiān)管、住房保障等方面出現(xiàn)的問題進行了調(diào)整。
根據(jù)南京市2004年頒布的拆遷政策規(guī)定，在城市房屋拆遷的項目中，均要配備不少于10%的調(diào)換房源，這些房源通常是由拆遷單位購買市場上的二手房，然后再安置給被拆遷的居民。南京市房管局副局長閔一峰昨日表示，今后將逐步提高產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的比例，而且在土地出讓時，就要在相關(guān)地塊中按比例配建產(chǎn)權(quán)調(diào)換房，“也就是說，今后不再只是購買二手房滿足被拆遷居民的房源需求，還要有計劃地新建一批住房供應(yīng)給被拆遷的城市居民。此外，還要從經(jīng)濟適用房、中低價商品房和其他社會房源中儲備產(chǎn)權(quán)調(diào)換房，滿足所有要求‘以房換房’的居民的需求，這是與過去最大的不同”。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換房將限在 90平方米以下中小型房型
政策：提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房應(yīng)當符合法定條件，且為90平方米以下的中小戶型房源。
解讀：閔一峰解釋說，這里所說的“符合法定要求”指的是房源不存在質(zhì)量問題，也沒有被開發(fā)商拿去抵押給銀行，是“優(yōu)質(zhì)房源”。規(guī)定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的面積必須在90平方米以下，閔一峰解釋說此舉主要是考慮到中小戶型房源總價較低，被拆遷居民可以承受得起，同時也符合國家房產(chǎn)新政的要求。
經(jīng)適房申購條件補償款“門檻”放寬
政策：有步驟放寬經(jīng)濟適用房、中低價商品房的供應(yīng)條件，允許被拆遷人在貨幣補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換之間自由選擇。
解讀：根據(jù)南京市以往針對經(jīng)濟適用房及中低價商品房的有關(guān)政策，符合申購條件的居民與被拆遷戶之間有較大落差，不少人拿到拆遷補償款后，既達不到政策性住房的申購標準，而購買普通商品住房又“無能為力”。從南京市建委傳出的消息稱，近期將針對中低價房申購門檻中的“20萬以下補償款”標準予以放寬,將有更多的被拆遷居民能夠買得到中低價房。此外，南京目前已經(jīng)建成和儲備1000套廉租房，已分配445套，據(jù)悉相關(guān)部門今后還將加大廉租房的供應(yīng)量，完善配套政策。
相關(guān)細則近期陸續(xù)出臺
政策：拆遷項目均要全面公開拆遷范圍內(nèi)的評估結(jié)果、補償安置情況。
解讀：閔一峰說，過去一些項目拆遷往往是“一對一”的模式，即只有負責(zé)拆遷的工作人員與拆遷戶之間清楚拆遷款項等細節(jié)，今后將打破這一方式，將拆遷全過程對外界公開，爭取做到拆遷補償?shù)墓脚c公正。據(jù)悉，關(guān)于現(xiàn)場公示的辦法目前正在擬定當中，近期將對外界公布，此外，關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的籌集辦法、經(jīng)濟適用房上市辦法等法規(guī)也將陸續(xù)出臺。
征地補償安置篇
適用人群：被拆遷農(nóng)民
被拆遷農(nóng)民補償款將提高,不要房子也可以申請貨幣補償
昨天，南京市國土部門還頒布了新的《南京市征地拆遷補償安置辦法》，其中明確提出將建設(shè)拆遷安置房供應(yīng)給被拆遷的農(nóng)民，銷售價格將比現(xiàn)有的經(jīng)濟適用房便宜。國土、物價部門正在研究給安置房確定一個基準價，這個基準價到底是多少目前還未確定，不過將來根據(jù)房屋位置的不同，被拆遷農(nóng)民能拿到基準價的70%或80%作為購房補償款。為了確保拆遷補償款“專款專用”，這個補償款由各級區(qū)政府直接打到指定的農(nóng)民銀行賬戶上，農(nóng)民無法自己動用這筆款項。這一新的住房保障制度將保證被征地拆遷的農(nóng)民有房可住，每戶最大的申購面積將不超過220平方米。
被拆遷農(nóng)民專門配建 安置房
政策：新辦法將供應(yīng)被拆遷農(nóng)民的經(jīng)濟適用房從南京市經(jīng)濟適用房體系中剝離出來，專門為被拆遷的農(nóng)民配建拆遷安置房。
解讀：南京市國土局副局長許明表示，以往的經(jīng)濟適用房的供應(yīng)對象是“被拆遷農(nóng)民”、“城市被拆遷居民”、“困難人群”。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟適用房有70%是由“被拆遷農(nóng)民”購買。拆遷安置房將享受經(jīng)濟適用房的政策，只是在建設(shè)主體、安置地點、申購面積控制上與經(jīng)濟適用房有所不同。
安置房基準價格比經(jīng)濟適用房便宜
政策一：明確拆遷安置房實行基準價格制度，但在制定基準價格時，扣除了銷售成本、調(diào)減了資金成本的比例，因而拆遷安置房的基準價格將會適當?shù)陀诮?jīng)濟適用房的價格。
解讀：與經(jīng)濟適用房一樣，拆遷安置房不存在銷售成本的問題，目前國土局正與物價部門對基準價的定價區(qū)間進行研究，近日將予以公布。
政策二：新辦法將拆遷補償款中的購房補償款與拆遷安置房基準價格掛鉤，并對拆遷安置房位于現(xiàn)有繞城公路內(nèi)和繞城公路外的，分別規(guī)定了購房補償款為拆遷安置房基準價格的70%和80%。
解讀：新老辦法中，拆遷補償款一直由原房補償款、購房補償款和區(qū)位補償款組成，其中，老辦法中設(shè)計的對被拆遷房屋補償標準(即購房補償款)是固定的，隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，目前經(jīng)濟適用房建設(shè)成本與供應(yīng)價格上漲，價格的變化導(dǎo)致補償標準與購房者的購房需求“脫節(jié)”。
新辦法對“購房補償款”進行了調(diào)整，即與拆遷安置房的基準價掛鉤，以繞城公路為界，用安置房基準價格的70%、80%來計算。打個簡單的比方，如果你現(xiàn)在擁有產(chǎn)權(quán)的住房是100平方米，如果選擇位于繞城公路以內(nèi)的安置房，大概估算一下，能拿到一套80多平方米的房子，如果選擇繞城公路以外，面積則達到90多平方米。
許明表示，這種補償方式解決了過去經(jīng)濟適用房供應(yīng)價格與拆遷補償標準脫節(jié)的問題，同時也基本平衡了新老政策之間以及以后被拆遷農(nóng)民因為安置地點的不同，可能造成的所得實際利益的差別。
