上周剛剛結束的十屆全國人大五次會議以高票通過了眾人矚目的物權法， “所有權為大”似乎瞬間成為了人們熱議的一句話。將于今年10月1日起正式施行的物權法，從1993年啟動物權法起草工作至今，歷時14年的時間，終于實現了大家“對私有財產給予平等保護”的美好愿望。
2889名代表中2799人投下贊成票，物權法的高票通過并不讓人意外。隨著國內經濟的高速、穩(wěn)定發(fā)展，保護個人合法私有財產不受侵犯的呼聲日益高漲。特別是經過此前兩年的熱議，“物權法出臺時機已經成熟”成為社會各界的普遍共識，并最終在2006年被納入全國人大立法計劃中。
對于房地產行業(yè)來說，物權法出臺的意義似乎來得更深刻一些。面對近年來由于房地產行業(yè)快速發(fā)展引發(fā)糾紛不斷且有日益嚴重趨勢的問題，物權法越來越被視為保護購房者合法權益不受侵害的有力手段。
事實上，在10月即將施行的物權法中，除規(guī)定了平等保護公私財產并加大公有財產保護力度外，還對住宅建設用地使用權期滿如何續(xù)期，征地拆遷如何補償，小區(qū)車位、車庫如何確定歸屬等購房者關心的問題以律法的形式明確，無疑是在給購房者配了一把“尚方寶劍”的同時，給房地產行業(yè)又套了一個“緊箍咒”。
安心
住宅用地滿70年自動續(xù)期
建設用地使用權問題一直是購房者關注的話題，特別是近兩年關于建設用地使用權到期后如何辦的討論日益熱烈。
按照我國現行法律的規(guī)定，建設用地使用權的最高期限，住宅用地為70年，工業(yè)和綜合用地均為50年，商業(yè)用地則為40年；而對于到期后的各類型物業(yè)該怎么辦卻沒有規(guī)定。作為“保護個人私有財產不受侵害”的一個重要體現，10月施行的物權法做出了這樣的明確規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。
盡管物權法中并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標準和續(xù)期年限，以及如何續(xù)期等細節(jié)問題予以規(guī)定，但“自動續(xù)期”意味著自己擁有的房產不會在期滿后被收回，老百姓的心終于可以放下。
疑惑
非住宅用地期滿怎么辦
令人遺憾的是，物權法雖然對住宅用地使用權期限屆滿后的執(zhí)行辦法進行了規(guī)定，卻對非住宅用地，即商業(yè)用地及工業(yè)、綜合用地使用權期限屆滿后的怎么辦沒有給出答案。相對于住宅用地，非住宅用地的年限較短，而目前又是商業(yè)地產、工業(yè)地產等非住宅類產品開發(fā)的高峰階段，因此物權法的“避而不談”無疑將繼續(xù)讓開發(fā)商和購房者摸不準脈。
特別是，近年來京城不少商業(yè)地產用地被“移花接木”地建成住宅銷售，現在住宅受到了物權法的保護，商業(yè)地產卻沒有動靜，勢必會給那些商業(yè)性質用地建住宅項目帶來不利于銷售的影響，而購買了此類房產的購房者恐怕也會在相關問題明確前為自己的私有財產繼續(xù)擔著心。
放心
物權登記防“一房多賣”
根據物權法的規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。未辦理物權登記的，不影響當事人之間訂立的不動產物權的合同效力。此外，簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現物權，按約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。
同時，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。
有了嚴格的物權登記規(guī)定，開發(fā)商想要“一房多賣”基本沒戲，而購房者在產權登記的保護下，無疑將大大地避免私有財產受到侵害。而另一個細節(jié)就是，物權法中規(guī)定，不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準將由國務院有關部門會同價格主管部門規(guī)定。
滿意
小區(qū)車位不再全聽開發(fā)商
小區(qū)停車位問題一直困擾著很多新建小區(qū)，開發(fā)商為了多賺取利潤，將原本應該滿足社區(qū)內業(yè)主停車需要的車位出售或租賃給社區(qū)外的業(yè)主使用。對此，在物權法中，明確規(guī)定了建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
同時還規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。對此業(yè)內人士認為，如果開發(fā)商對業(yè)主共有的道路或車位進行相關車位收費，則必須在扣除必要的管理費后，與全體業(yè)主共同分享利益。
開心
以物權法向黑暗說“NO”
近年來，因為樓間距過密、樓座布局不合理等原因造成建筑通風、采光不良的新建住宅項目屢見不鮮。而造成這一現象的重要原因就是部分開發(fā)商為了謀取高利潤、擅改規(guī)劃，導致小區(qū)內樓座數增加、樓層數過高、密度過大。在此前景下，“陽光權”這個聽上去有點新鮮的問題不斷出現在開發(fā)商和業(yè)主之間的糾紛事件中。
因此，在此次出臺的物權法中特別對相鄰建筑物的通風、采光和日照做出了明確規(guī)定，要求建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。同時規(guī)定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當地習慣。
信心
業(yè)主權利被法律肯定
盡管物業(yè)管理條例的出臺，使業(yè)主大會或業(yè)主委員會在小區(qū)中發(fā)揮的作用日益明顯，并成為業(yè)主與物業(yè)服務公司或開發(fā)商解決糾紛的重要溝通橋梁，但由于業(yè)主大會或業(yè)主委員會的權利僅受行政條例保護，并未上升到法律高度，因此在處理和決定某些社區(qū)問題時常常出現雖有權利卻無力度的情況。
對此，物權法明確規(guī)定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。而包括制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；有關共有和共同管理權利的其他重大事項等相關事項必須由業(yè)主共同決定。
同時，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力；但當業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權益時，受侵害的業(yè)主也有權請求人民法院予以撤銷。
懸念
物業(yè)稅開征即亮“綠燈”
與物權法一樣，近年來呼吁盡快開征物業(yè)稅的聲音也是年年高漲。而穩(wěn)步推進物業(yè)稅工作已經是“十一五”期間國家稅務總局的重要工作之一。此前，業(yè)界對物業(yè)稅之所以遲遲不能開征的阻礙均歸于物權法出臺的一拖再拖。畢竟，物業(yè)稅的開征必須要以物權法出臺為前提，只有在所有權和與財產所有權有關的財產權理清并納入法律框架后，物業(yè)稅的事實才有根本的法律依據。
事實上，雖然物業(yè)稅由于相關配套政策的不完善而無法全面開征，但自2003年國家在出臺的《關于完善市場經濟體制若干問題的決定》中提出，在條件具備的時候對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅的要求后，開征物業(yè)稅的步伐明顯加快。截止到2006年底，征收物業(yè)稅已經在全國6個城市和地區(qū)進行了試點，積累了一定的實際操作的經驗。如此一來，物權法在今年10月的正式施行似乎意味著物業(yè)稅開征已經亮起“綠燈”。(仰靜）
