日前，北京市建委透露，京東最大的經(jīng)濟適用房工程——翠成馨園將建一萬套租賃型經(jīng)濟適用房，不公開對外發(fā)售。北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，翠成小區(qū)由面向社會發(fā)售、定向發(fā)售階段，正進入保障性發(fā)售階段。這意味著，北京市未來經(jīng)濟適用房的供應(yīng)模式將發(fā)生轉(zhuǎn)變，由銷售為主過渡到租售并舉。
按照官方的表態(tài)，北京經(jīng)濟適用住房的租售比將達到1∶4左右。通過整合租賃型經(jīng)濟適用住房、存量住房和公有住房資源，探索建立政策性租賃住房體系，用于解決引進型人才、處于婚育階段年輕人等人群的住房問題。
長期以來，在我國的住宅保障體系中，經(jīng)濟適用房一直擔(dān)綱主角，但它實際上并沒有完全發(fā)揮政策性的保障作用。受制于土地瓶頸和利潤率，經(jīng)濟適用房的開發(fā)指標(biāo)正在不斷下滑。北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年，北京經(jīng)濟適用房施工面積比上年同期下降9.5%，竣工面積下降9.2%，新開工面積下降56.7%。顯然，目前經(jīng)濟適用房的供應(yīng)相對于旺盛的需求而言，無疑捉襟見肘。
此外，在經(jīng)濟適用房中，人們也日益嗅到了某種“變質(zhì)”的味道。擁有私家車的人住進了經(jīng)濟適用房，一些住經(jīng)濟適用房的人購買了第二套房子，甚至購買經(jīng)濟適用房的拆遷指標(biāo)成了稀缺資源。漸漸變味的經(jīng)濟適用房動搖了其為中低收入者解決住房問題的宗旨和社會公平，這使人們質(zhì)疑：我們的住宅保障制度究竟保障了誰？
業(yè)內(nèi)專家分析，現(xiàn)行經(jīng)濟適用房制度的癥結(jié)主要在于我國個人信用體制尚未健全，甄別出應(yīng)當(dāng)受到經(jīng)濟適用房制度保障的人群，需要付出高昂的監(jiān)管成本；同時，在經(jīng)濟適用房的審批層面，存在巨大的尋租空間。如果無法有效遏制某些中高收入人群購買經(jīng)濟適用房，那么住房保障很可能就是形同虛設(shè)。而以租代售的方式，在相當(dāng)程度上，可以縮減這種尋租空間。
另外，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房制度缺乏退出機制，在新的住宅保障體系方案中，租賃型經(jīng)濟適用房則面向低收入家庭，當(dāng)家庭收入達到一定水平后，政府有權(quán)收回住房。以租代售因為具備退出機制，顯得更為科學(xué)。一方面，這可以使政府有限的公共財政支出更能用在刀刃上，使有限的經(jīng)濟適用房資源，因具備了循環(huán)使用機制而能滿足更多的人群；另一方面，也在一定程度上防止經(jīng)濟適用房“變質(zhì)”，更有效地保障中低收入人群的住房需求。
不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)濟適用房以租代售，也可能出現(xiàn)新的問題。比如，誰是項目的產(chǎn)權(quán)所有者？誰是項目的長期管理機構(gòu)？承租人的資質(zhì)如何審核？租賃價格與周邊二手房租賃價格如何協(xié)調(diào)……因為經(jīng)濟適用房的租金一定會低于市場價格，而這其中的差額無疑又是一塊“肥肉”讓人垂涎三尺，如果有人能夠把這些房屋搞到手，就可以成為坐吃租金的“新城市地主”。一位經(jīng)濟學(xué)家說得好，稀缺的供應(yīng)，必然產(chǎn)生黑市的交易。
目前不可能讓所有的人都買得起房，也不可能讓所有的家庭不分差別都用市場化的方式解決住房問題，發(fā)展商品房市場與住房保障是兩個不同的“命題”。經(jīng)濟適用房以租代售的新政在完善后者方面，無疑向前邁進了一步，但具體操作細(xì)尚待研究出臺，還有較長的路要走。(林喆)
