經(jīng)歷了近一年的蟄伏，北京首批限價房用地終于在3月30日，也就是三月份的最后一個工作日水落石出。在實現(xiàn)了政府之前“今年一季度肯定有限價地推出”的承諾同時，這三塊總規(guī)劃建筑面積達到110萬平方米、至少能提供1萬套限價住宅的土地，又一次引起了所有人的無限期待。特別是6350元/平方米的均價，更讓不少購房人對北京樓市產(chǎn)生了新的期待：這么大面積的限價房入市，是不是會對北京目前的高房價起到抑制作用？甚至，房地產(chǎn)市場的價格會不會由此發(fā)生轉(zhuǎn)折？
●買賣雙方各執(zhí)一詞 限價房動了開發(fā)商的奶酪？
“6350？那先不買房子了！”本來已經(jīng)準備在一套一手商品房購買合同上簽字的小趙在得知北京限價房6350元/平方米的定價之后，立即決定再次推遲自己的置業(yè)計劃，“看看再說”。
小趙的說法代表了不少因為限價房終于有了眉目又一次重回觀望的購房者的心態(tài)。在他們眼中，110萬平方米的限價房頗有幾分“靈丹妙藥”的色彩，這藥，當然治的是現(xiàn)在北京樓市不斷不漲的房價�！氨阋说姆孔佣嗔耍隙ㄈ藗兏敢赓I這些房子，那開發(fā)商手里高價的房子賣不出去，價格的回落也就自然而然了，特別是限價房周邊的項目，價格的下滑會更明顯。”
但市場的反應(yīng)并不像小趙他們想得那樣立竿見影。在6350元/平方米的價格公布之后，記者先后致電多個限價房周邊樓盤的電話。在問道這些普遍價格在10000元/平方米左右的樓盤會不會因為限價房而受到影響時，幾個項目的工作人員無一例外否認限價房會讓自己的項目經(jīng)營業(yè)績受損�！拔覀兊捻椖恐饕鎸Τ鞘兄挟a(chǎn)階層，而限價房面對的是中低收入者”；“我們樓盤的賣點在于高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境和用于每家每戶的高科技建筑技術(shù)，這都是限價房給不了您的”；“限價房提供的都是中小戶型，我們樓盤主打大戶型精裝修住宅，二者不會相互交叉”。這樣的說法幾乎是所有售樓員被問及這一問題時不約而同的說辭。
●打壓房價限價房確有其用
幾乎沒有開發(fā)商愿意承認，限價房的入市會動了他們的“奶酪”，在公開場合也都保持著“限價房對普通商品房影響不大”的統(tǒng)一口徑。但在6350元/平方米價格被公布當天，幾家開發(fā)商聞風而動的市場公關(guān)，恐怕不只是項目推廣的巧合。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商私下里向記者坦言，說限價房不對普通商品房市場產(chǎn)生影響的確有“嘴硬”之嫌�！岸唐诘挠绊懫鋵嵅粫黠@，這次首推的三塊地，全部建完之后也就1萬多套房子，如果說1萬套房子就能打壓房價其實是不現(xiàn)實的。但這次三塊地背后的意義在于北京市政府終于開始在大面積建設(shè)經(jīng)濟適用房和限價房方面有所動作，如果北京市兩會上‘兩個一千萬’的承諾都變成了現(xiàn)實，那對市場的影響肯定是明顯的�！�
這位開發(fā)商表示，目前北京市一再攀升的高房價，最直接的誘因就是需求量的不斷增加，使住宅處于絕對的稀缺位置，但居住需求是不可忽略的，所以必須買房，就算房價再漲也得買�！坝械臉潜P說自己賣社區(qū)、賣品質(zhì)，但問題是相當多的置業(yè)人群并不管你的社區(qū)如何，‘居者有其屋’就是他們買房的唯一目的，這樣的話，有價格更便宜的房子，購買人群發(fā)生大面積轉(zhuǎn)移是可想而知的。”
●前景不明限價房影響市場尚待時日
盡管上面提到的這位開發(fā)商坦承限價房或許會對市場產(chǎn)生影響，但也依然認為限價房要想真正給市場帶來足夠大的影響，并不是一朝一夕就能實現(xiàn)的。在這一點，北京成業(yè)行房地產(chǎn)投資顧問公司總經(jīng)理、管理學博士邵念強的觀點頗具代表性。
首先，“限價房限的價究竟從哪里來？”邵念強說，限價房把房價壓縮了10%-15%，但這10%-15%是從政府獲得的土地出讓金里出還是從開發(fā)商利潤里出并不明確。如果從土地出讓金里出，那么在未來銷售時，政府將占有主導，限價房將作為一種有公共資源色彩的住宅被分配；而如果是從開發(fā)商利潤里出，那么開發(fā)商將占主導。從目前限價地轉(zhuǎn)讓“地價高者、房價低者”拿地的規(guī)則來看，限的這部分價很可能是由開發(fā)商出，由開發(fā)商分配這種有社會福利意味的限價房，是不是會比政府分配能更公平，這點是存疑的。
第二，“6350元是現(xiàn)在的價格，是不是也能指導未來的產(chǎn)品？”邵念強指出，6350元/平方米中間，包含了土地成本，還要包含建安成本，但目前建筑材料的價格是處于上漲通道的，很多材料兩個月間的漲幅就是明顯的。從現(xiàn)在的情況來看，限價房至少要一年半左右的時間才能上市，這中間建安成本還會繼續(xù)上升，那么開發(fā)商的難度就會更大。一旦開發(fā)商困于成本，不得不降低建筑質(zhì)量，這可能是誰都不愿意看到的結(jié)果。
最后，限價房所惠及的，也不可能是所有人。雖然現(xiàn)在對購買人的限制還沒有完全出臺，但北京戶口、中低收入、首次購房、購買后五年內(nèi)不準轉(zhuǎn)讓卻已基本達到共識。這幾條標準看似簡單，但依然會擋住北京市場需求中不少的置業(yè)者。
●走進限價地●
北京輪胎廠周邊房價破萬元
●大面積地塊易于開發(fā)
沿西三旗橋下的建材東路一直東行，大概公交車四站的距離一個北向路口，往里走兩百米就是4月26日將上市的西三旗限價地塊。
該地塊前身是北京輪胎廠，也是北京最有歷史的大型國有企業(yè)。1999年廠子轉(zhuǎn)給首創(chuàng)集團后，被“一劈三瓣”，分成了三個廠，都先后搬走了，去年10月全部正式停產(chǎn)，廠房已經(jīng)騰空了。今后，廠區(qū)里只留一個辦公樓，其他廠房、賓館全都拆掉。
毫無疑問，這塊地最大的吸引人之處在于體量。建設(shè)用地面積22萬多平方米，代征地面積9萬平方米，規(guī)劃建筑面積近49萬平方米。在西三旗的位置，這樣大的地塊如果正常上市，肯定會引來眾多大開發(fā)商的密切關(guān)注，然而盡管是限價房用地，對其的爭奪也難免相當激烈。甚至傳言這塊地目前的主人首創(chuàng)集團也對拿下它信心不足，“價格可能會有些高�！币晃粌�(nèi)部人士如是說。
●交通成熟配套趨完善
先說交通。西三旗地塊守著很少堵車的建材東路，往西直走就能上八達嶺高速，可直接通往市區(qū)。公交車也很方便，運通105、運通111、814、811、315、353、748等十余條公交線路都在項目附近經(jīng)過，四通八達的公交網(wǎng)絡(luò)能實現(xiàn)與幾大中心區(qū)的點對點到達。
再說商業(yè)生活配套。雖然從輪胎廠地塊一出來，商業(yè)并不十分豐富，但往西走走，越靠近西三旗橋，配套也越周全。小白羊超市、京龍百貨、大鴨梨家常菜、九頭鳥、瀟湘府酒樓等超市和餐飲設(shè)施完全能滿足居住者的日常需求。
除此之外，在教育方面，附近有安寧里小學、清河中學等不少學校，北京外國語學院的小學部、初中高中部也會解決孩子上學問題；而在醫(yī)療方面，與項目一站地的北京天昱醫(yī)院屬醫(yī)保定點，嘉事堂藥店也能消解偶爾的頭疼腦熱。
●周邊房價普遍接近每平方米萬元
西三旗一帶的房價最近一兩年水漲船高，記者對周邊樓市的探訪中了解到，西三旗一帶的代表樓盤富力桃園已經(jīng)從去年十一月開盤時8500元/平方米的均價上漲到10500元/平方米，是周邊樓市第一個均價上萬的樓盤。如果說桃園的價格一定程度上是借助于富力的品牌效應(yīng)和非常值得信任的社區(qū)環(huán)境的話，其他幾個項目的價格可能更能實際地反映出區(qū)域的價值。上奧城、頤清家園、左鄰右社都是與西三旗地塊不遠的新盤，目前價格都在8500-9000元/平方米的水平線上，即使是二手房，幾個次新房項目也都達到了7000元/平方米左右。(高彤）
