開發(fā)商收的期房預售款要實行“資金監(jiān)管”，不能隨意挪作他用。據了解，央行、銀監(jiān)會和建設部正在制定關于樓盤預售款專項管理的新監(jiān)管政策。記者上午獲悉，北京的相關文件最快一個月內出臺。
專家上午表示，新政策將能有效地避免“爛尾樓”的誕生。
目前房地產業(yè)有一種常見的開發(fā)模式，開發(fā)商在某個項目上獲得預售回籠資金后，又將其轉出，投入到下一個新項目，以實現更快速的發(fā)展和擴張。
期房預售款設立專用賬戶監(jiān)管后，開發(fā)商就不能挪用預售回籠資金開發(fā)新樓盤了。
預售款·監(jiān)管
期房預售款將設專用賬戶
據《中國經營報》昨日報道，央行、銀監(jiān)會和建設部正在協(xié)調就樓盤預售款的專項管理聯合出臺新的監(jiān)管政策。該政策以設立樓盤預售款專戶為核心內容，即在該監(jiān)管框架下，開發(fā)商在不同預售項目間調撥預售資金的行為，很可能被禁止。
目前，三方正在就具體的條文表述和行文進行磋商。未來的這項監(jiān)管政策將以專戶管理為技術基礎，目前初步可以確定的是，這個專戶將以樓盤為單位，逐一設置。
本市管理文件近期推出
雖然建設部的新聞發(fā)言部門并沒有證實該消息，但記者還是從建設部的非官方渠道了解到，建設部目前確實正在和有關部委研究建立對于商品房預售款管理的相關政策，總體的思路是“研究建立有效的預售資金監(jiān)管機制，防范預售資金被挪作他用”。
記者注意到，在不久前首都之窗的一次訪談中，市建委房屋市場管理處處長沈潔透露，本市在預售資金的管理方面將出臺新的措施加強管理。
今天上午，記者又從接近北京市建委的權威知情人士處獲悉，一份關于監(jiān)管商品房預售款的文件正由市建委房屋市場管理處加緊制定。此文件正是在建設部的要求下制定的，最快將于一個月內推出。
雖然本市期房預售款監(jiān)管文件的具體細則現在還不能完全獲悉，但目前已經確定的框架是，開發(fā)商要在銀行設立一個預售款“專用賬戶”，要劃撥該賬戶的資金，必須先遞交相關申請和證明文件。
可以肯定的是，該文件將限制開發(fā)商隨意使用期房的預售款。
過去·現象
預售款“滾動”使用
記者了解到，目前在政府對期房預售款沒有監(jiān)管的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)出售期房所獲得的預售回款，通常存入開發(fā)企業(yè)在銀行的賬戶。
對于此賬戶中的預售回籠資金，開發(fā)企業(yè)可以自行調配，這個過程不受監(jiān)管，只需在商業(yè)銀行進行日常的劃賬操作，并保留相應備案記錄即可。
一位供職于某香港大型地產代理公司北京分公司的高管告訴記者，目前我國房地產業(yè)一種常見的開發(fā)模式是，開發(fā)商在某個項目上獲得預售回籠資金后，馬上又將其轉到下一個項目，買地開發(fā)，以實現更加快速的發(fā)展和擴張。
此種模式的風險在于，如果后續(xù)項目不能及時回流資金，前面這個項目就有可能遭遇資金困難。
過去·案例
“本岸”預售款疑被挪作他用
此前被京城媒體大量曝光的“本岸”項目糾紛中，開發(fā)商屢屢延期交房將近3年，險成“爛尾樓”。對于事件原因，其業(yè)主認為就是源于開發(fā)商挪用了該項目的預售資金。
該項目的開發(fā)商本來承諾在2004年底交房，但事后卻兩次延期交房。2006年12月，開發(fā)商承諾第三次交房，業(yè)主收房時，卻遭遇開發(fā)商“人去樓空”的情況。
由于該小區(qū)銷售狀況良好，其房價也在銷售過程中漲了近2000元/平方米，開發(fā)商回款情況良好，因此，業(yè)主們認為，造成項目屢次延期的原因，正是開發(fā)商將原本應該用于小區(qū)建設的資金挪到別處進行了投資。
雖然該小區(qū)目前經政府有關部門解決已再次復工，但這種開發(fā)商挪用預售款的行為，還是給業(yè)主造成了巨大的經濟損失。
未來·參考
只能提當期開發(fā)資金
據透露，廣州和深圳實際上已進行過期房預售款監(jiān)管方式的試點。
在廣州執(zhí)行的監(jiān)管政策中，“預售款專戶”將設在商業(yè)銀行，其原則為：在哪個商業(yè)銀行申領了開發(fā)貸款，專戶就設在哪個商業(yè)銀行。此后，開發(fā)商只能從專戶中提取用于當期項目建設的資金。
同時，開發(fā)商每一次支取資金，很可能要由開戶商業(yè)銀行進行審批。此間，商業(yè)銀行必須保留開發(fā)商送審的相關材料，由當地銀監(jiān)局進行定期檢查，銀監(jiān)會也將不定期地對地方相關情況進行抽查。
不同樓盤間調動受禁
深圳擬定的地方監(jiān)管方案中，在不同預售樓盤之間調度預售資金的行為也被禁止。
這意味著，每個預售項目都必須進行封閉資金運作，即使是一個開發(fā)企業(yè)名下的項目，也不能將A樓盤的預售資金，調動至B樓盤支付建設費用，更不用說其他用途了。不過，上述方案雖已制定完成，但尚未開始執(zhí)行。
未來·影響
新規(guī)能避免“爛尾”
北京師范大學房地產經濟研究中心主任董藩上午告訴記者，其實在兩年前央行曾建議取消預售制度，商品房全部改為現房銷售，但最終不了了之。而對預售款進行監(jiān)管，既不會一棒子打死預售制，又能彌補制度中的缺陷。
首先，新規(guī)可以有效防控銀行的金融風險。因為目前地產商將預售款挪用的情況屢見不鮮，但銀行并不會因此拒絕向開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸款。這樣就出現了潛在風險：一旦資金鏈斷裂，項目“爛尾”，銀行將無法收回貸款。
“當然，更重要的意義還是消費者可以買到更加放心的房子�！倍硎�，新規(guī)將杜絕開發(fā)商隨意挪用預售資金，這和其他的項目審批政策配合，就能更好地保障了購買期房的消費者的權益。（張焱）
