開(kāi)發(fā)商收的期房預(yù)售款要實(shí)行“資金監(jiān)管”，不能隨意挪作他用。據(jù)了解，央行、銀監(jiān)會(huì)和建設(shè)部正在制定關(guān)于樓盤(pán)預(yù)售款專(zhuān)項(xiàng)管理的新監(jiān)管政策。記者上午獲悉，北京的相關(guān)文件最快一個(gè)月內(nèi)出臺(tái)。
專(zhuān)家上午表示，新政策將能有效地避免“爛尾樓”的誕生。
目前房地產(chǎn)業(yè)有一種常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)發(fā)商在某個(gè)項(xiàng)目上獲得預(yù)售回籠資金后，又將其轉(zhuǎn)出，投入到下一個(gè)新項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)更快速的發(fā)展和擴(kuò)張。
期房預(yù)售款設(shè)立專(zhuān)用賬戶(hù)監(jiān)管后，開(kāi)發(fā)商就不能挪用預(yù)售回籠資金開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)了。
預(yù)售款·監(jiān)管
期房預(yù)售款將設(shè)專(zhuān)用賬戶(hù)
據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》昨日?qǐng)?bào)道，央行、銀監(jiān)會(huì)和建設(shè)部正在協(xié)調(diào)就樓盤(pán)預(yù)售款的專(zhuān)項(xiàng)管理聯(lián)合出臺(tái)新的監(jiān)管政策。該政策以設(shè)立樓盤(pán)預(yù)售款專(zhuān)戶(hù)為核心內(nèi)容，即在該監(jiān)管框架下，開(kāi)發(fā)商在不同預(yù)售項(xiàng)目間調(diào)撥預(yù)售資金的行為，很可能被禁止。
目前，三方正在就具體的條文表述和行文進(jìn)行磋商。未來(lái)的這項(xiàng)監(jiān)管政策將以專(zhuān)戶(hù)管理為技術(shù)基礎(chǔ)，目前初步可以確定的是，這個(gè)專(zhuān)戶(hù)將以樓盤(pán)為單位，逐一設(shè)置。
本市管理文件近期推出
雖然建設(shè)部的新聞發(fā)言部門(mén)并沒(méi)有證實(shí)該消息，但記者還是從建設(shè)部的非官方渠道了解到，建設(shè)部目前確實(shí)正在和有關(guān)部委研究建立對(duì)于商品房預(yù)售款管理的相關(guān)政策，總體的思路是“研究建立有效的預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，防范預(yù)售資金被挪作他用”。
記者注意到，在不久前首都之窗的一次訪(fǎng)談中，市建委房屋市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)沈潔透露，本市在預(yù)售資金的管理方面將出臺(tái)新的措施加強(qiáng)管理。
今天上午，記者又從接近北京市建委的權(quán)威知情人士處獲悉，一份關(guān)于監(jiān)管商品房預(yù)售款的文件正由市建委房屋市場(chǎng)管理處加緊制定。此文件正是在建設(shè)部的要求下制定的，最快將于一個(gè)月內(nèi)推出。
雖然本市期房預(yù)售款監(jiān)管文件的具體細(xì)則現(xiàn)在還不能完全獲悉，但目前已經(jīng)確定的框架是，開(kāi)發(fā)商要在銀行設(shè)立一個(gè)預(yù)售款“專(zhuān)用賬戶(hù)”，要?jiǎng)潛茉撡~戶(hù)的資金，必須先遞交相關(guān)申請(qǐng)和證明文件。
可以肯定的是，該文件將限制開(kāi)發(fā)商隨意使用期房的預(yù)售款。
過(guò)去·現(xiàn)象
預(yù)售款“滾動(dòng)”使用
記者了解到，目前在政府對(duì)期房預(yù)售款沒(méi)有監(jiān)管的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售期房所獲得的預(yù)售回款，通常存入開(kāi)發(fā)企業(yè)在銀行的賬戶(hù)。
對(duì)于此賬戶(hù)中的預(yù)售回籠資金，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行調(diào)配，這個(gè)過(guò)程不受監(jiān)管，只需在商業(yè)銀行進(jìn)行日常的劃賬操作，并保留相應(yīng)備案記錄即可。
一位供職于某香港大型地產(chǎn)代理公司北京分公司的高管告訴記者，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一種常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)模式是，開(kāi)發(fā)商在某個(gè)項(xiàng)目上獲得預(yù)售回籠資金后，馬上又將其轉(zhuǎn)到下一個(gè)項(xiàng)目，買(mǎi)地開(kāi)發(fā)，以實(shí)現(xiàn)更加快速的發(fā)展和擴(kuò)張。
此種模式的風(fēng)險(xiǎn)在于，如果后續(xù)項(xiàng)目不能及時(shí)回流資金，前面這個(gè)項(xiàng)目就有可能遭遇資金困難。
過(guò)去·案例
“本岸”預(yù)售款疑被挪作他用
此前被京城媒體大量曝光的“本岸”項(xiàng)目糾紛中，開(kāi)發(fā)商屢屢延期交房將近3年，險(xiǎn)成“爛尾樓”。對(duì)于事件原因，其業(yè)主認(rèn)為就是源于開(kāi)發(fā)商挪用了該項(xiàng)目的預(yù)售資金。
該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商本來(lái)承諾在2004年底交房，但事后卻兩次延期交房。2006年12月，開(kāi)發(fā)商承諾第三次交房，業(yè)主收房時(shí)，卻遭遇開(kāi)發(fā)商“人去樓空”的情況。
由于該小區(qū)銷(xiāo)售狀況良好，其房?jī)r(jià)也在銷(xiāo)售過(guò)程中漲了近2000元/平方米，開(kāi)發(fā)商回款情況良好，因此，業(yè)主們認(rèn)為，造成項(xiàng)目屢次延期的原因，正是開(kāi)發(fā)商將原本應(yīng)該用于小區(qū)建設(shè)的資金挪到別處進(jìn)行了投資。
雖然該小區(qū)目前經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)解決已再次復(fù)工，但這種開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售款的行為，還是給業(yè)主造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
未來(lái)·參考
只能提當(dāng)期開(kāi)發(fā)資金
據(jù)透露，廣州和深圳實(shí)際上已進(jìn)行過(guò)期房預(yù)售款監(jiān)管方式的試點(diǎn)。
在廣州執(zhí)行的監(jiān)管政策中，“預(yù)售款專(zhuān)戶(hù)”將設(shè)在商業(yè)銀行，其原則為：在哪個(gè)商業(yè)銀行申領(lǐng)了開(kāi)發(fā)貸款，專(zhuān)戶(hù)就設(shè)在哪個(gè)商業(yè)銀行。此后，開(kāi)發(fā)商只能從專(zhuān)戶(hù)中提取用于當(dāng)期項(xiàng)目建設(shè)的資金。
同時(shí)，開(kāi)發(fā)商每一次支取資金，很可能要由開(kāi)戶(hù)商業(yè)銀行進(jìn)行審批。此間，商業(yè)銀行必須保留開(kāi)發(fā)商送審的相關(guān)材料，由當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局進(jìn)行定期檢查，銀監(jiān)會(huì)也將不定期地對(duì)地方相關(guān)情況進(jìn)行抽查。
不同樓盤(pán)間調(diào)動(dòng)受禁
深圳擬定的地方監(jiān)管方案中，在不同預(yù)售樓盤(pán)之間調(diào)度預(yù)售資金的行為也被禁止。
這意味著，每個(gè)預(yù)售項(xiàng)目都必須進(jìn)行封閉資金運(yùn)作，即使是一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的項(xiàng)目，也不能將A樓盤(pán)的預(yù)售資金，調(diào)動(dòng)至B樓盤(pán)支付建設(shè)費(fèi)用，更不用說(shuō)其他用途了。不過(guò)，上述方案雖已制定完成，但尚未開(kāi)始執(zhí)行。
未來(lái)·影響
新規(guī)能避免“爛尾”
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任董藩上午告訴記者，其實(shí)在兩年前央行曾建議取消預(yù)售制度，商品房全部改為現(xiàn)房銷(xiāo)售，但最終不了了之。而對(duì)預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管，既不會(huì)一棒子打死預(yù)售制，又能彌補(bǔ)制度中的缺陷。
首先，新規(guī)可以有效防控銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槟壳暗禺a(chǎn)商將預(yù)售款挪用的情況屢見(jiàn)不鮮，但銀行并不會(huì)因此拒絕向開(kāi)發(fā)商發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。這樣就出現(xiàn)了潛在風(fēng)險(xiǎn)：一旦資金鏈斷裂，項(xiàng)目“爛尾”，銀行將無(wú)法收回貸款。
“當(dāng)然，更重要的意義還是消費(fèi)者可以買(mǎi)到更加放心的房子。”董藩表示，新規(guī)將杜絕開(kāi)發(fā)商隨意挪用預(yù)售資金，這和其他的項(xiàng)目審批政策配合，就能更好地保障了購(gòu)買(mǎi)期房的消費(fèi)者的權(quán)益。（張焱）
