日前，北京市政府對《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉辦法》作出了修改：本市企業(yè)和把土地用作經(jīng)營性目的的個人，在繳納城鎮(zhèn)土地使用稅時，稅額標準將提高兩倍；外企首次被納入到征收城鎮(zhèn)土地使用稅的范疇。
城鎮(zhèn)土地使用稅在稅法上屬于財產(chǎn)稅，是典型的保有環(huán)節(jié)稅收，嚴格來講是屬于物業(yè)稅的一種。
此前，社會一直充斥著對物業(yè)稅出臺與否的熱論，政府部門始終沒有動作。如今政府將城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額標準大幅提高，其實可以看作是將城鎮(zhèn)土地使用稅當作物業(yè)稅的一種提上了日程。
聯(lián)系到今年以來，我國房地產(chǎn)市場投資、房價都有明顯的反彈跡象，甚至局部地區(qū)又開始出現(xiàn)了房價狂飆現(xiàn)象。為防止這樣的現(xiàn)象蔓延，中央先后出臺了再次“限外”的政策，就在上周末還專門組織八部委到深圳調(diào)查，由此可見中央對我國房地產(chǎn)市場問題的關(guān)注和擔(dān)心。
在這個背景下，此次調(diào)整顯然體現(xiàn)出北京市政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度在加大，其目的在于加大對建設(shè)用地的稅收調(diào)節(jié)力度，抑制建設(shè)用地的過度擴張，防止房地產(chǎn)市場再度過熱。
這一政策對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生什么樣的影響呢？城鎮(zhèn)土地使用稅是我國目前在土地保有環(huán)節(jié)征收的惟一稅種。該稅提高后，顯著增加了房地產(chǎn)的保有成本：根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅條例的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是按照占有土地使用權(quán)的面積繳納的，因此占有土地使用權(quán)的面積越多，繳納的稅款就越多。但不容樂觀的是，由于實際上其在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占的比例較小，對房價的直接影響并不是很大。
當然，土地使用稅新政對于開發(fā)商還是有很大影響的。首先是開發(fā)企業(yè)開發(fā)速度必須加快。該稅提高后，開發(fā)商在取得了土地使用權(quán)之后如果不盡快出售該房地產(chǎn)或者轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)，就必須依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而使用稅將造成開發(fā)商單位面積成本的增加，也會造成項目總成本的增加。為了避免上述成本的增加，開發(fā)企業(yè)就必須在取得土地使用權(quán)之后加快房地產(chǎn)開發(fā)的步伐，以減少土地使用權(quán)在開發(fā)企業(yè)的保有時間，降低開發(fā)成本。
其次，銷售速度也必須隨之加快。開發(fā)企業(yè)需要加快將已經(jīng)開發(fā)建成的房地產(chǎn)銷售，以使開發(fā)完成的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，從而使土地使用權(quán)保有在開發(fā)商手中的時間縮短，甚至達到不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的目的。
第三，進一步要求資金的儲備必須充分。土地使用稅是在開發(fā)商取得了土地使用權(quán)之后必須繳納的稅收，在這種情況下，繳納稅收是開發(fā)企業(yè)必須首先承擔(dān)的成本，這將直接增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期開發(fā)成本，因此開發(fā)企業(yè)必須在資金上進行充分的準備。
因此，可以說該稅的征收對開發(fā)商在土地、開發(fā)和銷售三個環(huán)節(jié)上的綜合協(xié)調(diào)和規(guī)劃能力提出了更高的要求，中小開發(fā)商和項目公司的生存空間將進一步被擠壓。
需要特別提及的是，此次城鎮(zhèn)土地使用稅的變動，最大的亮點在于對外資企業(yè)用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
此前我國對于外資的選擇基本上持“來者不拒”的態(tài)度，這不利于公平稅負、平衡內(nèi)外資企業(yè)的稅收負擔(dān)和促進各類企業(yè)公平競爭。此外，在多項措施的共同作用下，一些只注重短期利益的外資企業(yè)有可能會選擇離開，關(guān)系到這部分的資金流出，是值得關(guān)注的。(蘇晶 安邦集團研究總部分析師)
