策劃人語(yǔ)
“深圳房?jī)r(jià)半年漲幅超過50%”、“上海某二手房日漲8000元”、“6月北京房?jī)r(jià)環(huán)比升20%”……當(dāng)這些報(bào)道鋪天蓋地，隱藏在后面的市井無(wú)奈似乎已近麻木。
后調(diào)控時(shí)代，望樓市而無(wú)言者有之；大聲痛斥表達(dá)不滿者有之；更多的是患上“癲狂病癥”的樓市一族：或焦慮、或過敏、或發(fā)燒、或頭痛、或多疑……病因不一而足，藥方也只能“藥醫(yī)不死病”。
嗚呼！哀民生之多艱，望調(diào)控速生效。
癥狀一：焦慮
“(房?jī)r(jià))再高也要買，眼看著天天升，遲一天買，就等于白白虧了千把塊錢！”上海購(gòu)房者王先生對(duì)記者坦言。王先生是剛性需求的代表，按照計(jì)劃，買房結(jié)婚要在今年夏天完成。值得慶幸的是，幾個(gè)月前他以1.2萬(wàn)元/平方米的單價(jià)買下了位于上海浦東聯(lián)洋社區(qū)的一套二手房�！奥犝f現(xiàn)在已經(jīng)漲到1.5萬(wàn)元/平方米了�！蓖跸壬d奮地說。
此前，他是堅(jiān)定看空派，開發(fā)商暴利論、房?jī)r(jià)泡沫論及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是他判斷房?jī)r(jià)終將下降的主要依據(jù)。“現(xiàn)在不這么想了，原來一些和我有一樣想法的同事已經(jīng)把錢從股市上撤出，開始買房�！蓖跸壬榻B。
然而，仍然處在觀望之中的那些購(gòu)房者卻日益顯得焦慮�！胺�?jī)r(jià)已經(jīng)高得離譜了，想買也買不起，只能等等再說�！痹诿襟w工作的丁小姐稱。這種等待的心情下，每看到房?jī)r(jià)日益走高的消息，他們都心頭一痛。
中消協(xié)近日出具的一份中國(guó)“12城市商品房消費(fèi)滿意度調(diào)查”報(bào)告顯示，64.2%的消費(fèi)者認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)應(yīng)在2000-5000元/平方米之間。而根據(jù)官方數(shù)據(jù)，目前上海商品房銷售均價(jià)為9657元/平方米，調(diào)查報(bào)告中則有87.7%的上海購(gòu)房者認(rèn)為合理房?jī)r(jià)應(yīng)該在8000元/平方米以下，上海市民目前對(duì)房?jī)r(jià)的滿意度勉強(qiáng)達(dá)到“一般”的級(jí)別。
另外，除了剛性需求，股市里的不少投資者越來越多將房產(chǎn)重新定位為重要且穩(wěn)定的投資領(lǐng)域�！爱�(dāng)剛性需求與投資需求共同作用，加上國(guó)內(nèi)外資金流動(dòng)性的過份充實(shí)，房產(chǎn)漲價(jià)是一個(gè)必然的經(jīng)濟(jì)規(guī)則。”上海的一位房地產(chǎn)金融專家稱。
病因：房?jī)r(jià)高漲
處方：房?jī)r(jià)上漲有其必然性，焦慮的購(gòu)房者們也許還要焦慮很長(zhǎng)一段時(shí)間。專家稱，除去土地供應(yīng)緊張、宏觀經(jīng)濟(jì)和股市拉動(dòng)外，房地產(chǎn)行業(yè)自身的混亂也造成了房?jī)r(jià)的變相助推，而且政府對(duì)整體價(jià)格攀升的勢(shì)頭估計(jì)和應(yīng)對(duì)不足，在客觀上也使得房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)穩(wěn)定。治療焦慮的有效手段是認(rèn)清形勢(shì)，量力而為。短期內(nèi)選擇租房、降低購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)是剛性需求者的首選，對(duì)于政府在中低價(jià)房、供應(yīng)結(jié)構(gòu)上的調(diào)控也需抱有信心。
癥狀二：過敏
“房?jī)r(jià)今年三級(jí)跳，這是我沒想到的，就像老天在給我機(jī)會(huì)�！鄙钲跇鞘袃�(nèi)的一位投資者柯先生稱�？孪壬鷱娜ツ�4月開始陸續(xù)購(gòu)入7套房產(chǎn)，看著房?jī)r(jià)月月飆升，平均每套房轉(zhuǎn)手就是十多萬(wàn)收益，柯先生掩飾不住地興奮。
同樣的“機(jī)會(huì)”在上海二手房市場(chǎng)也再次回歸，曾在2005年初房?jī)r(jià)顛峰期出現(xiàn)的“返價(jià)”重新上演�！拔覀�6月成交量比5月增長(zhǎng)了10%，不過上家惜房、返價(jià)的情況增多，比如我們浦東龍陽(yáng)店的‘返價(jià)率’達(dá)到70%�！毙帕x房產(chǎn)的分析師向記者表示，敏感的上家看到市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升就不時(shí)地單方面提價(jià)，一定程度上還是影響了交易量。
受調(diào)控影響，商品房供給短期內(nèi)出現(xiàn)了緊縮，這是目前樓市全面回暖的重要原因之一。無(wú)疑，包括上述買到了房子的柯先生在內(nèi)，手里有房的人都成為稀缺資源的持有者，也成了當(dāng)今樓市毫無(wú)疑問的“甲方”。
然而，在樓市風(fēng)云詭譎的今天，資源持有者的心態(tài)也并非完全穩(wěn)定。“我們能感到在房?jī)r(jià)可怕的無(wú)規(guī)律的上漲中，政府正在醞釀或隱含著的調(diào)控壓力。一旦有更嚴(yán)厲的措施出臺(tái)，目前的瘋漲只是黑暗前的最后輝煌�！币晃恢薪闄C(jī)構(gòu)的分析師稱。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)計(jì)，今年上半年全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)走高，預(yù)計(jì)將達(dá)到26%左右，其中房地產(chǎn)投資尤為突出�！巴顿Y過熱，直接導(dǎo)致了宏觀政策的不確定性，隨之而來的也許就是巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)�！睂＜冶硎尽�
病因：投資過熱
處方：雖然今年以來的宏觀調(diào)控顯得有些散、有點(diǎn)亂，但是敏感的市場(chǎng)已經(jīng)意識(shí)到，這是習(xí)慣了試水的決策層在又一次試探性的放風(fēng)。包括上海的二手房個(gè)稅嚴(yán)征、土地增值稅清算的說法等，盡管多模糊不清，但收口也許只是一夜之間的變化。過敏的投資人必須清醒地意識(shí)到這一點(diǎn)，站在浪尖上舞動(dòng)也許風(fēng)光無(wú)限，但也是最有可能被激浪打入谷底。
癥狀三：發(fā)燒
“我從1992年就開始從事商品房建筑行業(yè)，如今建筑成本比原來只漲了每平方米100元至200元，房?jī)r(jià)卻比原來翻了好幾倍，房屋建筑成本只占房?jī)r(jià)不到20%�！币晃恢槿堑慕ㄖ滔蛴浾咄嘎�。
此前，上海陸家嘴中央公寓被央視新聞?wù){(diào)查曝光，稱6000元/平方米的成本價(jià)被賣出了12000元/平方米的價(jià)格，利潤(rùn)高達(dá)100%。這一案例背后雖有巨額國(guó)有資產(chǎn)流失的質(zhì)疑，但市場(chǎng)更關(guān)注的是由此帶來的房?jī)r(jià)上漲的普遍現(xiàn)象。
然而，沒有需求支持的房?jī)r(jià)無(wú)論有多少黑幕都不會(huì)形成真實(shí)的收益，開發(fā)商能夠暴富的原因更大程度上依賴于房源減少帶來的供需矛盾。供應(yīng)減少的一個(gè)原因是土地的緊缺，上海近日新江灣城一塊面積不足6萬(wàn)平方米的地塊在短短6分鐘的競(jìng)價(jià)中從5.16億元急躥至12.6億元成交，未來樓盤的樓板價(jià)已高達(dá)12500元/平方米，開發(fā)商對(duì)于有限的土地資源的爭(zhēng)搶意圖已至“欲火中燒”的程度。
此前有調(diào)控通知稱，保證土地供給的有效手段是激活現(xiàn)有土地存量，而糾纏于每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的繁雜背景令這一措施舉步維艱，加上開發(fā)商囤房捂盤的違規(guī)銷售手段，注入到市場(chǎng)的房源開始變得越來越少。
房源的緊張又進(jìn)一步加深了中介機(jī)構(gòu)在二手房市場(chǎng)的“主動(dòng)權(quán)”。因?yàn)榉吭从邢�，房產(chǎn)中介也結(jié)伙開發(fā)商一起囤房、炒房，從中獲利�！拔覀冇龅搅�2005年以來又一輪樓市的春天，甚至比調(diào)控前還要火爆�！币晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的負(fù)責(zé)人這樣認(rèn)為。
病因：供需失衡
處方：開發(fā)商與房產(chǎn)中介在樓市的一片火樹銀花中“燒”得不輕，而一些有識(shí)之士已經(jīng)感到政策“暴風(fēng)雨”來臨前的寧?kù)o。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高層稱，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫必將破滅，開發(fā)商應(yīng)未雨綢繆，這種規(guī)劃包括積累土地資源、創(chuàng)新住房產(chǎn)品、壓縮成本以應(yīng)對(duì)未來的價(jià)格調(diào)整等。
癥狀四：頭痛
時(shí)至今日，被寄予厚望來力挽樓市狂瀾的政策調(diào)控還會(huì)不會(huì)再掀風(fēng)暴呢？盼望者抬頭向上看得頭痛，但比起仰頭真正頭痛的倒是決策者、執(zhí)行者們———再施政似承認(rèn)之前調(diào)控不力，不再采取行動(dòng)則各地房?jī)r(jià)確有快速上漲之憂，真是左右為難，不頭痛也難。
謹(jǐn)防房地產(chǎn)調(diào)控變“空調(diào)”，這是去年“國(guó)六條”實(shí)施后一段時(shí)間一些專家提出的警告。的確，只需回頭看已堆積起來的現(xiàn)有政策，被完全落實(shí)、執(zhí)行到位、發(fā)揮實(shí)效的有多少？
如“限外”政策，雖然在“限外令”發(fā)布后曾有過短暫的“靜默期”，但逐漸地，外資收購(gòu)又開始一單接一單。再如被賦予眾望的“70-90結(jié)構(gòu)調(diào)控政策”，目前只聞其聲，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)最快要到今年下半年才會(huì)有符合這一政策的小戶型項(xiàng)目推出，且對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)效果還有待觀察。
宏觀調(diào)控將大量空間留給了地方政府，地方政府頭頂著高層的壓力，下對(duì)著市場(chǎng)的怨言，搖擺不定，一旦失去平衡則無(wú)法面對(duì)“江東父老”，當(dāng)真急煞人也。
病因：“空調(diào)”之憂
處方：一系列的情況所折射出的都是政府部門的猶疑與為難，而面對(duì)房?jī)r(jià)的繼續(xù)快速上漲，只有決策者不再頭痛醫(yī)頭，執(zhí)行者不再怠惰行事，從土地、結(jié)構(gòu)、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)入手穩(wěn)定房?jī)r(jià)，不要使調(diào)控淪為“空調(diào)”，頭痛癥狀或能緩解吧。
癥狀五：多疑
一年之前對(duì)于房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)深信不疑的人們現(xiàn)在恐怕對(duì)任何數(shù)據(jù)都存有戒心，一場(chǎng)對(duì)數(shù)據(jù)的多疑癥正在全民中蔓延。“要在浩瀚的數(shù)據(jù)海洋中辨別真?zhèn)萎?dāng)然不可能，盡信不如不信。”身為普通讀者的蔣女士的想法也許正代表了普通大眾的心態(tài)。
有人說，去年至今連續(xù)發(fā)生的“數(shù)據(jù)門”事件已經(jīng)徹底粉碎了百姓對(duì)于房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的信心。如今天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格情況，顯示某地某月房?jī)r(jià)同比上漲7.3%，明天當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門對(duì)外公布的商品住宅預(yù)售交易平均價(jià)格同比漲幅卻為17.3%。又如這邊中央部門給出的數(shù)據(jù)一派平和，房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)倒數(shù)，那邊地方民間研究機(jī)構(gòu)卻說房?jī)r(jià)上漲明顯，均價(jià)已突破萬(wàn)元大關(guān)。再如地方房管局的報(bào)告剛顯示均價(jià)比上月下降9.1%，緊接著國(guó)家發(fā)改委又給出房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)1.2%的結(jié)果。
相同地區(qū)、相同時(shí)間卻截然不同的數(shù)據(jù)均出自大家眼中的權(quán)威部門，而這樣的情況在全國(guó)一些赫赫有名的主要城市不約而同地出現(xiàn)并蔓延滋長(zhǎng)，將人們好不容易建立起的對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的信心消滅殆盡。當(dāng)老百姓在你說升、他說降的統(tǒng)計(jì)報(bào)告面前不知所措之時(shí)，也只能眼睜睜地看著不斷攀升的房?jī)r(jià)發(fā)出嘆息。
在上海，數(shù)據(jù)鬧劇應(yīng)該是在今年春季被推到一個(gè)頂峰。當(dāng)時(shí)上海已有樓市回暖、房?jī)r(jià)攀高的苗頭，上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的一份報(bào)告中則提出了上海商品房將大量過剩、上海房地產(chǎn)調(diào)控并未到位等觀點(diǎn)。此報(bào)告一公布便震動(dòng)整個(gè)上海地產(chǎn)界，不想數(shù)天之后，來自社科院的專家卻高調(diào)否認(rèn)報(bào)告觀點(diǎn)，公開表示上海房地產(chǎn)調(diào)控已基本到位。無(wú)論孰是孰非，自擺烏龍事件已讓民間對(duì)各類樓市數(shù)據(jù)的疑問擴(kuò)大。
“事到如今，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)、樓市報(bào)告已失去了應(yīng)有的公信力，成為各方立場(chǎng)的代言工具。”一位業(yè)內(nèi)人士直言不諱。且不論民間的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)制造者之眾，光是政府部門就有建委、房地局、統(tǒng)計(jì)局等多個(gè)。數(shù)據(jù)代表立場(chǎng)，一個(gè)立場(chǎng)關(guān)乎一個(gè)地方或者一個(gè)部門的利益，每一方都希望自己提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)成為決策參照，以引導(dǎo)有利于自己的政策出臺(tái)。
病因：數(shù)據(jù)打架
處方：相信、懷疑、聲討、冷漠、麻木……多疑癥狀從顯現(xiàn)到病發(fā)，擴(kuò)張之迅速令人咋舌，但也并非無(wú)藥可醫(yī)。恕不知多方權(quán)威就等于缺失權(quán)威，明確統(tǒng)計(jì)角色的分配，將“數(shù)據(jù)混亂菌”由同一個(gè)系統(tǒng)輸導(dǎo)治理，將是阻止這一癥狀惡化的最有效途徑，相信現(xiàn)在做還為時(shí)不晚。（柯鵬 于兵兵 倪珊珊 陳歆）
