“兩套兩套，我要兩套！”
當(dāng)小錢(qián)回憶起自己半個(gè)月前買(mǎi)房的情景時(shí)，不禁嘆息：“怎么就像買(mǎi)青菜一樣？排在我前面的一組客人，一口氣要了4套。我要是不喊大聲點(diǎn)，售樓小姐根本不往我這里看……”
“緊盯”上海樓市的老百姓敏感地發(fā)現(xiàn)，最近幾個(gè)月，上海樓市又開(kāi)始“火爆”了。新樓開(kāi)盤(pán)，售樓處有人通宵排隊(duì)。二手房市場(chǎng)，賣(mài)家臨時(shí)反悔加價(jià)的場(chǎng)景，屢見(jiàn)不鮮。雖然官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，申城樓市的成交均價(jià)沒(méi)漲多少。但不少上海老百姓“看得上的房子”，都悄悄地抬升了售價(jià)。
上海房?jī)r(jià)上漲，有其“大背景”。國(guó)家發(fā)改委公布的信息稱(chēng)，今年5月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格，同比增長(zhǎng)6.4%。深圳、重慶等地的房?jī)r(jià)飆升。據(jù)新華社報(bào)道，深圳5月份的房?jī)r(jià)，比4月份環(huán)比上升了22.8%�！跋啾戎�，上海的房?jī)r(jià)漲得還算慢的。”一名房產(chǎn)專(zhuān)家這樣表示。
但毋庸置疑的是，在一系列堅(jiān)定的宏觀(guān)調(diào)控政策后，上海樓市又開(kāi)始“抬頭”。地價(jià)飆升、投資客入市、“5·30”后股市資金逐漸回流、9070項(xiàng)目開(kāi)始上市、百姓置業(yè)需求增長(zhǎng)……一系列因素，使上海樓市重回“聚光燈”下。
A、買(mǎi)新房又要排隊(duì)了
小錢(qián)買(mǎi)的房子，位于上海市閘北區(qū)。早在兩個(gè)月前，他就決定在這里置業(yè)�！耙�?yàn)槭瞧诜浚?dāng)時(shí)初定單價(jià)是11500元左右，沒(méi)想到開(kāi)盤(pán)時(shí)漲到了12500元�！�
由于父母堅(jiān)持，小錢(qián)還是決定買(mǎi)房�！暗以趺匆矝](méi)想到，買(mǎi)房子居然又要排隊(duì)了。開(kāi)盤(pán)前一天，我接到通知趕到售樓處時(shí)，前面已排了27組客戶(hù)，每組6人。”小錢(qián)見(jiàn)狀，連忙拉了5個(gè)人，組成一組。他花200多元，在邊上一家酒店式公寓訂了一間房，“大家輪流過(guò)去休息，留一個(gè)人排隊(duì)就行了。”第二天上午，售樓處門(mén)口人山人海。與小錢(qián)同一組的一人，家中居然來(lái)了十幾名親戚。在售樓處外等了13個(gè)小時(shí)后，終于輪到了小錢(qián)這一組客戶(hù)�！斑M(jìn)去之后，我發(fā)現(xiàn)情形不對(duì)，人人都搶著買(mǎi)房子。一個(gè)人要買(mǎi)90多平方米7樓的房子，輪到他時(shí)只有100多平方米13樓的房子，他似乎都沒(méi)考慮，買(mǎi)！”如今，小錢(qián)應(yīng)當(dāng)“佩服”自己了。半個(gè)月前他買(mǎi)的房子，“行情價(jià)”已漲了700元/平方米。“雖然不可能賣(mài)掉，但心里總歸舒服一點(diǎn)�！�
與小錢(qián)相比，想在楊浦區(qū)置業(yè)的老孫就“胸悶”了。兩個(gè)月前，他看中一個(gè)樓盤(pán)，想買(mǎi)兩套70平方米左右的小戶(hù)型。但當(dāng)時(shí)只有單價(jià)11600元、面積為100平方米的單元。考慮了一下，老孫決定等上50天，等70平方米的單元推出。沒(méi)想到，前幾天這個(gè)樓盤(pán)的售樓經(jīng)理打電話(huà)告訴老孫，70平方米的戶(hù)型單價(jià)漲到了14300元！
小錢(qián)和老孫的故事，如今在申城許多買(mǎi)房人身上重演。與半年前相比，許多人認(rèn)為在上海買(mǎi)房子，已不太會(huì)“套牢”了，只有“踏空”的遺憾。
B、頻繁“跳價(jià)”的賣(mài)家
在上海盧灣區(qū)，一家房產(chǎn)中介店，又一次貼出了“招聘啟事”。店長(zhǎng)小張說(shuō)：“沒(méi)辦法，客人多了，忙不過(guò)來(lái)了�！边^(guò)去的兩個(gè)月，申城二手房的價(jià)格，開(kāi)始漲了。上海樓市成交量萎縮時(shí)不得不“轉(zhuǎn)行”的許多中介服務(wù)人員，嗅到了“再上崗”的味道。
上海市二手房指數(shù)辦公室發(fā)布的6月份數(shù)據(jù)顯示，靜安區(qū)的二手房?jī)r(jià)格整體上漲5.02%，列全市首位，區(qū)域內(nèi)次新房均價(jià)從年初的2.5萬(wàn)元/平方米漲到近3萬(wàn)元/平方米，甚至更高；盧灣區(qū)則緊隨其后，二手房?jī)r(jià)格整體上漲3.96%，其中，淮海路板塊的漲幅達(dá)5.47%；長(zhǎng)寧區(qū)以及徐匯區(qū)的二手房?jī)r(jià)格整體也達(dá)3%以上，其中，北新涇板塊的漲幅達(dá)4.95%。其他區(qū)域，如虹口、楊浦、閘北以及普陀等，二手房?jī)r(jià)格上漲也較為明顯，部分板塊二手房均價(jià)維持在9000元/平方米以上。
“現(xiàn)在二手房的生意好做了，但也難做了�！毙埜锌骸半y就難在，很多賣(mài)家把房子掛出來(lái)，是為了試探市場(chǎng)。一旦有買(mǎi)家愿意接受，他們立刻‘跳價(jià)’，把價(jià)格往上拉�！鄙蟼�(gè)月，小張就遭遇了三次賣(mài)家“跳價(jià)”�！白铍x譜的一次，是建國(guó)路上一套二手房，先掛牌275萬(wàn)元。等買(mǎi)家上門(mén)了，賣(mài)家反悔了，當(dāng)場(chǎng)要求加價(jià)10萬(wàn)。買(mǎi)家打了幾個(gè)電話(huà)，同意了。沒(méi)想到賣(mài)家再次反悔，表示這套房子決定自己住了�！�
小張接待的客戶(hù)中，投資的客人比半年前有所增加。“有位客人一坐下來(lái)，就問(wèn)盧灣區(qū)有什么高檔樓盤(pán)賣(mài)，周邊交通設(shè)施如何，完全不問(wèn)樓層、朝向等。還有人一坐下來(lái)，就表示自己有8位數(shù)的資金，要買(mǎi)‘升值潛力大’的房子�！毙埻嘎叮哟目腿酥校腥四贸隽藴刂莸纳矸葑C。
C、綠城嚇了樓市一跳
6月21日下午，浙江綠城嚇了上海樓市一跳。僅僅五六分鐘的時(shí)間，新江灣城D1地塊便以12.6億元的“天價(jià)”，落入浙江綠城手中。掐指一算，樓面地價(jià)就在12509元/平方米。而同一天，新江灣城的樓盤(pán)售價(jià)，剛剛超過(guò)萬(wàn)元。
“上海市區(qū)內(nèi)，好的土地越來(lái)越少�！币幻_(kāi)發(fā)商坦言：“近幾次土地出讓?zhuān)猸h(huán)以?xún)?nèi)的土地都很少。像新江灣城這樣的地塊，當(dāng)然受到開(kāi)發(fā)商的追捧�！�
話(huà)雖如此，但12509元/平方米的樓面地價(jià)，依舊讓人感到疑惑。業(yè)內(nèi)人士坦言：“都知道新江灣城的地價(jià)不會(huì)低，但沒(méi)想到會(huì)這么高。”
新江灣城公開(kāi)出讓的前兩塊地，前年及去年由合生及華潤(rùn)爭(zhēng)得，面積分別達(dá)18萬(wàn)平方米和14萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)分別只有5617元／平方米和6676元／平方米。換句話(huà)說(shuō)，同處新江灣城，樓面地價(jià)半年增加了一倍。
業(yè)界普遍認(rèn)為，以綠城拿地的價(jià)格，未來(lái)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)將肯定在2萬(wàn)以上。“否則，開(kāi)發(fā)商很難有合理的利潤(rùn)�！边@一推斷，獲得了綠城掌門(mén)人宋衛(wèi)平的認(rèn)同。
一個(gè)不容忽視的細(xì)節(jié)是，新江灣城位處上海人傳統(tǒng)觀(guān)念的“大楊浦”地區(qū)，并非申城的“上只角”�！澳抢锏姆孔右u(mài)2萬(wàn)，那市中心的房子呢？”一些“老上�！辈唤l(fā)問(wèn)。
浙江綠城的“標(biāo)本價(jià)格”，還給其他開(kāi)發(fā)商一些暗示。一名松江的開(kāi)發(fā)商在得知宋衛(wèi)平的出價(jià)后，立刻表示會(huì)“重新考慮”自己樓盤(pán)的價(jià)格定位，“簡(jiǎn)單比較誰(shuí)都會(huì)，幾年后是花2萬(wàn)元買(mǎi)楊浦區(qū)的房子，還是花9000元買(mǎi)松江的房子？”
新江灣城D1地塊的拍賣(mài)，再次引發(fā)了人們關(guān)于“地價(jià)VS房?jī)r(jià)”的爭(zhēng)論。高地價(jià)增加了商品房成本，客觀(guān)上抬高了房?jī)r(jià)。但與此同時(shí)，上海還有一些閑置土地，無(wú)法形成有效供應(yīng)，這成為了申城樓市調(diào)控的一大難題。
上海市房地局已經(jīng)公開(kāi)表示，未來(lái)5年申城將強(qiáng)化土地管理，其中有一條是“盤(pán)活存量”，“強(qiáng)化閑置土地的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，切實(shí)抓好土地資源的挖潛工作”。
D、外資涌入樓市“掃盤(pán)”
申城房?jī)r(jià)上漲的另一“助推力”，是外資的涌入。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，去年海外機(jī)構(gòu)投資者在上海投資房地產(chǎn)的總成交價(jià)值超過(guò)180億元人民幣，總成交面積達(dá)到100萬(wàn)平方米，均達(dá)到2005年的3倍水平。
而高力國(guó)際發(fā)布的研究報(bào)告顯示，今年外資涌入的速度加快，上半年共有5宗交易關(guān)涉住宅物業(yè)：
● 摩根斯坦利收購(gòu)了位于徐家匯永新城的2幢大樓共計(jì)219個(gè)單元
● 印度尼西亞三林集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)位于黃浦老西門(mén)的一個(gè)面積為20萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目
● 香港永興國(guó)際購(gòu)買(mǎi)盧灣“淡水灣花園”63個(gè)單元
● 香港上市的中國(guó)海外將位于徐家匯路258弄住宅辦公綜合樓項(xiàng)目50%的權(quán)益出售給JP摩根公司
● 一荷蘭基金購(gòu)買(mǎi)了位于虹口區(qū)的富杰大廈
主要的辦公樓交易項(xiàng)目包括：
● 梅林收購(gòu)了黃浦港博大廈大部分權(quán)益
● 未來(lái)資產(chǎn)公司從三連投資集團(tuán)以11億元人民幣購(gòu)得華旭廣場(chǎng)項(xiàng)目等
外資的“掃盤(pán)”，對(duì)一些區(qū)域的房產(chǎn)成交市場(chǎng)，帶來(lái)了極大的推動(dòng)。一家中介機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，在外資“掃”走一家樓盤(pán)的部分單元后，該樓盤(pán)剩余單元的平均售價(jià)立刻“跳升”了近2000元/平方米，售樓人員的“底氣”也更足了。
而外資“掃盤(pán)”帶來(lái)的另一延伸效應(yīng)是，周邊樓盤(pán)的價(jià)格也開(kāi)始上漲，整個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)發(fā)展明顯看高。
E、自住客成為“主力軍”
5月30日，滬深股市暴跌，兩市從去年延續(xù)至今的“瘋�！毙星楦嬉欢温�。此后，雖然股市時(shí)有沉浮，但越來(lái)越多的資金，從股市轉(zhuǎn)向樓市。
不少中介人員明顯感受到這一點(diǎn)�！霸S多人訂房很快，但辦手續(xù)總要拖幾天，一問(wèn)，原來(lái)是要拋掉股票，從股市中拿錢(qián)�！�
中介小張接待過(guò)這樣一個(gè)客戶(hù)�！扒耙惶焖麆傆喠艘惶�137平方米的單元，第三天又打來(lái)電話(huà)，要改訂同一樓盤(pán)一套157平方米的單元。等到最后簽合同時(shí)，他兩套都要了。簽約時(shí)，賣(mài)家臨時(shí)加價(jià)7萬(wàn)元，他一口答應(yīng)了，還說(shuō)就當(dāng)是股票早拋了一天�！�
而一些沒(méi)能及時(shí)拋掉股票的人，則被認(rèn)為再次失去了“進(jìn)入房市”的機(jī)會(huì)�！�5·30”以后，股市在跌，房?jī)r(jià)又在漲。如果出現(xiàn)任何心理落差的話(huà)，沒(méi)買(mǎi)進(jìn)房子又虧了股票，那就成了雙倍的損失。
中房上海指數(shù)辦公室公布的月度報(bào)告顯示，上海6月份新房成交規(guī)模達(dá)296.9萬(wàn)平方米、24488套，較5月份分別增加31.3萬(wàn)平方米、2640套。上半年新房總成交量已達(dá)1223萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.2%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，5·30前后，股市資金回流到樓市，對(duì)申城房?jī)r(jià)的上漲，有著推波助瀾的作用。
松江一家樓盤(pán)準(zhǔn)備于年底前開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)至今未定，但房產(chǎn)公司總經(jīng)理坦言，800多套房源已累積了1000多組客戶(hù)�！拔覀冞@個(gè)樓盤(pán)，97%以上都是自住客。投資客不會(huì)到這里來(lái)炒樓�！�
有資料顯示，過(guò)去兩年上海樓市相對(duì)低迷之時(shí)，僅有的一些炒家，都聚集到了別墅市場(chǎng)，而且做的都是長(zhǎng)線(xiàn)投資。在今年5月、6月，一些炒家開(kāi)始“擴(kuò)大規(guī)模”，但更多的還保持觀(guān)望。
過(guò)去兩年樓市宏觀(guān)調(diào)控政策，已被上海樓市消化了大半。但上海作為宏觀(guān)調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域之一，其房?jī)r(jià)目前只能說(shuō)是“走出低谷”，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到“瘋狂”的地步。不止一名房產(chǎn)專(zhuān)家指出，目前上海樓市的“買(mǎi)房主力”，還是自住消費(fèi)者。這，或許是上海樓市與深圳等地樓市相比，更加積極的一面。（晏秋秋）
