8月24日，全國住房工作會議低調(diào)召開。這次會議讓人聯(lián)想起1998年6月，全國城鎮(zhèn)住房制度改革與住宅建設(shè)工作會議召開，福利分房制度被終結(jié)，市場化的住房體制得以確定。
如此算來，商品房時(shí)代已經(jīng)進(jìn)入了第10個(gè)年頭�！ �
5年后，黃海平在北京郊區(qū)買入一套近200平方米的大宅。(今年7月北京50個(gè)商品住宅開盤均價(jià)為12156元／平方米)
5年前，黃海平在廈門買了房，價(jià)格為4000元／平方米
10年前，黃海平想在中原某城市買房，當(dāng)時(shí)價(jià)格為800元／平方米
相對于收入，房價(jià)從未便宜過
“如果每月能存1000元，按那時(shí)的房價(jià)，8年能買上100平方米左右的房子”
那個(gè)小區(qū)有一個(gè)好聽的名字，叫“綠云”，黃海平看著那些房子童話般一天天長高，變得漂亮，他每天騎車路過那條塵土飛揚(yáng)的淮河路，盤算著哪天會成為哪間房子的主人。
那是十年前，黃海平就要大學(xué)畢業(yè)了，他走去實(shí)習(xí)單位的路上，那年，那座中原城市最大的住宅小區(qū)就是“綠云”，在他的學(xué)校圍墻外瘋長�！昂孟袷悄菚r(shí)不多的在報(bào)紙上登廣告賣房子的小區(qū)之一吧�！币呀�(jīng)離開那座城市，輾轉(zhuǎn)了廈門、上海、北京等城市的黃海平努力回憶塵封了的青蔥歲月，“我想過要買一套那里的房子，可那時(shí)，我買不起。”
他從江西鄉(xiāng)下走出，住上自己的樓房是一個(gè)十年前的奢望�！皯�(yīng)該是800多元一平方米。”他記得那時(shí)報(bào)紙廣告的房價(jià)，那是那座省城幾乎最高的房價(jià)了。
十年前，萬科集團(tuán)的老板王石，令他的屬下在中國12個(gè)城市中做房價(jià)與收入比調(diào)查，他拿到的平均值是8.4。
“我跟一個(gè)要好的同學(xué)算過，如果每月能存上1000元，按那時(shí)的房價(jià)，8年能買上100平方米左右的房子�！秉S海平工作的頭一年幾乎沒存上一分錢，因?yàn)樗菚r(shí)的月薪只有800多元，忍受不了那座省城可憐的收入，他跑到了廈門。
十年前的春天，后來的“地產(chǎn)界的章子怡”，那位秀得過分的SOHO中國老板潘石屹，與另兩位老友從萬通分家剛兩年，正請了5家設(shè)計(jì)公司做方案，籌劃著SOHU現(xiàn)代城。那時(shí)，現(xiàn)代城樓盤位置東大約1000米處，規(guī)劃了北京的東四環(huán)。人們正憧憬著“四環(huán)夢”，北部學(xué)院路到四元橋的北四環(huán)已經(jīng)通車數(shù)年，那里的房子是北京最貴的，已經(jīng)是4000多元一平方米了。
5年前，黃海平在廈門買了他的第一套房子，花去了他打拼5年的積蓄，還從銀行貸款50萬元�！百I房后，我希望每年能存下10萬元。”他的儲蓄夢想翻了10倍，他買入的房子價(jià)格是4000多元一平方米，比起他渴望的“綠云”，貴了5倍。
潘石屹在做著那當(dāng)年看似個(gè)奇怪的SOHO現(xiàn)代城時(shí)，北京東三環(huán)外還是一片陳舊的老屋，幾家大型工廠是那里的主人，有兩個(gè)很土的名字，一個(gè)是大北窯，一個(gè)是郎家園。直到數(shù)年后，相距千米的大北窯和郎家園加上另幾個(gè)北方村莊的地名被捆綁在一起，在東長安街兩側(cè)，擁有了一個(gè)絕對現(xiàn)代、絕代西方的名字--CBD。
又是5年后，黃海平從廈門搬到了北京，他以寫書為生，以8000元一平方米的價(jià)格賣掉了廈門的房子，在北京城的郊區(qū)，買入一套近200平方米的大宅�！跋鄬τ谑杖�，房子的價(jià)格從來就沒便宜過，但必須得買。”擁有樸素的安居才能樂業(yè)情懷的黃海平似乎終于可以安頓下來，“'綠云'的房子一直是我想要的，直到現(xiàn)在�！彼f，很想回到那個(gè)城市看看“綠云”�！ �
房改，為拉動內(nèi)需而啟動
“買房后要花錢裝修，要買家具家電，這又帶動很多行業(yè)，既從投資角度拉動經(jīng)濟(jì)增長，又可從消費(fèi)角度拉動經(jīng)濟(jì)增長”
黃海平收拾好行囊，準(zhǔn)備奔赴廈門特區(qū)時(shí)，時(shí)任國務(wù)院總理朱镕基簽發(fā)了一份國務(wù)院令。“我那時(shí)并不知道這些事情，房子對我來說只能是夢，除了夢還是夢�！彼厴I(yè)后的那個(gè)單位曾給他提供了單身宿舍，“老同志都分有房子，都不大，四五十平方米的居多�！�
后來被看作房改綱領(lǐng)性文件的國發(fā)［1998］23號文件，以“取消福利分房而實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心，已經(jīng)討論了多年，并在天津等城市先期試點(diǎn)的住房制度改革，正式啟動了。那年，香港的樓價(jià)正一落千丈，亞洲金融危機(jī)席卷而來。在很多學(xué)者看來，啟動在風(fēng)口浪尖之際的房改，實(shí)際上是朱镕基領(lǐng)導(dǎo)下的政府實(shí)施“積極拉動內(nèi)需政策”的重要措施之一，盡管中國沒有受到直接沖擊，但仍然不可避免地出現(xiàn)了內(nèi)需不足、消費(fèi)不旺的局面�！凹涌熳》拷ㄔO(shè)，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”更是被明確為房改的指導(dǎo)思想。
“在1998年的時(shí)候，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不快，中央領(lǐng)導(dǎo)說，要拉動經(jīng)濟(jì)增長這是第一位的，如果不大量地投入，不大量地投資，國家GDP7%、8%的目標(biāo)，就實(shí)現(xiàn)不了”，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌，參與了1998年整個(gè)房改政策的制定過程，“住宅建設(shè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，涉及到幾十個(gè)行業(yè)，建材、化工、鋼鐵等，都要拉動增長�！眴臃扛牡淖畛鮿訖C(jī)就是要使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這在那時(shí)，目標(biāo)清楚。
“買房以后，要花很多錢裝修，要買家具、買家電，這又帶動了很多行業(yè)，前期后期都帶來這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈效果，既是可以從投資角度拉動經(jīng)濟(jì)增長，又可以從消費(fèi)角度拉動經(jīng)濟(jì)增長，是雙重拉動的。”顧云昌樂觀于最初的設(shè)想，可是，如果個(gè)人買不起房子，拉動內(nèi)需就將是“鏡中花”。
很多人還沒有從單位出錢建房、買房的思維中轉(zhuǎn)過神來�！岸嫉戎址磕兀覀冊谥胁恳粋�(gè)城市開發(fā)的第一個(gè)小區(qū)賣了5年，才勉強(qiáng)賣完�！敝蟹抗臼菄鴥�(nèi)最早一批的國有地產(chǎn)公司，吳先生曾多年供職，“很多人不習(xí)慣，再一個(gè)是誰有那么多錢啊�！�
正是基于讓多數(shù)人買得起房的考慮，1999年2月，一條由中國人民銀行下發(fā)的《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，“積極開展個(gè)人消費(fèi)信貸”的概念第一次提出了，提前消費(fèi)、貸款買房、按揭等陸續(xù)登陸中國內(nèi)地。這個(gè)意見造就了多年后的成千上百萬的“房奴”。
數(shù)年后，在廈門靠經(jīng)營廣告小賺了一些錢的黃海平，決定買下第一套房子�！昂孟褚谀抢镞^一輩子似的�！币患毅y行很快為他提供了貸款，“我找朋友的公司蓋章開了收入證明，很簡單。”他的戶口留在了中原省城，“他們似乎并不關(guān)心戶口在哪里。”
黃海平買的第一套房子面積是140多平方米。而在1997年房改全面啟動之前，建設(shè)部等多部委曾對日本、歐美等8個(gè)發(fā)達(dá)國家的居民人均住房面積進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研，提出中國人均住房面積在30平方米-40平方米之間為宜，并依據(jù)計(jì)劃生育政策制定了戶均90-120平方米的標(biāo)準(zhǔn)。
人們逐漸從福利分房的習(xí)慣里走了出來，買商品房不再是稀奇的事。就在黃海平買房后的第二年，房價(jià)開始進(jìn)入了“狂飆”猛漲時(shí)代�！ �
“造城”運(yùn)動下，房價(jià)大躍進(jìn)
月薪5000多元，根本無力買到五環(huán)以內(nèi)的房子
年輕的黃海平遷入廈門的新居時(shí)，60歲的劉容成搬出了從出生一直居住的四合院。他拿著領(lǐng)到的補(bǔ)償款，在北京四周奔波了數(shù)月，于2002年底，在通州區(qū)一個(gè)叫新華聯(lián)家園的小區(qū)，買下一套120平方米的三居室�！翱紤]到退休了，住在郊區(qū)，空氣好。”劉容成打算在通州一直住下去了，他在此買房的一個(gè)主要原因還是便宜的房價(jià)，“才2400元一平方米，城里的三環(huán)邊的都是6000多元了�！�
2006年，老劉不得不再次搬家�！皟鹤右Y(jié)婚，新華聯(lián)的房子要給他做新房�！彼局竿麅鹤庸ぷ骱竽苜嶅X自己在城里買上房子，可是，月薪5000多元的兒子根本無力買到五環(huán)以內(nèi)的房子，“五環(huán)內(nèi)沒有低于10000元的房子了，他買不起�！本瓦B劉容成住的新華聯(lián)，也漲到了近8000元。
“兒子終于買到了便宜的房子，5000多元一平方米，還是按揭的。”兒子買下的是一套遠(yuǎn)在河北境內(nèi)的房子，與劉容成做了交換，老劉搬家到河北一個(gè)小鎮(zhèn)上�！爸車従佣际菑谋本┏抢锇醽淼�，倒不陌生�！眲⑷莩砂岬降难嘟夹℃�(zhèn)，距離北京四環(huán)30公里，隸屬河北廊坊，數(shù)年來，移居而來的北京城里人和在北京上班的年輕人，已達(dá)20萬之多。
潘石屹在北京城里有一套豪華的公寓，他更喜歡在北京城外的八達(dá)嶺山腳下曬太陽，在多個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目上的成功，操著西北口音普通話的老潘才有財(cái)力集納多國建筑設(shè)計(jì)師的智慧，建造了“長城腳下的公社”別墅群，并使那里成為京城名流云集之地。
在劉容成從城里搬到郊區(qū)，又從郊區(qū)搬到外省的幾年中，北京房價(jià)以每年超過10%的幅度上漲著，2006年底，北京商品房的銷售均價(jià)已經(jīng)上漲到8792元／平方米。而在2007年上半年，這一紀(jì)錄再次被打破，北京五環(huán)內(nèi)萬元以下房子絕跡。
高房價(jià)之下，買房成了難題，安居無從談起�！白》勘Ｕ象w系的虧欠，使大量本該在保障體系內(nèi)解決居住問題的居民，進(jìn)入商品房市場解決居住問題，從而導(dǎo)致了剛性需求始終不能得到分流。”參與了房改制度設(shè)計(jì)的烏日圖說，于是，中國各大城市進(jìn)入了兩輪大規(guī)模調(diào)控，但房價(jià)卻是越調(diào)控越上漲。
2004年春節(jié)過后，正值宏觀調(diào)控降溫房價(jià)之時(shí)，老潘作文《2004年北京房地產(chǎn)將要發(fā)生的事情》，預(yù)言“房價(jià)會漲”，此后又多次重申這一觀點(diǎn)。后來，有媒體報(bào)道說，老潘為此遭建設(shè)部“不點(diǎn)名”批評。但是，房價(jià)真的像小個(gè)子光頭男人說的那樣，一發(fā)不可收地漲了起來。
2004年，全國人大常委會副委員長盛華仁透露一組數(shù)字：2001-2003年的3年間，地方政府土地出讓金的收入為9100億元。而1998-2003年5年間，全國發(fā)行的國債也不過9300億元。土地出讓金給地方政府帶來的巨大收益由此可見一斑。
“房改十年，房價(jià)漲了若干倍，好像早年買了房子的賺了，現(xiàn)在沒買房的買不起了”，那位退休的建設(shè)部門官員說，“在這個(gè)過程中，形成了新的利益集團(tuán)，包括地方政府，想壓低房價(jià)變得很難，這正是越調(diào)控價(jià)格越高的根本原因。”
三年三份文件，壓不住房價(jià)
房價(jià)不為兩輪調(diào)控及行政手段上陣所動，漲勢依然
2005年5月，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，這就是被后來稱為的25號文。在全國房價(jià)的突飛猛進(jìn)中，國家層面控制房價(jià)就此開始了。
這份“意見”要求，認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院各項(xiàng)調(diào)控政策措施，做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)�！凹訌�(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度”被著重提了出來。
25號文之后，一些相關(guān)政策隨后出臺，這被習(xí)慣性稱為第一輪宏觀調(diào)控。遺憾的是，房價(jià)并沒有如25號文所要求的那樣應(yīng)聲而落，相反，很多地區(qū)再次掀起漲價(jià)風(fēng)潮。
一年之后的又一個(gè)5月，建設(shè)部、發(fā)改委等9部門制定《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，國務(wù)院做了轉(zhuǎn)發(fā)，后被稱為37號文。
37號文是對25號文的再次重申，指出了在一次集中檢查中，發(fā)現(xiàn)對宏觀調(diào)控政策落實(shí)不到位，房價(jià)漲幅沒有得到有效控制。
37號文比25號文作了更細(xì)的要求，明確要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)目標(biāo)，套型在90平方米以下的住宅比率達(dá)到開發(fā)面積的70%被明確提了出來。隨后，稅收和銀行信貸政策進(jìn)一步緊縮。
在2007年3月的全國兩會上，37號文件被再次強(qiáng)調(diào)。
可是，房價(jià)卻仍然不為兩輪調(diào)控、財(cái)稅政策、貨幣政策、信貸政策等所動，乃至行政手段上陣，房價(jià)漲勢依然。國家發(fā)改委今年8月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)上漲了7.5%。
2007年4月，國務(wù)院主持召開了房地產(chǎn)形勢和廉租房制度建設(shè)座談會。8月1日，國務(wù)院第187次常務(wù)會議上通過了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，這第3個(gè)“意見”被稱為24號文。核心內(nèi)容是加快建立健全以廉租房制度為重點(diǎn)，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，界定了政府和市場邊界，住房保障與市場分離。
三年三份文件的發(fā)出，將走了十個(gè)年頭的房改推向了新的層面，重新回到了1998年的房改政策上，在那屆政府制定的文件里，已經(jīng)考慮到了對中低收入者的住房保障問題。“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)的商品住房。”文件中說。
8月24日的全國住房會議，就是在這樣的背景下低調(diào)召開了。
房改糾偏，回歸公共政策
在建設(shè)部“最后通牒”下，268個(gè)地級以上城市建立并實(shí)施了廉租住房制度
“必須對保障政策進(jìn)一步細(xì)化，建立多層次的住房保障體系。例如，對中等偏下收入戶供應(yīng)限價(jià)商品房；把經(jīng)濟(jì)適用房分為銷售型和租賃型兩類，前者供應(yīng)低收入偏上戶，后者供應(yīng)高出低保線，但又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入偏下戶。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長張?jiān)硕啻翁峒八挠^點(diǎn)，并在全國建設(shè)會議后再次重申。
張的觀點(diǎn)與8月24日召開的全國住房工作會議精神多處相似，這次會議之后，將有一系列與住房保障相關(guān)的文件陸續(xù)出臺，多位專家預(yù)計(jì)，完整的住房保障政策體系將在年內(nèi)形成。
顧云昌曾應(yīng)建設(shè)部邀請，參加過對十多個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)調(diào)研，情況不容樂觀�！霸鐜啄�，上海就沒搞過經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)�！鳖櫾撇诮邮蹸CTV采訪時(shí)說，“他們說2000年的時(shí)候，上海的商品房價(jià)格只有北京商品房價(jià)格的三分之二�！�
房改政策實(shí)行5年后的2003年，全國用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的總投資下降到當(dāng)年房地產(chǎn)投資的6%。直到SARS結(jié)束，上海、北京等地房價(jià)快速上漲，經(jīng)濟(jì)適用房覆蓋面不足帶來的矛盾開始尖銳起來。大量無房居住又買不到經(jīng)濟(jì)適用房的人，只得進(jìn)入商品房市場，房價(jià)水漲船高。
“一部分中等偏下收入家庭無力購買市場商品房，一些家庭的收入剛超出最低生活保障線，夠不上廉租住房保障政策的資格，但又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房；一些家庭需要解決拆遷安置房。”張遠(yuǎn)端將這些居民稱為“夾心層”，如何解決“夾心層”住房問題，他認(rèn)為就應(yīng)建立多層次的住房保障體系。張遠(yuǎn)端在一篇文章中特別介紹了江蘇南通市的經(jīng)驗(yàn)，分6個(gè)層面對全市居民住房問題統(tǒng)籌安排。
在2006年，宏觀調(diào)控逐漸從“國六條”、“國八條”等走向“住房保障性功能”的政策層面，逐步將房地產(chǎn)從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策糾偏。
“尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立并實(shí)施�！痹诮ㄔO(shè)部“最后通牒”重壓下，268個(gè)地級以上城市建立并實(shí)施了廉租住房制度。在經(jīng)濟(jì)適用房的概念之外，又提出了廉租房概念�！皣以诜康禺a(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略上顯露出調(diào)整姿態(tài)，從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸，房地產(chǎn)開始從過度市場化向社會保障屬性傾斜。”經(jīng)濟(jì)學(xué)教授尹伯成說。
政策的回歸需要實(shí)施細(xì)則的保障。據(jù)早前《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，建設(shè)部正在會同相關(guān)部委草擬文件，預(yù)計(jì)大部分措施將在9月、10月提交國務(wù)院，年底前印發(fā)執(zhí)行。(喻塵)
