短短的10年時(shí)間，中國的商業(yè)性房貸增長了百倍，已經(jīng)從1998年的400多億元，飆升到今年6月末的4.3萬億元。據(jù)機(jī)構(gòu)估算，信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比重已超過半數(shù)。
不少專家擔(dān)心這個(gè)以銀行資金為主的房地產(chǎn)開發(fā)體系，是否能夠承受房價(jià)未來可能波動(dòng)的沖擊。但記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，許多銀行人士對房貸業(yè)務(wù)的質(zhì)量比較滿意，認(rèn)為現(xiàn)有的手段足以控制房貸業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)。還有許多人樂觀地估計(jì)，依照目前的房價(jià)走勢，抵押物的不斷升值足以保證房貸的安全。
房地產(chǎn)貸款已成銀行重要資產(chǎn)之一
最近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，一線城市房價(jià)一路高歌，而背后的推手則是銀行的信貸資金，包括為房地產(chǎn)公司提供的開發(fā)貸款，以及為個(gè)人購房提供的按揭貸款。
數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，國內(nèi)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到4.3萬億元(不含公積金貸款)，同比增長24.5%。其中，個(gè)人住房貸款余額2.6萬億元，同比增長23.9%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.7萬億元，同比增長25.6%。而且，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款占本幣貸款已從2004年的13%上升到今年6月末的17%。
中投證券新近的一份研究報(bào)告表示，依據(jù)估算，銀行的信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比重已超過半數(shù)，達(dá)53%以上。2007年6月底，銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的占比達(dá)22.1%，企業(yè)自籌資金占比達(dá)33.9%，定金和預(yù)收款占比達(dá)25.2%。但是，房地產(chǎn)開發(fā)資金中的企業(yè)自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品房銷售收入大部分來自銀行信貸，也就是說，自籌資金的70%來自銀行貸款；同樣，定金和預(yù)收款中的30%也來自銀行信貸。
中投證券報(bào)告的結(jié)論是，房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為銀行的重要資產(chǎn)之一，其對銀行業(yè)的盈利和風(fēng)險(xiǎn)狀況將產(chǎn)生深刻影響。目前，我國房地產(chǎn)市場融資以銀行間接融資為主，市場風(fēng)險(xiǎn)過度集中于銀行體系。而且，部分區(qū)域房地產(chǎn)市場過熱，房價(jià)漲幅過高，存在一定市場風(fēng)險(xiǎn)。
對于房貸風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)截然不同的判斷
不可否認(rèn)，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款的快速增長，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為滿足居民購房需求，提供了有力的資金支撐，但也使房地產(chǎn)業(yè)陷入嚴(yán)重依賴信貸的尷尬局面。有專家質(zhì)疑，在國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格已有泡沫化傾向、房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的情況下，這種依賴銀行信貸資金的房地產(chǎn)開發(fā)模式能否持續(xù)？如果房價(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)蔓延到金融領(lǐng)域？
對于房貸可能的風(fēng)險(xiǎn)，不同人士基于對房價(jià)的不同判斷，給出了截然不同的判斷。中投證券研究部總經(jīng)理李志坤是上述中投研究報(bào)告的執(zhí)筆者，他表示，美國的次貸危機(jī)主要在于利率重置，美國持續(xù)加息導(dǎo)致購房人支付能力出現(xiàn)困難。而我國房地產(chǎn)市場也有利率重置和房價(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，現(xiàn)在我國也有利率上漲的趨勢，中投證券的觀點(diǎn)是10月底還會(huì)加息；另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)在于房價(jià)，一旦房價(jià)下跌，銀行抵押物的價(jià)值也會(huì)嚴(yán)重縮水，銀行的市場風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增大。但是，對于這兩方面的風(fēng)險(xiǎn)，李志坤還是比較樂觀的，他認(rèn)為，目前利率不可能大幅持續(xù)上漲，而因流動(dòng)性過剩和本幣升值的趨勢，短期內(nèi)房價(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)也不大。
“美國次貸危機(jī)主要是因?yàn)檫@兩年美國的房貸門檻放得太低，沒有對客戶資信進(jìn)行嚴(yán)格審查，而且他們還開發(fā)出許多零首付、可選擇轉(zhuǎn)換低利率的房貸產(chǎn)品�！蹦硣秀y行北京分行房貸部的人士表示，正是因?yàn)樾刨J審查不嚴(yán)，美國進(jìn)入加息周期，許多低端客戶支付能力出現(xiàn)問題，從而引起了連鎖反應(yīng)。相比之下，我國銀行在信貸方面的審查要嚴(yán)格得多。但他也表示，他們行的個(gè)人房貸上半年增長放緩，一方面由于宏觀調(diào)控，另一方面因?yàn)榉績r(jià)、利率的上漲，提高了買房成本，影響了購房人的支付能力，導(dǎo)致有效購房需求下降。
某股份制銀行北京分行的人士也表示，他們行的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)不大。一方面，因?yàn)樗麄儗彿咳说馁Y信審查嚴(yán)格，另一方面，他們也對房價(jià)走勢比較樂觀。而且，他們行房貸的首付比例也針對不同客戶差別化要求，對于總價(jià)高的房子首付比例相應(yīng)較高。
應(yīng)高度重視房地產(chǎn)市場發(fā)展中的各類金融風(fēng)險(xiǎn)
對于抵押品能保證貸款質(zhì)量的觀點(diǎn)，專家也有不同意見。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長孫立堅(jiān)表示，上世紀(jì)80年代日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅前，房貸采取和中國一樣的風(fēng)險(xiǎn)控制手段，也有足值抵押物。但后來的事實(shí)證明，這種手段在房價(jià)下滑的市場環(huán)境中，并不能阻止風(fēng)險(xiǎn)的大規(guī)模爆發(fā)。
“前幾年美國住房市場高度繁榮時(shí)，許多融資公司將大量的次級(jí)抵押貸款發(fā)放給了一些信用較差的中低收入者。所以，當(dāng)美國住房市場從去年底驟然降溫、美聯(lián)儲(chǔ)加息壓力增加后，越來越多的借款人無力按期還款，以往紅極一時(shí)的次級(jí)抵押貸款立刻陷入危機(jī)�！眰ゼ伟步萃顿Y擔(dān)保的殷麗娟表示，目前來看，中國的房價(jià)和住房抵押貸款市場，很像幾年前的美國，日益呈現(xiàn)高速增長和過度繁榮狀態(tài)。一直以來，住房抵押貸款被銀行認(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)可控、收益期較高的參品，但房貸供需兩旺背后可能隱藏的風(fēng)險(xiǎn)卻令人十分擔(dān)憂。雖然表面上銀行從個(gè)貸市場獲利匪淺，但房貸猛增實(shí)際上將使得房地產(chǎn)市場和住房抵押貸款所聚集的風(fēng)險(xiǎn)越來越高，一旦出現(xiàn)群體性呆壞賬，將可能引發(fā)巨大危機(jī)。
銀監(jiān)會(huì)研究局負(fù)責(zé)人劉春航日前也表示，目前，我國房地產(chǎn)市場正處于上升周期，房價(jià)上漲較快，個(gè)人住房按揭貸款發(fā)展得非�？臁拿绹钨J危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)來看，房價(jià)的快速上漲往往會(huì)掩蓋大量的信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。銀行一定要高度重視房地產(chǎn)市場發(fā)展中的各類金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在房價(jià)不斷上升的環(huán)境下，銀監(jiān)會(huì)還提示銀行要高度關(guān)注貸款抵押物的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。(劉振冬 李佳鵬 鄧倩）
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