“現(xiàn)在我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)到股市的圈錢(qián)行為，就相當(dāng)于美國(guó)發(fā)放抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)把次級(jí)抵押貸款的‘打包’證券化，即以發(fā)行債券的方式賣(mài)給各類(lèi)投資者�！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)評(píng)論人士章林曉接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，如果說(shuō)美國(guó)次級(jí)抵押貸款“打包”證券化放大了美國(guó)次級(jí)貸危機(jī)在全球的影響，那么，中國(guó)當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)到股市的圈錢(qián)行為也無(wú)疑是放大了中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，我國(guó)的銀行、股市自然將面臨災(zāi)難性的影響。
地價(jià)、房?jī)r(jià)相互拉升
“由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅用地采取的是‘高價(jià)少銷(xiāo)’的壟斷供應(yīng)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)之下，房?jī)r(jià)上漲必然拉動(dòng)地價(jià)上漲，而且地價(jià)上漲幅度必定超過(guò)房?jī)r(jià)上漲幅度�！闭铝謺灾赋觯�(dāng)“新地王”樓面地價(jià)紛紛趕超在售房?jī)r(jià)時(shí)，“新地王”的獲得者為了自己的利潤(rùn)空間，在房?jī)r(jià)問(wèn)題上就如同“過(guò)河卒子”，自然是“只能進(jìn)不能退”了。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)明顯意識(shí)到了這種風(fēng)險(xiǎn)，為了轉(zhuǎn)嫁這種風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商在一手“圈地”的同時(shí)，另一只手伸向股市“圈錢(qián)”�，F(xiàn)在，股市的“大牛市”，一方面給開(kāi)發(fā)商“圈錢(qián)”創(chuàng)造了大好的良機(jī)；另一方面開(kāi)發(fā)商憑借“圈”到的錢(qián)，增加了爭(zhēng)奪“新地王”的“豪賭”底氣。
頻頻而出的“新地王”，無(wú)疑給地產(chǎn)股打了“興奮劑”，增加了開(kāi)發(fā)商在股市“圈錢(qián)”的方便；開(kāi)發(fā)商再次憑借“圈”到更多的錢(qián)，“豪賭”出更高的“新地王”。如此周而復(fù)始……風(fēng)險(xiǎn)自然是越來(lái)越大。
土地儲(chǔ)備潛藏凈負(fù)值風(fēng)險(xiǎn)
“如果總體上房地產(chǎn)價(jià)格回到相當(dāng)城市居民的家庭收入的5倍左右的話(相當(dāng)于世界銀行提出的合理比例)，中國(guó)房地產(chǎn)的股價(jià)要下跌60%左右�！敝袊�(guó)管理科學(xué)院研究員李開(kāi)發(fā)接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。他對(duì)目前以土地儲(chǔ)備論上市地產(chǎn)公司投資價(jià)值，地產(chǎn)企業(yè)瘋狂圈地推升股價(jià)的現(xiàn)象十分擔(dān)心，“只要房?jī)r(jià)回歸理性，大量的土地儲(chǔ)備就不可能增值，甚至是凈負(fù)值�！�
對(duì)于不少證券分析師在推崇地產(chǎn)股時(shí)所指出的我國(guó)土地資源日益緊缺這個(gè)觀點(diǎn)，李開(kāi)發(fā)認(rèn)為也是錯(cuò)誤的。
他表示，我國(guó)不存在土地資源緊缺的問(wèn)題，是土地資源流轉(zhuǎn)問(wèn)題，是因?yàn)槌鞘型恋赝顿Y炒作的問(wèn)題，是人口流轉(zhuǎn)后土地資源不流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。在城市化進(jìn)程中，農(nóng)村、小城市的人口向大城市的移動(dòng)是土地資源集約化使用的重要表現(xiàn)形式，土地利用率提高了，土地資源怎么會(huì)短缺呢？所以這是一個(gè)錯(cuò)誤的提法。
章林曉也指出，一旦房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破滅，土地儲(chǔ)備越大的企業(yè)其實(shí)是蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)越大的企業(yè)。
暴漲過(guò)后是暴跌
“在宏觀調(diào)控大形勢(shì)下，今年1～8月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格直線上漲，我們應(yīng)該已經(jīng)能夠清楚地看到，我們宏觀調(diào)控的‘剎車(chē)’已經(jīng)失靈�！闭铝謺员硎�，宏觀調(diào)控的目的，旨在熨平經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所產(chǎn)生的不良影響。但是，無(wú)庸諱言，本輪以房地產(chǎn)調(diào)控為重點(diǎn)的宏觀調(diào)控成效并不明顯。
關(guān)鍵就在于，本輪房地產(chǎn)調(diào)控一開(kāi)始就遭到了腐敗官員、無(wú)良學(xué)者和行賄商人組成的貪腐“鐵三角”的“反擊”。在這種“反擊”之下，房地產(chǎn)在一些熱點(diǎn)城市早就成了投機(jī)市場(chǎng)，而投機(jī)市場(chǎng)的特點(diǎn)就是“大起大落”。因此，可以預(yù)料，如果“剎車(chē)”繼續(xù)失靈，那么，房?jī)r(jià)必將繼續(xù)一路“暴漲”，直至“暴跌”為止。這個(gè)過(guò)程會(huì)有多久，現(xiàn)在還難以預(yù)料，但是可以肯定的是房?jī)r(jià)越漲得瘋狂，“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”應(yīng)該越會(huì)提早來(lái)到。
在“暴漲”過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)以及關(guān)聯(lián)金融行業(yè)如銀行、股市，自然會(huì)呈現(xiàn)出一派“繁榮興旺”的景象，然而一旦“繁榮興旺”過(guò)了頭，必然遭到經(jīng)濟(jì)規(guī)律的加倍報(bào)復(fù)，其慘烈的程度將會(huì)是史無(wú)前例的。
“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的跌落是不可避免的，如果不跌落就沒(méi)有經(jīng)濟(jì)規(guī)律了。”李開(kāi)發(fā)認(rèn)為，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)依然是政策市。不過(guò)這種蘊(yùn)含巨大金融風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)炒作是不可長(zhǎng)期維持的。
可以看到，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)是因?yàn)橐呀?jīng)出現(xiàn)了深圳與香港經(jīng)濟(jì)融合的大趨勢(shì)而出現(xiàn)的，那個(gè)價(jià)格是以香港房地產(chǎn)價(jià)格為基礎(chǔ)的。央行與銀監(jiān)會(huì)的提高首付的輿論一出臺(tái)，已經(jīng)有一部分投資商撤出，而實(shí)際上還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性出臺(tái)政策。如果真的出臺(tái)了一連串政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫會(huì)受到重大打擊，房?jī)r(jià)走低是必然的。
有效調(diào)控引房?jī)r(jià)理性回歸
“在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格無(wú)限走高、累積巨大金融風(fēng)險(xiǎn)的情況下，政府應(yīng)積極出臺(tái)應(yīng)對(duì)措施，化解可能爆發(fā)的房地產(chǎn)金融危機(jī)。”李開(kāi)發(fā)認(rèn)為，一是可以提高投資性住房的首付，非自住房的首付要提高到50%以上，使投資性房產(chǎn)的炒作趨勢(shì)得到真正的控制。
二是讓研究了兩年多的不動(dòng)產(chǎn)稅真正出臺(tái)，推動(dòng)大量空置的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)。
三是落實(shí)保障性住房的問(wèn)題，把大多數(shù)中等收入階層的住房改善問(wèn)題提上議事日程，積極抓好落實(shí)。
如果我們一味想避免房地產(chǎn)價(jià)格從高位上滑落，避免金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)走到高臺(tái)跳水的那一天，到那個(gè)時(shí)候政府會(huì)失去調(diào)控能力。
他表示，近三年房地產(chǎn)調(diào)控的情況表明，真正有調(diào)控效果的措施至今一條都沒(méi)有出臺(tái)，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)的危機(jī)四伏、房地產(chǎn)金融問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。如果政府能夠出現(xiàn)實(shí)質(zhì)、有效的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)的緩步下滑、回歸理性是攔也攔不住的。(謝麗佳)
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