9月17日，在沈陽(yáng)市東陵區(qū)天壇小區(qū)一家房地產(chǎn)中介，記者遇到前來(lái)租房子的徐先生。他看中了一戶70平方米，月租金700元的房子，并連說(shuō)便宜。房產(chǎn)中介對(duì)記者說(shuō)：“現(xiàn)在的月租金比去年又漲了不少，這個(gè)地段去年月租金才600元。”記者了解到，今年沈陽(yáng)市沈河區(qū)、和平區(qū)的普通住宅出租價(jià)格比去年增長(zhǎng)100元左右，精裝公寓漲幅超過(guò)200元，其他區(qū)域房屋租價(jià)也緩慢上漲。
二手房交易價(jià)格是商品房交易價(jià)格漲跌的晴雨表。在2007沈陽(yáng)秋季房交會(huì)上，很多前來(lái)準(zhǔn)備購(gòu)房的市民都承認(rèn)這幾年沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)在持續(xù)上漲，有的因此躍躍欲試購(gòu)房投資。對(duì)此，記者走訪了房地產(chǎn)研究專家，專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)是流動(dòng)性較大的市場(chǎng)，也容易積聚風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生泡沫，應(yīng)該冷靜客觀地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫。
樓市呈現(xiàn)慢牛行情
沈陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格一直保持在全國(guó)大中城市的中等水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年沈陽(yáng)市新建商品房的銷售預(yù)售價(jià)格為每平方米3420元，比上年同期增長(zhǎng)2.61%；商品住宅的銷售預(yù)售價(jià)格為每平方米3222元，同比增長(zhǎng)3.6%。
而今年前7個(gè)月，沈陽(yáng)市商品房均價(jià)為每平方米3537元，實(shí)際銷售商品住宅每套平均面積為89.67平方米，同比下降5.19平方米。在實(shí)際銷售商品住宅中，每平方米4000元以下的占71.3%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，沈陽(yáng)商品房均價(jià)在15個(gè)副省級(jí)城市中排第12名。讓我們作一個(gè)對(duì)比。今年前4個(gè)月，沈陽(yáng)市存量房的交易面積、交易金額分別達(dá)到150.02萬(wàn)平方米和31.87億元，同比分別增長(zhǎng)6.58%和5.53%。由此，人們可以得出一個(gè)結(jié)論：沈陽(yáng)房?jī)r(jià)預(yù)期平穩(wěn)，穩(wěn)中略漲。
沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉亞臣說(shuō)，沈陽(yáng)市有自己真正的商品房開(kāi)發(fā)也就是在上世紀(jì)90年代初，1992年以前都是合作建房。從2001年開(kāi)始，沈陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)始復(fù)蘇，到現(xiàn)在為止，沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在比較健康地發(fā)展，房屋價(jià)格也一直緩慢上漲。
以鐵西新區(qū)為例，自2002年以來(lái)，由于實(shí)施“東搬西建”戰(zhàn)略，原處于鐵西區(qū)的企業(yè)都搬遷到沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，騰遷出的土地在進(jìn)行環(huán)境治理的同時(shí)多用于商貿(mào)業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。由于人居環(huán)境持續(xù)變好，加之房地產(chǎn)價(jià)格此前在沈陽(yáng)一直處于低價(jià)位，近幾年鐵西新區(qū)的房?jī)r(jià)逐年攀升。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，鐵西新區(qū)2002年平均售價(jià)為每平方米2400元，2003年約為每平方米2700元，2004年為每平方米2980元，2005年則突破每平方米3000元，達(dá)到每平方米3250元。去年，隨著大批新樓盤開(kāi)建，每平方米房?jī)r(jià)達(dá)到3380元。價(jià)格逐年上升的同時(shí)，鐵西新區(qū)的房屋空置率也逐年下降，特別是面積在70到100平方米以內(nèi)的普通中小戶型住宅十分搶手，幾乎是供不應(yīng)求。
多重因素拉動(dòng)房?jī)r(jià)
沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)為什么持續(xù)看漲呢？記者咨詢專家認(rèn)為，土地價(jià)格上漲是最直接的成因，此外，新增人口、房改房進(jìn)場(chǎng)流通、消費(fèi)者選擇房地產(chǎn)投資等需求，一步步刺激房?jī)r(jià)上漲。
首先是中央及地方政府在土地、金融等方面的相關(guān)政策、法規(guī)出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商取得土地的途徑少了，土地日益成為一種稀缺資源，可以開(kāi)發(fā)的土地資源越來(lái)越少，土地已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可再生的唯一資源，土地在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中所占比重逐漸增大。
其次是新增人口的拉動(dòng)。記者了解到，從2002年至今，每年都有2萬(wàn)余戶、5萬(wàn)余名外省居民落戶我省。5年來(lái)，我省除了自身人口增長(zhǎng)以外，還新增了25萬(wàn)左右外省人口。這批外來(lái)人口對(duì)全省特別是沈陽(yáng)市的房地產(chǎn)銷售形成拉動(dòng)。有統(tǒng)計(jì)顯示，外地人購(gòu)房占沈陽(yáng)全市購(gòu)房總量的29.45%；其中省內(nèi)人購(gòu)房占全市購(gòu)房總量的17.2%，套均建筑面積84.9平方米，比本市居民購(gòu)房套均建筑面積90.98平方米少6.08平方米；外省市人占全市購(gòu)房總量的12.24%，套均建筑面積87.83平方米，比本市居民購(gòu)房套均建筑面積少3.15平方米。
外來(lái)人口的大軍是大學(xué)畢業(yè)生。每年的7至9月份，是大學(xué)畢業(yè)生辦理落戶沈陽(yáng)手續(xù)的高峰期，沈陽(yáng)市畢業(yè)生就業(yè)指導(dǎo)中心都會(huì)接待眾多辦理落戶手續(xù)的畢業(yè)生。去年，沈陽(yáng)市接收畢業(yè)生51888人，為歷史最高。據(jù)預(yù)測(cè)，今年將再創(chuàng)新高，有望達(dá)到6萬(wàn)人。一些沈陽(yáng)市以外的大學(xué)畢業(yè)生落戶以后，絕大多數(shù)將在5年內(nèi)購(gòu)房安家，進(jìn)一步拉動(dòng)了市場(chǎng)。
最終決定人們能否購(gòu)得起房子的是他們手中的存款。來(lái)自中國(guó)人民銀行沈陽(yáng)分行的統(tǒng)計(jì)表明，今年上半年，我省存款余額比年初增加831.86億元。其中，城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款余額7948.73億元，比年初增加248.25億元。這說(shuō)明，居民手中仍有很多貨幣，可以刺激房?jī)r(jià)上漲。
持續(xù)兩年半的股票牛市，也讓部分投資者獲得了不菲的收益。今年提高股票交易印花稅以來(lái)，很多前期獲益的投資者控制了股票倉(cāng)位，將股市中獲益的收入進(jìn)行消費(fèi)，購(gòu)買商品房和汽車成為最主要支出。
此外，前些年已經(jīng)一次置業(yè)的高收入者，如今許多已進(jìn)入換房期。專家說(shuō)，人們一般換房周期在10年左右，而目前高收入者已顯示出換房的愿望。另外，經(jīng)過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控后，購(gòu)房者購(gòu)房需求和信心重新增強(qiáng)，目前從商品房的銷售中已經(jīng)可以感受到購(gòu)房者強(qiáng)烈的購(gòu)房愿望。
劉亞臣則認(rèn)為，至少有五種力量在推動(dòng)著沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。一是優(yōu)惠政策，國(guó)家加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供應(yīng)。二是金融市場(chǎng)，沈陽(yáng)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金將多渠道進(jìn)軍內(nèi)地樓市。三是開(kāi)發(fā)商賣房的要求很迫切。此外，消費(fèi)者希望改善住房條件，投資者看好房地產(chǎn)市場(chǎng)也客觀拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
大起大落才最有害
劉亞臣說(shuō)，房?jī)r(jià)是一個(gè)很敏感的事情，國(guó)家對(duì)此很重視，因此近些年連續(xù)采取手段進(jìn)行調(diào)控，這些調(diào)控手段從政策層面，到發(fā)改委宏觀指導(dǎo)層面，再到建設(shè)部門操作層面，甚至是銀行貸款利息層面，都進(jìn)行了調(diào)控。他認(rèn)為，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)并不是最危險(xiǎn)的，雖然投資者的獲利空間越來(lái)越小。更讓人感到危險(xiǎn)的是大起大落的房?jī)r(jià)。大起大落極容易造成金融信貸等部門的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，劉亞臣對(duì)普通投資者忠告說(shuō)，沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)不會(huì)在短期內(nèi)暴漲。因?yàn)樯蜿?yáng)市與北京、上海、廣州、深圳等國(guó)內(nèi)其他大城市最大的不同，就是沈陽(yáng)市一直儲(chǔ)備了相對(duì)優(yōu)質(zhì)的土地資源，土地供應(yīng)有較好支撐，渾南、沈北可供應(yīng)大量土地，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)給予有效支持。僅這一點(diǎn)，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)就不可能增長(zhǎng)過(guò)快。
前不久，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》�！兑庖�(jiàn)》提出以城市低收入家庭為對(duì)象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度。今年年底前，所有涉及的城市要對(duì)符合規(guī)定住房困難條件、申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保。2008年年底前，所有縣城要基本做到應(yīng)保盡保�！笆晃濉逼谀�，全國(guó)廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。2008年年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。
劉亞臣說(shuō)，這是近幾年國(guó)務(wù)院第三次出臺(tái)關(guān)于住房的意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)與之前所有的調(diào)控政策相比提出了一個(gè)很清晰的政策取向，那就是保障房。這些保障房面積一般是六七十平方米，區(qū)位不是市中心，產(chǎn)權(quán)上是有限產(chǎn)權(quán)，即房主取得產(chǎn)權(quán)后一定時(shí)期內(nèi)不能交易。保障房的提出，表明國(guó)家在調(diào)節(jié)市場(chǎng)價(jià)格上分野，一部分是市場(chǎng)調(diào)控，高收入者可以自己進(jìn)行選擇。而對(duì)低收入人群的住房，第一不能通過(guò)市場(chǎng)完成，第二不能寄希望于開(kāi)發(fā)商。
他還建議，政府還應(yīng)繼續(xù)加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、調(diào)整力度，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型的普通商品住房。記者了解到，在2007年春季沈陽(yáng)房交會(huì)上，沈陽(yáng)市領(lǐng)導(dǎo)也表示，要加大普通住宅的建設(shè)力度，同時(shí)建立住房保障體系，滿足中低收入家庭的需要。(王曉強(qiáng))
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