[策劃人語(yǔ)]
金融調(diào)控政策加速展開是近期的亮點(diǎn)。年內(nèi)第5次加息，提高第二套房首付，提高利率水平……然而，金融調(diào)控的著眼點(diǎn)還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，畢竟不是完全針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和控制房?jī)r(jià)漲幅。
如今，處處充斥著房?jī)r(jià)飛漲，乃至“一天上調(diào)幾十萬(wàn)元”的神話或曰怪事，在房地產(chǎn)市場(chǎng)一馬平川、飛速發(fā)展時(shí)少而又少的行政措施，不得不又被祭上前臺(tái)。嚴(yán)打土地違規(guī)逐步升級(jí)，地方穩(wěn)定房?jī)r(jià)措施加碼，住房保障制度覆蓋面擴(kuò)展，住宅法和先行的《住宅保障條例》也在醞釀……
樓市博弈，各方都是高手，高手正面相爭(zhēng)，需要有亮劍的勇氣和信心。這把行政利刃既已出鞘，看來(lái)是真的要割除一些不法的毒瘤了。
升級(jí)戰(zhàn)
集中執(zhí)法打擊土地違規(guī)
對(duì)“地根”的管理一直以行政命令為綱，整治開發(fā)區(qū)、建立土地督察局、土地出讓收入管理改革……從2003年進(jìn)入新一輪土地調(diào)控開始，我國(guó)對(duì)土地市場(chǎng)的整治力度不斷加大。然而，土地違規(guī)違法使用的情況并沒(méi)有得到有效遏制，這才引發(fā)如今的調(diào)控升級(jí)。國(guó)土資源部已宣布，自本月中旬起，一場(chǎng)為期100天的土地集中執(zhí)法行動(dòng)拉開序幕，同時(shí)建設(shè)用地審批將在一段時(shí)間內(nèi)從嚴(yán)從緊。
國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)張新寶介紹，2006年查處的土地違法案件數(shù)量和涉及的違法用地面積都大幅上升，全國(guó)共發(fā)現(xiàn)土地違法行為131077件，涉及土地面積近10萬(wàn)公頃(其中耕地4.3萬(wàn)公頃)，分別比2005年上升了17.3%、76.7%和67.6%。其中，屬于去年當(dāng)年發(fā)生的違法行為近96000件，涉及土地面積6.1萬(wàn)公頃(其中耕地2.5萬(wàn)公頃)，與2005年相比這些數(shù)字也都有明顯上升，尤其是涉及土地面積上升了近九成。
然而，力度不斷加強(qiáng)的執(zhí)法仍沒(méi)能遏制土地違法勢(shì)頭，同時(shí)，土地執(zhí)法過(guò)程中偏軟偏輕的問(wèn)題也有所抬頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年到2006年，全國(guó)因?yàn)橥恋剡`法違規(guī)受到黨紀(jì)政紀(jì)處分的有8698人，有1221人被追究刑事責(zé)任。其中，在去年受到黨紀(jì)政紀(jì)處分的有3094人，有501人被追究刑事責(zé)任，一年當(dāng)中處理的人數(shù)分別占了6年當(dāng)中被處理人數(shù)的35.6%和41%。今年1至8月的土地違法案件查處數(shù)據(jù)則顯示，受到黨紀(jì)政紀(jì)處分的有893人，追究刑事責(zé)任的有245人。
按照國(guó)土資源部國(guó)家土地副總督察甘藏春的說(shuō)法，新掀起的土地百日?qǐng)?zhí)法行動(dòng)是近期國(guó)土資源部在認(rèn)真研究了全國(guó)土地管理的形勢(shì)，分析了土地違法的各種表現(xiàn)形式后，采取的果斷措施，目標(biāo)是要將以租代征、違反土地利用總體規(guī)劃、擴(kuò)大工業(yè)用地規(guī)模、未批先用等主要土地違法違規(guī)行為一網(wǎng)打盡。
記者了解到，全國(guó)各地都已經(jīng)開始了土地市場(chǎng)的集中執(zhí)法。并且，中央向地方派駐的9個(gè)土地督察局也在緊張的調(diào)查執(zhí)法之中。以北京土地督察局為例，不斷對(duì)所轄各省區(qū)市土地使用情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽查，特別是對(duì)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場(chǎng)等禁止、限制類項(xiàng)目用地進(jìn)行重點(diǎn)巡察。據(jù)了解，巡察組在實(shí)地巡察時(shí)，發(fā)現(xiàn)兩個(gè)區(qū)縣今年新開工的違法建設(shè)用地后，已要求相關(guān)省份及時(shí)進(jìn)行了查處，撤銷了有關(guān)批文、合同，并堅(jiān)決停建、拆除。
另外值得注意的是，對(duì)閑置土地的調(diào)查揭底也在同步進(jìn)行中。國(guó)土資源部還特別發(fā)文表示，將土地閑置的罰款標(biāo)準(zhǔn)定為土地出讓金的20%。據(jù)甘藏春介紹，截至2004年年底，全國(guó)土地閑置數(shù)量為28105宗，總面積為107萬(wàn)畝，而目前國(guó)家土地督察局的上海局、廣州局正在對(duì)轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的閑置土地情況進(jìn)行處理。他還透露，國(guó)土管理部門已經(jīng)要求各地手握大地塊的大企業(yè)在土地出讓合同中明確開發(fā)周期，以防止出現(xiàn)新的閑置情況。
調(diào)策略
住房保障統(tǒng)一覆蓋面
“與其做出‘解決60%’的承諾卻辦不到，不如承諾‘只解決5%’但一定辦到�！边@是專家對(duì)中國(guó)住房保障體制完善過(guò)程的精典概括。
宏觀調(diào)控之初，有住房保障制度相關(guān)管理部門人士表示，可以解決中國(guó)60%人口的住房問(wèn)題，這些人即是城市中低收入者，具體支持形式包括興建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和普通商品房等。
而到了今年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(即24號(hào)文)，這是自1994年住房制度改革以來(lái)，第三次以國(guó)務(wù)院名義下發(fā)的有關(guān)住房保障體制的文件，被業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為第三次房改。在這一文件中，決策者明確界定住房保障體系僅包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等形式，而住房保障的覆蓋對(duì)象為城市低收入家庭。根據(jù)建設(shè)部相關(guān)人士的解讀，目前屬于這一范圍的家庭總數(shù)在1000萬(wàn)左右，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。
然而，縮減了住房保障的覆蓋面積不等于政策的退步。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍表示，這樣界定的好處是，一方面政府可以集中全力解決最需要保障的人家庭住房問(wèn)題，其余則通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作完成供給。而對(duì)于原來(lái)的中低收入者，政府同樣在通過(guò)雙限房、普通商品房等方式給予支持。根據(jù)此輪宏觀調(diào)控精神，包括上述四類房源在內(nèi)，其供給總量需要達(dá)到城市年住宅供給的70%。
近日，本報(bào)又獨(dú)家獲悉，央行將與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)房地產(chǎn)信貸新政，其中一條即是研究對(duì)住房保障體系的金融支持。而此前建設(shè)部也傳出消息，《住房保障條例》已經(jīng)著手草擬。一個(gè)全面落實(shí)住房保障制度的局面正在形成。
近日，上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉也表示，針對(duì)近期房?jī)r(jià)上漲壓力較大的問(wèn)題，上海將加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)供應(yīng)與需求的雙向調(diào)節(jié)，將按照“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”的原則，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。上海已經(jīng)決定加快經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)，年內(nèi)將有450公頃住宅用地上市，其中中心城區(qū)約有50公頃。
穩(wěn)房?jī)r(jià)
地方“限售”保證供應(yīng)
今年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)一路普漲，供需失衡成為主要原因之一，千萬(wàn)百計(jì)加大供給已經(jīng)成為決策者的共識(shí)。
近日，上海為預(yù)防開發(fā)商以少申請(qǐng)或緩申請(qǐng)預(yù)售房源的形式變相囤房，出臺(tái)了“3萬(wàn)平方米以下住宅樓盤須一次性申請(qǐng)預(yù)售”的硬性規(guī)定。
此前，上海一些樓盤盡管已經(jīng)建成多時(shí)，但開發(fā)商仍以沒(méi)有拿到預(yù)售許可證為名封盤不售，該現(xiàn)象曾引起本報(bào)關(guān)注和多次報(bào)道。一個(gè)典型的案例是，浦東某住宅樓盤一共十幾幢小高層公寓，總房源超過(guò)1000套，但從2005年至今，開發(fā)商每次開盤僅放出幾十套，至今仍有2幢高層沒(méi)有開盤�！奥犝f(shuō)是等到年底地鐵開通和商場(chǎng)開業(yè)后再售，房?jī)r(jià)肯定要再一輪大漲�！币晃毁�(gòu)房者稱。
專家表示，3萬(wàn)平方米“起賣”的限令是制止囤房的有效手段。加上此前上海規(guī)定預(yù)售許可證下發(fā)10天內(nèi)必須開盤，未來(lái)上海住宅供應(yīng)量有望增加。再加上剛剛傳出的第二套購(gòu)房首付比例將提高的消息，樓市供需矛盾有望得到緩解。
但是，全國(guó)市場(chǎng)也并非都在以增加供給為第一要?jiǎng)?wù)。近日北京市傳出消息，為防止開發(fā)商超建超售，北京有關(guān)部門出臺(tái)一條沒(méi)成文的新規(guī)：開發(fā)商在申報(bào)預(yù)售許可證時(shí)，只能辦理80%面積房源的預(yù)售手續(xù)，其余20%的房源需作為現(xiàn)房銷售，并要以書面形式承諾哪些面積做為現(xiàn)房。
在供應(yīng)同樣十分緊張的北京樓市，相關(guān)部門不是想辦法擴(kuò)大上市量，還將本可銷售的樓盤“打八折”上市，這一現(xiàn)象令市場(chǎng)困惑，當(dāng)然，背后也有原因。
市場(chǎng)人士介紹，北京一些開發(fā)商能通過(guò)走關(guān)系，修改開發(fā)規(guī)劃，主要是為了提高可售面積，從中獲利，所以樓盤超建超售現(xiàn)象并非個(gè)案。而北京相關(guān)部門認(rèn)為，開發(fā)商修改規(guī)劃多建房，卻沒(méi)有補(bǔ)繳土地價(jià)款，這一點(diǎn)有失公正，于是出臺(tái)不成文規(guī)定，限制樓盤銷售量。
盡管相關(guān)部門表示該政策只是過(guò)渡政策，但開發(fā)商稱，目前暗箱操作擴(kuò)大建筑面積的做法已經(jīng)很難辦到，而這一政策一方面影響了回款，另一方面對(duì)本已嚴(yán)峻的樓市供給又帶來(lái)壓力。
新動(dòng)向
《住宅法》有高呼聲
顯然，政府的行政手段還未到盡時(shí)。如上周，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠有關(guān)《住宅法》的表態(tài)被媒體報(bào)道后，立刻引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。沈建忠指出，解決城市低收入家庭住房問(wèn)題還要有制度保障，所以將加強(qiáng)立法工作，包括研究制定住宅法、住房保障條例等。事實(shí)上，近年來(lái)有不少學(xué)者和市場(chǎng)人士都提出要盡快出臺(tái)《住宅法》，用法規(guī)、制度來(lái)明確政府在住宅建設(shè)方面所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。
資料顯示，早在1983年，《住宅法》就被正式納入全國(guó)人大法制委員會(huì)的立法部署中。2001年，建設(shè)部官員首次在公開場(chǎng)合透露，《住宅法》正在起草和論證中，但后來(lái)卻是上報(bào)全國(guó)人大未果。如今，再度提上議事日程的《住宅法》所被賦予的內(nèi)容已經(jīng)發(fā)生了很大變化。
“建設(shè)部官員此次提出研究制定《住宅法》是有特殊背景的。”上海國(guó)和律師事務(wù)所的專職房地產(chǎn)律師龍陳表示，“從今年《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》即‘24號(hào)文’的發(fā)布，到上月國(guó)務(wù)院主持的全國(guó)住房工作會(huì)議的召開，政府對(duì)于解決城市低收入家庭住房問(wèn)題所采取的舉措已被拎到上世紀(jì)九十年代住房改革后的新一次‘房改新政’的高度，而從上一次的房改來(lái)看，政府職能顯然在制度上是缺位的，所以業(yè)內(nèi)不少人建議出臺(tái)《住宅法》�！�
據(jù)悉，《住宅法》將對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃、管理機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)主體和市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)督管理，以及住房保障制度等予以法律規(guī)定，作為規(guī)范市場(chǎng)的基礎(chǔ)法律。
但在時(shí)間方面，業(yè)內(nèi)人士表示，由于《住宅法》屬于基本法范疇，地位重要，還要通過(guò)全國(guó)人大審議，估計(jì)需要相當(dāng)一段時(shí)間才能出臺(tái)。新的業(yè)界消息又稱，《住宅法》運(yùn)作周期很長(zhǎng)，建設(shè)部可能首先力推《住宅保障條例》，早在全國(guó)住房工作會(huì)議召開之前，建設(shè)部已經(jīng)著手草擬并征求了有關(guān)方面意見(jiàn)。（柯鵬 于祥明 于兵兵 李和裕）
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