加息、提高第二套住房首付比例，以及即將開始試點的物業(yè)稅等等宏調(diào)政策接踵而至，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，十七大之后還將出臺更多宏觀調(diào)控制政策，種種跡象表明，新一輪“宏調(diào)”將降臨。同時，廣州乃至全國相當(dāng)多城市樓價已處于高位狀態(tài)，在廣州，隨著“萬元房”時代的推進(jìn)，投資性消費受抑制，具備購買力的消費群體逐漸收窄，從今年國慶黃金周可以看出，有價無市的局面日漸形成。
在宏調(diào)政策及購買力減弱的雙重壓力下，廣州樓價是否還有上升的空間？本期專題我們將針對日前出臺或即將出臺的宏調(diào)政策進(jìn)行深入分析和探討：到底哪項才是影響樓價的“重磅炸彈”！
政策一：首付
提高二套房首付 買房彈性仍很大
殺傷力：★★★
中國人民銀行、中國銀監(jiān)會9月27日晚聯(lián)合發(fā)布通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。而備受關(guān)注的“第二套住房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)成最后共識，其中最引關(guān)注的是，已結(jié)清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策對于“第二套房”的界定標(biāo)準(zhǔn)仍有模糊之處，政策可謂是“高舉輕打”，市場影響力有限。
地產(chǎn)專家韓世同分析，政策對于首次置業(yè)的人仍然實行原來的首付比例和貸款利率，所以中低收入的首次買家絲毫不受影響。然而對于能買得起第二套房的中高收入人群來說，政策也給他們預(yù)留了很大空間，首先是公積金沒有列為參考標(biāo)準(zhǔn)，而目前買房人群一定程度是那些擁有很高公積金的國有企業(yè)員工。此外，一些高收入買家為了改善居住環(huán)境，他們完全有能力把第一套房的貸款結(jié)算清，或干脆一次性付款。據(jù)了解，目前一些外資銀行仍沒有確定具體的首付比例，為了爭取到客戶資源，很可能仍為買家提供之前的優(yōu)惠利率。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策對于投資買家造成了不小的影響，而對于自住買家來說，短期內(nèi)會導(dǎo)致其觀望態(tài)度，但由于政策彈性很大，因此，長期來看對買家并不會造成太大影響。
政策二：利率
上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率 房企或縮減投資規(guī)模
殺傷力：★★★
中國人民銀行13日宣布，將從今年10月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。由此普通存款類金融機構(gòu)將執(zhí)行13%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到近年歷史高點。對照近幾次上調(diào)時間可以發(fā)現(xiàn)，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率頻率逐步加快。
對于此次調(diào)控，廣州中地行策略顧問有限公司董事長徐建平表示，這對房地產(chǎn)業(yè)的間接影響可能是投資規(guī)模的縮減，部分開發(fā)商可能因資金短缺，而急于拋售手中的房源回籠資金。廣州房地產(chǎn)專家韓世同也表示，存款準(zhǔn)備金率越高，銀行可放出貸款的額度就越小。此次上調(diào)可凍結(jié)銀行體系資金超過1800億元，在自身錢袋子收緊的情況下，銀行將對大額貸款的開發(fā)商收緊放貸。一位開發(fā)商證實了這種說法，央行不斷收緊銀根，企業(yè)想獲取項目開發(fā)所需的大規(guī)模資金受到限制，必然會降低投資的速度。同時，企業(yè)從銀行之外的渠道融資，資金成本也在不斷增加。
但光大花園副總經(jīng)理陳洪志卻認(rèn)為，由于上調(diào)幅度小，所以對房地產(chǎn)市場的實際影響不大，主要在于信號意義。
政策三：物業(yè)率
物業(yè)稅一旦開征 對樓價影響難說
殺傷力：★★
國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上明確表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺前的準(zhǔn)備工作。物業(yè)稅的開征，對于樓價的作用到底有多大，日前記者在采訪時了解到，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對物業(yè)稅的征收效果持保留意見，到底對樓價起到促進(jìn)作用還是拉低作用也不好判斷，具體要看稅率的高低以及稅收面有多大。
廣州光大花園董事副總經(jīng)理陳洪志表示，物業(yè)稅一旦征收，樓價可能在短期內(nèi)會有象征性地降低，但下降的絕對值不會和物業(yè)稅征收的絕對值成正比。他舉例說，物業(yè)稅征收5%，樓價并不會因為你開發(fā)成本降低了5%而“乖乖地”降低5%。他認(rèn)為，從整體市場的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)律來看，影響樓價的主要因素還是市場的供求關(guān)系。
廣州中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜則認(rèn)為，物業(yè)稅征收是一個較長的過程，在未來幾年的過度期內(nèi)，市場變化都難以估測，而目前物業(yè)稅的細(xì)則還沒有落實，開征的時間還有待商量，因此，現(xiàn)在就斷言征收物業(yè)稅對廣州樓價造成下滑言之過早。廣州地產(chǎn)專家韓世同也認(rèn)為，物業(yè)稅還處于空轉(zhuǎn)階段，對樓價的影響要取決于這種稅種如何征收，稅率有多高以及征稅面有多大�！凹词刮飿I(yè)稅開征，對樓價的作用也不是直接的，他會影響買家的心理，從而影響市場的供求關(guān)系�！�
政策四：增值稅
清算土地增值稅 影響或逐步加大
殺傷力：★★★
近期，廣州地稅局正式對2007年度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算，拉開了土地增值稅正式清算大幕。據(jù)了解，土地增值稅的稅率是四級累進(jìn)制，分別為增值部分的30%、40%、50%、60%。也就是說，房產(chǎn)增值越大，所需繳納的稅款就越多。
有消費者表示擔(dān)憂，土地增值稅的清算，是否會導(dǎo)致開發(fā)商進(jìn)一步推高目前的房價水平？業(yè)內(nèi)人士同樣表示，由于目前房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，大開發(fā)商壟斷市場愈發(fā)明顯，這種情況有利于他們將稅收加在消費者頭上。
對此，某開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，這種擔(dān)憂的可能性并不太大，土地增值稅的清算并不會促使開發(fā)商提高房價，因為土地增值稅所采用的是累進(jìn)稅率，如果盲目地提高房價的話，一來消費者承受不了，二來會導(dǎo)致開發(fā)商最終所繳納的稅款可能更多。
政策五：加息
年內(nèi)或再加息一二次 消費者擔(dān)憂還款能力
殺傷力：★★
加息不能算是針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，更主要是針對過熱的股市、過高的貸款額以及過剩的流動資金。然而，不可避免的是房地產(chǎn)業(yè)要首當(dāng)其沖地承擔(dān)加息的影響和后果。對房地產(chǎn)市場而言，加息幾乎是百分百的利空信息；對以銀行按揭貸款為購房手段的消費者來說，連續(xù)的加息，更是讓他們的負(fù)擔(dān)變得沉重了。
今年以來，央行已經(jīng)連續(xù)5次加息，特別是在近三四個月的時間里，加息的頻率更有加快的跡象。市場人士預(yù)測，由于有關(guān)部門近日推遲了9月的CPI數(shù)據(jù)發(fā)布，央行的第6次加息政策有望近期出臺，今年或?qū)⒂幸坏絻纱蔚募酉⑿袨�。在央行還將繼續(xù)加息的壓力之下，讓不少消費者對未來的還款能力產(chǎn)生擔(dān)憂，紛紛推遲入市的步伐，轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度。
有專家表示，雖然到目前為止開發(fā)商的壓力尚未體現(xiàn)出來，但不能說房價的持續(xù)飆升沒有加息的因素，房價的持續(xù)走高抵消了開發(fā)商的加息壓力。該專家表示，目前的房價已是市場難以承受的了，如果央行再連續(xù)加息，待消費者的觀望態(tài)度更加濃厚時，市場成交量就會有大幅的下跌，到時候開發(fā)商的壓力就會暴露出來，降價也就不遠(yuǎn)了。
關(guān)于供應(yīng)結(jié)構(gòu)
政策六：土地供應(yīng)逐步放量
殺傷力：★★★★★
據(jù)經(jīng)緯項目發(fā)展及研究部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月，廣州已供應(yīng)住宅用地2.12平方公里，國土房管局將爭取再多推土地，完成今年4.75平方公里土地供應(yīng)量的計劃。按此計劃，未來數(shù)個月內(nèi)將有超過2.5平方公里的土地投入市場。而業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，按照目前推地的速度，完成今年5平方公里的推地計劃完全有可能。
廣州市已確定從2007年開始連續(xù)3年確保全市十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里以上，其中2007年供應(yīng)5.07平方公里，住宅供應(yīng)總量建筑面積1250萬平方米。經(jīng)緯項目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金分析，在土地供應(yīng)相對充足、大型發(fā)展商紛紛圈地全國、宏觀調(diào)控逐步發(fā)揮效用的態(tài)勢下，廣州未來的樓面地價走勢將平穩(wěn)發(fā)展，發(fā)展商購地行為亦將更加審慎與理性。
記者采訪了解到，廣州樓價居高不下，根本原因就是供求關(guān)系不平衡，地產(chǎn)商對未來土地供應(yīng)拿不準(zhǔn)情況，因此采取囤貨惜售的做法。“現(xiàn)在在土地供應(yīng)上，政府的時間表已經(jīng)比較清楚了，開發(fā)商可以根據(jù)自己的需要理性拿地，盲目性減少了很多�！焙Ｖ閰^(qū)某樓盤副總經(jīng)理表示。有業(yè)內(nèi)人士分析，土地供應(yīng)按計劃完成，也可以給市民吃“定心丸”，減少市民追漲的熱情，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
政策七：繼續(xù)落實“90/70”政策
殺傷力：★★★★
今年國慶黃金月，由于廣州大力落實“90/70”政策，開始改變了近幾年來大戶型單位充斥市場的局面，有大批90平方米以下的中小戶型單位推出市場。業(yè)內(nèi)人士估算，國慶期間廣州中小戶型比例可能占總貨量的30～40%左右，這一比例遠(yuǎn)比以往高。
據(jù)記者了解，在“90/70”政策出臺后，一些項目反復(fù)修改設(shè)計方案，2006年9月后才陸續(xù)開始申請批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)許可。不少開發(fā)商處在觀望狀態(tài)，拖延項目設(shè)計時間和施工進(jìn)度，等待政策“明朗化”，直到2006年末，大部分開發(fā)商才真正開始根據(jù)該政策修改調(diào)整項目規(guī)劃。因此，可以預(yù)計，明年將會迎來中小戶型供應(yīng)高峰。
不少開發(fā)商表示，隨著90平方米以下單位的增多，市場競爭會更加激烈，如何創(chuàng)新產(chǎn)品、避免產(chǎn)品同質(zhì)化是他們目前工作的重點。合富輝煌市場研究部首席分析師表示，中小戶型增多了，開發(fā)商必須通過創(chuàng)新來爭奪市場，而如何在有限的空間里解決多種功能的需要就成為開發(fā)商需要攻克的難題。
關(guān)于權(quán)益
政策八：《物權(quán)法》正式實施
殺傷力：★★★
《物權(quán)法》于今年10月1日正式實施。據(jù)了解，該法規(guī)的出臺和實施更多的是一種法律依據(jù)，目的在于規(guī)范市場的長期發(fā)展，而不僅只拘泥于對市場價格的調(diào)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士表示，《物權(quán)法》的正式執(zhí)行，最大意義在于業(yè)主在維權(quán)的時候更加有法可依。另外，物業(yè)續(xù)期條款的成立也為即將推行的物業(yè)稅征收提供了法律依據(jù)。
據(jù)了解，《物權(quán)法》中與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容可以概括為以下幾條：第一，建筑區(qū)劃內(nèi)綠地、道路和配套(如會所)的歸屬問題；第二，明確業(yè)主對建筑物專有和公有的問題；第三，業(yè)主對其所有物享有的權(quán)利；第四，住宅用地70年后可續(xù)約；第五，關(guān)于征地拆遷的補償問題；第六，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求。業(yè)內(nèi)人士表示，其中的第一條和第四條在一定程度上將直接對房價產(chǎn)生影響，因為這關(guān)系到未來購房者購房成本和開發(fā)商開發(fā)成本的構(gòu)成。
專家表示，即便開發(fā)商在《物權(quán)法》出臺之后，把共建配套物業(yè)的成本打入房價，進(jìn)一步推升了房價水平，但在消費者的購房中，起碼可以起到一個明白消費的效果，而不再像以前那樣買了房子都不知道哪些是屬于自己的。
另外，為了落實《物權(quán)法》中有關(guān)“共有物權(quán)”的規(guī)定，廣州市擬在全國率先公示相配套的測繪辦法——《關(guān)于建(構(gòu))筑物房地產(chǎn)測繪中貫徹實施物權(quán)法若干問題的通知(征求意見稿)》，在全國首次提出“小區(qū)共有建筑面積不進(jìn)行分?jǐn)偂�。雖然該《通知》目前尚在征求市民意見階段，還未正式獲準(zhǔn)推行，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果推行這一方法，將小區(qū)內(nèi)共有面積單獨測繪并標(biāo)明，有利于小區(qū)共有物業(yè)的管理，也有利于業(yè)主共同維權(quán)，使業(yè)主更清晰了解自己的共有面積的使用范圍及構(gòu)成，同時還將能防范不良開發(fā)商通過房地產(chǎn)測繪來欺詐業(yè)主。
關(guān)于住房保障
政策九：限價房數(shù)量逐步增加
殺傷力：★★★★
日前記者了解到，全國首個限價房——保利西子灣工程建設(shè)進(jìn)度已經(jīng)具備拿預(yù)售證的標(biāo)準(zhǔn)，將在11月底銷售。有地產(chǎn)專家分析表示，目前限價房在廣州的比例還非常小，不能對整體樓市造成太大影響；如果能達(dá)到一定比例，影響將非常大。
廣州市出臺的《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006~2010)》顯示，5年內(nèi)廣州將建設(shè)各類住房56.24萬套，總建筑面積5350萬平方米，平均每年建筑面積為1070萬平方米。同時，套型建筑面積90平方米以下的住房要占供應(yīng)總量70%的比例實行總量控制，而且每年必須達(dá)到。規(guī)劃顯示，廉租房、新社區(qū)、部隊和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房等政府保障型住房將達(dá)到11.43萬套、900萬平方米，占住房供應(yīng)總量的比重從“十五”期間的5%提高到17%；同時，90平方米以下的中小戶型、中低價位普通商品住房將有24萬套、2160萬平方米。
廣州市國土房管局表示，目前廣州已將限價商品住宅對象確立為廣州戶籍、男性25周歲女性23周歲的首次置業(yè)者和首次置業(yè)家庭；將限價房戶型控制在90平方米以下，這些都能有效地解決住房需求。辦法還規(guī)定，限價房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓和出租，5年后轉(zhuǎn)讓和出租的要補交差價，消除限價房的牟利空間。
韓世同分析，限價房地塊除了去年推出的幾塊外，今年只有2~3塊推出市場，總體比例還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠滿足市場的需求，這從市民對保利西子灣的熱切程度就能看出。有業(yè)內(nèi)人士指出，限價房若能再增加比例，將使市場供應(yīng)量套數(shù)大量增多，對市場的沖擊將非常大，樓價也會隨之而降。
政策十：經(jīng)濟(jì)適用房逐漸上市
殺傷力：★★
今年是廣州經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投入規(guī)模最大的一年，共開工14個新社區(qū)，建設(shè)194萬平方米2.3萬套經(jīng)濟(jì)適用房。整個“十一五”期間，廣州將建政府保障型住房11.43萬套，約占全社會住宅建設(shè)總量的兩成。各個新社區(qū)保障型住房建成后將首先用作廉租房，剩下的一部分則用作經(jīng)濟(jì)適用房。
據(jù)房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前同德已建成入住的經(jīng)濟(jì)適用房中，最新價格是每平方米3000元左右，而同地段的二手房價格就已達(dá)5000元。預(yù)計金沙洲新社區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房會高于3000元/平方米，但也只會略高于成本價。
廣州新城市地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理曹志偉表示，經(jīng)濟(jì)適用房很可能使樓價“事與愿違”上升。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房對廣州目前開發(fā)中低端產(chǎn)品的開發(fā)商來說是致命的打擊，因為同樣一塊地，政府用來開拓經(jīng)濟(jì)適用房的成本很低，只需補償因征地所欠的補償金，但發(fā)展商要用來建商品房卻要交納土地出讓金、各種稅費、市政配套所需費用等等，開發(fā)成本將是前者的25倍以上。由于開發(fā)成本相差太大，發(fā)展商的商品房在政府的經(jīng)濟(jì)適用房面前，根本不具備競爭力，這樣一來，開發(fā)中低端產(chǎn)品的開發(fā)商將轉(zhuǎn)而開發(fā)高端產(chǎn)品，這將使樓價隨即被拉高。
廣州光大花園董事副總經(jīng)理陳洪志則對經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)數(shù)量表示擔(dān)憂。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房如果適量開發(fā)，會促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，而一旦開發(fā)過量，將對廣州樓價帶來波動，會大大降低群眾對新房的購買欲，從而不利于刺激“內(nèi)需”。對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松另一番看法，認(rèn)為“房地產(chǎn)市場是一個分層市場，對不同層次的市場，管理的思路會是不同的”。
（羅莎琳 蘇華俊 李東元）
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