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2007年11月02日 星期五
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車位爭議多懸案 “物權(quán)法時代”糾紛仍似斷難斷
2007年11月02日 14:27 來源:廣州日報

    2007年10月1日起施行的物權(quán)法明確規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。 中新社發(fā) 黃正勝 攝


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  爭議一:

  車位屬開發(fā)商所有

  出售也需業(yè)主同意?

  天河某小區(qū)日前貼出了通知,開發(fā)商稱將出售其擁有產(chǎn)權(quán)的部分車位。通知一出立即引起了業(yè)主的強(qiáng)烈不滿,業(yè)主認(rèn)為,即使車位的產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商,但若出售的話,還需征得半數(shù)以上的業(yè)主同意。但發(fā)展商卻堅持:自己的車位就擁有買賣的權(quán)利。

  分析:《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定:“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。第七十四條中規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。這就是說,如果確定產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的話,在“首先滿足業(yè)主的需要”的前提下,發(fā)展商是可以對其進(jìn)行處置的。

  至于業(yè)主的理解,有關(guān)法律人士表示可能是針對“沒有約定或者約定不明情況下車庫的歸屬”而言的,但是對于這類歸屬問題,相關(guān)政策文件并沒有提及,在這種情況下,建議可通過業(yè)主大會來決定。

  《物權(quán)法》在10月1日正式實施后,關(guān)于住宅小區(qū)停車位的糾紛并沒有停息。事實上,由于《物權(quán)法》中對停車位的部分問題沒有作出明確的規(guī)定,導(dǎo)致了一些新爭議的產(chǎn)生。以下是最近發(fā)生在廣州一些小區(qū)的三種車位爭議,屬懸而未決的問題,值得法律專家和業(yè)內(nèi)人士共同探討。

  爭議二:

  確保業(yè)主“優(yōu)先權(quán)”

  車位不可賣給外人?

  海珠區(qū)某小區(qū)近日將開發(fā)商所擁有的地下車庫停車位進(jìn)行公開出售,導(dǎo)致業(yè)主停車緊張,從而引發(fā)了業(yè)主不滿。但開發(fā)商表示,這批車位屬于開發(fā)商所有,開發(fā)商有權(quán)對車位作出處理。

  分析:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”,這是《物權(quán)法》對于車位處理方式規(guī)定的一個前提。也就是說,即便是屬于開發(fā)商所有的車位,也應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。但是如何實現(xiàn)“首先”,相關(guān)政策并沒有明確。

  在近日出臺的《廣州市停車場條例》草案稿中對“首先”的問題有部分描述:“建設(shè)單位擁有所有權(quán)的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售或出租給業(yè)主;在建筑區(qū)劃內(nèi)充分公示后沒有業(yè)主愿意購買或承租的,可以向業(yè)主以外的單位或個人出售或出租!卑凑者@個規(guī)定,“充分公示后沒有業(yè)主愿意購買或承租”是確保業(yè)主優(yōu)先的保證。

  從目前的相關(guān)政策來看,“首先權(quán)”的規(guī)定比較原則,缺乏可操作性。首先,從開發(fā)商的角度看,一個樓盤的業(yè)主通常是分批入住的,是不是開發(fā)商需要征求所有業(yè)主意見,并且預(yù)期到未來還有業(yè)主有車位需求后,才能對車位出售?如果這樣,這將是一個漫長的過程。

  其次,從業(yè)主的角度看,車位緊缺,開發(fā)商完全可能以畸高的價格迫使業(yè)主放棄“優(yōu)先權(quán)”,從而達(dá)到變相剝奪業(yè)主“優(yōu)先權(quán)”的目的。遇到這些問題時該如何處理?看來要解決問題,需要出臺更具體、更具操作性的政策。

  爭議三:

  業(yè)主共有的車位收益

  到底如何使用和分配?

  海珠區(qū)某小區(qū)的物管公司在小區(qū)道路辟出停車位,并對外出租。后經(jīng)業(yè)主交涉,物管公司承諾將停車位優(yōu)先滿足業(yè)主使用。但對于停車位的收益問題,物管公司則堅持要將收益用于“補(bǔ)充轉(zhuǎn)向維修資金”。由于業(yè)主找不到對于“共有車位收益”問題的有關(guān)規(guī)定,只好無奈同意物管公司的決定。

  分析:停車位的權(quán)屬問題,《物權(quán)法》的規(guī)定已經(jīng)非常清晰和明了。按照《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有!钡,對于停車位收益的歸屬問題,《物權(quán)法》和相關(guān)政策并沒有明確規(guī)定。記者查閱了外地相關(guān)政策,在北京的《物業(yè)管理規(guī)定》中規(guī)定:“居住區(qū)露天停車場(位)的經(jīng)營收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用”。但在最新的《廣州市物業(yè)管理規(guī)定》(送審稿)中,卻沒有找到相關(guān)的規(guī)定。

  律師表示,停車位收益的歸屬,要看車位的所有權(quán)歸誰,由所有權(quán)來決定處分權(quán)和收益權(quán)。小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有停車場,收益的歸屬等問題應(yīng)該由業(yè)主通過業(yè)主大會來討論決定,物業(yè)公司無權(quán)作出決定。如果物管以承包或報酬等方式經(jīng)營道路停車位,則扣除物管成本后的收益歸業(yè)主所用;如果經(jīng)營成本來自物業(yè)管理費(fèi),則收益無條件歸業(yè)主所有。還有一些尚待解決的問題,包括公共道路停車位的收益歸全體業(yè)主所有,具體如何操作?怎么入賬和交稅?車輛出現(xiàn)丟失或損壞時,業(yè)主如何共同承擔(dān)責(zé)任?(黃濤)

編輯:王菲】
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