自建設部等七部門11月30日發(fā)布了新《經(jīng)濟適用住房管理辦法》以來，經(jīng)濟適用房賣還是不賣、二手經(jīng)濟適用房買還是不買？都成為不少消費者最關心的問題。記者今天從北京我愛我家房地產經(jīng)紀公司天通苑店了解到，由于新辦法的出臺，這兩天來電咨詢相關政策的購房者比平時增加了約40%，成交量也明顯回升。
按照新辦法規(guī)定，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，購房人因特殊原因確需轉讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。政府回購的經(jīng)濟適用住房，仍應用于解決低收入家庭的住房困難。
購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經(jīng)濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。個人購買的經(jīng)濟適用住房在取得完全產權以前不得用于出租經(jīng)營。
已經(jīng)購買經(jīng)濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府按規(guī)定及合同約定回購；已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買經(jīng)濟適用住房；已購買經(jīng)濟適用住房的家庭不得再購買經(jīng)濟適用住房。
新辦法明確，該辦法僅適用尚未銷售的經(jīng)濟適用住房的準入和退出管理等，對于已銷售的經(jīng)濟適用房仍按照北京市原有規(guī)定執(zhí)行。因此，如果是滿5年的經(jīng)濟適用房現(xiàn)在轉售，需要繳納三個款項：相當于總成交額10%的綜合地價款、總成交額1.5%的契稅(140平米以下)、以及總成交額萬分之五的印花稅；如果是未滿5年的經(jīng)濟適用房現(xiàn)在轉售，則需繳納五個款項：綜合地價款(成交價與原購買價差額的10%)、成交價1.5%的契稅(140平米以下)、成交價萬分之五的印花稅、成交價5.5%的營業(yè)稅，以及按成交價1%或成交價與原購買價的差額20%繳納個人所得稅。
我愛我家分析認為，新辦法的一個重要亮點就是明確了經(jīng)濟適用房的“有限產權”，而成交量回升的主要原因則是新辦法的出臺，打消了部分消費者的觀望態(tài)度。
據(jù)統(tǒng)計，北京市現(xiàn)有15萬套已售經(jīng)濟適用房，主要集中在北部天通苑和回龍觀地區(qū)。目前天通苑已滿5年經(jīng)濟適用房均價為每平米8500至9000元，滿5年與未滿5年經(jīng)濟適用房的交易比例則為4：1左右。
此外，新辦法還明確了經(jīng)濟適用房的面積在60平米左右。北京鏈家地產在接受采訪時表示，這些規(guī)定都使經(jīng)濟適用房更加回歸其“自身居住”的功能。60平米面積的限制，不僅可以增加住房套數(shù)，一定程度上也降低了住房舒適度，以此糾正以往建設的經(jīng)濟適用房戶型過大、舒適性偏高，從而導致經(jīng)濟適用房沒能真正售給中低收入群體的問題。
鏈家地產認為，新辦法在土地用途上也更加確保了經(jīng)濟適用房的供應。新辦法規(guī)定：“嚴禁以經(jīng)濟適用住房名義取得劃撥土地后，以補交土地出讓金等方式，變相進行商品房開發(fā)�！倍�2004年出臺的舊經(jīng)濟適用住房管理辦法中，僅簡單規(guī)定了“不得改變土地用途”，實際操作中，部分開發(fā)商則通過補交土地出讓金的方式達到商品房開發(fā)的目的。新辦法從源頭上禁止了此類行為的發(fā)生。(記者 陳晶晶）
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