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廣州首次制定集體土地房屋拆遷補償標準（圖）
2007年12月28日 09:40 來源：信息時報 
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發(fā)表評論 廣州市首次出臺《廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)。《規(guī)定》將集體土地房屋分為住宅房屋與非住宅房屋兩類進行補償補償安置，并對住宅房屋確定了貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、農(nóng)民自建的3種具體標準。
其中住宅貨幣補償標準，分成132個區(qū)片執(zhí)行，同一區(qū)片分拆遷最低補償單價和宅基地使用權(quán)區(qū)位補償單價，兩者相差600元/平方米。拆遷最低補償單價最高的是東山湖區(qū)片，為4800元/平方米。貨幣補償有兩個計算公式，每套房子都可套入兩公式進行計算，再按照算出的最高金額進行補償。此外，每戶至少可按50平方米核準補償。
非住宅房屋評估確定補償價
據(jù)了解，此前廣州市沒有統(tǒng)一的集體土地房屋拆遷補償標準的問題，由各區(qū)不同項目征地時按照各自情況進行評估定價。市國土房管局和市建委經(jīng)過兩年多時間的調(diào)查、研究，經(jīng)過廣泛征求意見后，形成了《廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，現(xiàn)已報市政府同意，開始實施。
《規(guī)定》共25條，從技術(shù)層面上確定廣州市拆遷集體土地房屋的補償標準�！兑�(guī)定》優(yōu)先保護被征地農(nóng)民的基本居住權(quán)利，充分考慮征地拆遷需要面對的復(fù)雜情況，區(qū)分不同情形靈活采取了多種措施進行補償安置。《規(guī)定》將集體土地上經(jīng)依法批準建設(shè)的房屋分為住宅房屋、非住宅房屋兩類進行補償。
對于非住宅房屋，由于涉及到工業(yè)、商業(yè)、辦公用房等多種類型，情況復(fù)雜，無法硬性確定補償?shù)臉藴剩虼艘?guī)定通過評估來確定其補償價格，主要采取貨幣補償方式。其中，對于公益事業(yè)房屋，允許在符合規(guī)劃的條件下復(fù)建。
住宅房屋按3種方式補償
而對于住宅房屋，《規(guī)定》確定了貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、農(nóng)民自建3種補償方式。市國土房管局方面表示，這3種補償方式是在充分吸收現(xiàn)有的各種模式合理性的基礎(chǔ)上形成的，在最終的補償結(jié)果上趨向一致，避免出現(xiàn)因選用不同拆遷補償方式而產(chǎn)生結(jié)果不一致的不公平現(xiàn)象�？蛇m用于不同類型的征地拆遷項目，各種補償方式可以互相銜接。
兩個計算公式按高的算
被拆遷住宅房屋由于面積小、年代久遠等原因?qū)е滤玫难a償較低，低于所設(shè)定的廣州市集體土地住宅房屋的拆遷最低補償標準時，按最低補償標準和最小面積進行補償。
市國土房管局有關(guān)人士介紹，貨幣補償有兩個計算公式，每處住宅都可套入兩個公式計算，最終按照金額高的進行補償。比如，一個房子貨幣補償金額是100萬元，而最低補償金額算出來是120萬元，那么便按照120萬元進行補償。對被拆遷人給予貨幣補償?shù)模辉偬峁┌仓梅炕蛄硇邪才耪亍?/p>
拆遷人提供的安置房有兩種來源：一是拆遷人根據(jù)規(guī)劃要求，統(tǒng)一申請建設(shè)用地，統(tǒng)一出資建設(shè)安置房；二是拆遷人提供自有產(chǎn)權(quán)的房屋(包括統(tǒng)一購買新社區(qū)安置房)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式和貨幣補償方式都涉及面積核定問題。
每戶最少按50m2補償
被拆遷人只有一處集體土地住宅房屋且人均建筑面積不足25平方米的，按人均25平方米的標準予以補償。如果實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人的安置面積按照以下標準核定：被拆除房屋的批準建筑面積低于25平方米/人的按25平方米/人核定，超過40平方米/人的按40平方米/人核定，在25～40平方米/人之間的按批準的建筑面積核定；2人以下(含2人)的戶，按2人核定。也就是說，農(nóng)民每戶最少可按50平方米核定面積進行補償。值得注意的還有，已婚并達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。
關(guān)于農(nóng)民自建方式的具體規(guī)定為，若本村集體經(jīng)濟組織尚有農(nóng)用地，可轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地供村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設(shè)安置住宅，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地等手續(xù)和支付相關(guān)費用，對村集體經(jīng)濟組織按照被拆遷集體土地住宅房屋重置成新價給予補償。
配合拆遷可獎勵補償金額5%
拆遷集體土地住宅房屋，拆遷人還應(yīng)當給予被拆遷人搬遷補助費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費。被拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)自行搬遷的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補償安置協(xié)議補償金額的5%內(nèi)給予獎勵。
拆遷人應(yīng)當將被拆遷人房屋、人口、安置面積等情況在拆遷地塊現(xiàn)場公示，公示期為15日。公示期間有異議的，可以向拆遷人反映，拆遷人應(yīng)當在15個工作日內(nèi)進行核實，并答復(fù)異議人。
被拆遷人對居住房屋補償價格有異議的，可以與拆遷人共同或者分別委托具備房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。共同委托不成或者對分別委托評估的結(jié)果有異議的，經(jīng)拆遷當事人申請，可以由房地產(chǎn)行政部門采用隨機抽取的方式確定房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，評估結(jié)果作為補償安置的依據(jù)。
-名詞解釋
貨幣補償
貨幣補償是指拆遷人向被拆遷人支付補償款，補償款按照“被拆遷房屋的重置價結(jié)合成新”以及“宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補償價”(以下簡稱“區(qū)位補償價”)等確定，在城中集體土地、近郊集體土地住宅補償中較多采用。
《規(guī)定》除了明確對房屋通過重置價進行補償，還新增了對宅基地土地使用權(quán)通過區(qū)位補償價進行補償。宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補償單價、集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價由市國土房管局根據(jù)廣州市國民經(jīng)濟發(fā)展水平、廣州市國有土地使用權(quán)基準地價、房地產(chǎn)市場變化情況，經(jīng)市政府批準后定期公布。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換
產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人提供安置房屋，與被拆遷人房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。即被拆遷人房屋按照貨幣補償方式規(guī)定的計算公式確定補償金額，并與拆遷人提供的安置房價款結(jié)算差額。這種方式多用于成片的拆遷。
農(nóng)民自建
農(nóng)民自建方式是指在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃的情況下，對于滿足一定條件的征地項目和被征地村，安排宅基地給被拆遷人(村集體和本村的村民戶)，由其自建住宅安置，多適用于較偏遠地區(qū)或者遠郊的拆遷項目。
貨幣補償計算公式
計算公式
以重置成新價和宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補償單價進行計算
貨幣補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷居住房屋建筑面積+宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補償單價×核定的補償面積。
計算公式
以重置成新價和集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價進行計算
最低補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×（被拆遷居住房屋建筑面積-核定的補償面積)+集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價×核定的補償面積。
(注：被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價，是指根據(jù)評估在原地上再建一樣的房子所需的市場價，是評估價。如被拆遷居住房屋建筑面積小于宅基地用地面積，按宅基地用地面積確定貨幣補償金額。未超過批準使用期限的臨時建設(shè)房屋，按照重置成新價和剩余使用期限予以補償，不給予宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補償價。)
部分區(qū)片集體土地 住宅補償價
區(qū)域 最低補償單價 宅基地使用權(quán) 區(qū)位補償單價
東山湖 4800元/平方米 4200元/平方米
瑤臺-三元里 3200元/平方米 2600元/平方米
龍口-石牌 4500元/平方米 3900元/平方米
天河北-天河南 4800元/平方米 4200元/平方米
拆遷集體土地房屋 下列情形予以補償
●未超過批準使用期限的臨時建設(shè)房屋，但因城市規(guī)劃、建設(shè)和管理需要城市規(guī)劃部門已作出提前拆除決定而未按期拆除的除外。
●已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋的已建部分。
拆遷集體土地房屋 下列情形不予補償
●屬于《廣州市城市規(guī)劃條例》第六十三條規(guī)定的違法建設(shè)房屋。但本規(guī)定第二十條第(一)第2點規(guī)定情形除外；
●超過批準使用期限的臨時建設(shè)房屋；
●新房建成后應(yīng)當拆除的舊房；
●地方政府建設(shè)通告或征收土地預(yù)公告發(fā)布后的搶建部分。
首次修訂城市住宅房屋拆遷最低補償標準
全市劃分132區(qū)片 補償4000～6000元/m2
●比此前標準高1/3～1倍
●二沙島最高達1.2萬元/m2
●最低可按40m2進行補償
●新增“提前搬遷獎勵金”
繼2004年之后，廣州市首次修訂城市住宅房屋拆遷最低補償標準，《關(guān)于修訂廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標準、搬遷補助費標準、臨時安置補助費標準的通知》(以下簡稱《通知》)已正式出臺。
《通知》改變了此前全市按區(qū)分4個層次、“一刀切”的城市住宅房屋拆遷補償方式，將十區(qū)細化為132個區(qū)片，每個區(qū)片的補償標準幾乎都有所提高,達到4000～6000元/平方米，與此前制定的最高3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。
《通知》自12月16日起施行，此前已簽訂拆遷補償安置協(xié)議的，按原協(xié)議約定執(zhí)行。
由4個層次細化為132區(qū)片標準
●2004年標準將全市劃分為4個層次，最高補償3000元/平方米
●新標準按132個區(qū)片確定不同拆遷補償，最高1.2萬元/平方米
據(jù)了解，廣州市2004年制定的房屋拆遷最低補償標準，是按行政區(qū)域?qū)⑷袆澐譃?個層次，實行幾個行政區(qū)“一刀切”的最低補償價格。最低補償標準最高的是東山區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)所在的層次，為3000元/平方米。
而此次《通知》將全市10區(qū)細化為132個區(qū)片：每個區(qū)片都有自己的最低補償標準。
多數(shù)區(qū)片調(diào)高1/3～1倍
《通知》參考近年來廣州市經(jīng)濟發(fā)展狀況以及近兩年來房地產(chǎn)市場價格的上漲幅度，整體提高了國有土地上住宅房屋最低補償標準。其中，全市最高標準為二沙島1.2萬元/平方米。
對大眾較有影響的條文，當屬多數(shù)片區(qū)的補償價都調(diào)整為4000～6000元/平方米，與此前最高標準3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。
每戶至少按40m2補償
據(jù)悉，廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標準實行動態(tài)更新機制，由市國土房管局定期公布。
據(jù)介紹，此次拆遷最低補償標準除了從單價上有所提高，還首次規(guī)定城市每戶至少可按40平方米進行補償。被拆除的房屋屬于中低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一的一套產(chǎn)權(quán)住宅，且該住宅房屋建筑面積小于40平方米的，按40平方米予以補償。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，40平方米以內(nèi)部分不結(jié)算差價，超出10平方米以內(nèi)部分按建筑成本價結(jié)算差價，超出10平方米以外部分按市場價結(jié)算差價。
據(jù)介紹，不少老城居民居住的面積都在40平方米以下，此次設(shè)定最低補償面積線40平方米可以保障其居住權(quán)益。
最高獎勵補償金額5%
為鼓勵被拆遷人配合拆遷工作，《通知》還增加了“提前搬遷獎勵金”，對被拆遷人在規(guī)定的期限內(nèi)簽定拆遷補償安置協(xié)議并遷出原址房屋的給予適當獎勵，最高獎勵補償金額的5%。
此外，本次城市住宅房屋只調(diào)整拆遷最低補償標準，搬遷補助費標準和臨時安置補助費標準仍按照2004年標準實施。
(田桂丹 孫婷婷 穗房宣)
【編輯:王菲】
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