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　　一個(gè)以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等為主要內(nèi)容，分層次、多渠道解決中低收入家庭居住困難的住房保障體系框架正在上海日益明晰———

　　正在召開(kāi)的市十三屆人大一次會(huì)議上，上海市市長(zhǎng)韓正在《政府工作報(bào)告》及補(bǔ)充發(fā)言報(bào)告中明確指出：今后五年，上海享受廉租住房制度的家庭將新增10萬(wàn)戶左右，同時(shí)將加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，新建約2000萬(wàn)平方米、30萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用住房，確保經(jīng)濟(jì)適用住房新開(kāi)工面積占同期住宅新開(kāi)工面積的20%。

　　這不僅說(shuō)明深受低收入家庭歡迎的廉租房政策還將進(jìn)一步放寬收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，更意味著那些超出廉租住房保障對(duì)象認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、自身又無(wú)力從市場(chǎng)購(gòu)買商品房的“夾心層”，也能因此改善居住條件，上海將有越來(lái)越多的家庭，被納入住房保障體系中去。

　　如何擴(kuò)大、加快建設(shè)上海保障性住房建設(shè)體系，讓住房保障的系列政策更“親民”？上海豪都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司董事長(zhǎng)屠海鳴等5名上海市政協(xié)港澳委員日前提出，學(xué)習(xí)借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，是一條有效途徑。

　　覆蓋面更廣

　　近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革向住房商品化、社會(huì)化邁進(jìn)，上海商品房市場(chǎng)獲得了巨大發(fā)展，但隨之也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高、住房投資增長(zhǎng)過(guò)快、住房結(jié)構(gòu)性矛盾加劇等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題暴露出我國(guó)住房保障體系的滯后：一方面為中低收入家庭提供住房保障的制度和資金來(lái)源缺乏法律和制度的保障；另一方面，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)相對(duì)于商品房嚴(yán)重不足、覆蓋面小，不同消費(fèi)層次的購(gòu)房者都涌入了商品房消費(fèi)市場(chǎng)，龐大的需求成為房?jī)r(jià)不斷攀升的一大誘因，在高企的房?jī)r(jià)面前，中低收入家庭的住房矛盾日趨突出。

　　2001年底，上海在全國(guó)率先建立起了覆蓋全市的廉租住房制度，短短幾年之間，上海享受廉租住房政策的家庭，已從2001年底的1307戶增加到了去年底的30254戶，增加了22倍。但是也應(yīng)當(dāng)看到，享受住房保障的家庭數(shù)，在上海家庭總數(shù)中的占比還很小。在享受廉租住房的家庭中，實(shí)物配租的比例也很低：上海自建立廉租住房制度以來(lái)，并未新建廉租住房，而是通過(guò)收購(gòu)、改建和鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)等方式籌措房源，截至去年底，實(shí)物配租家庭僅407戶，在享受廉租住房政策家庭中的比重僅為1.35%。為進(jìn)一步提高實(shí)物配租的比例，去年，上海動(dòng)用了20多億元住房公積金增值收益，收儲(chǔ)了50萬(wàn)平方米、8000多套廉租住房房源。與此同時(shí)，在舊區(qū)改造和舊住房綜合整治等方面，也取得了一些成效�？墒侨绻�要更好改善中低收入家庭的住房條件，僅靠這些措施顯然還是不夠的，加快建立健全分層次、多渠道的住房保障體系，顯得十分迫切。

　　此次韓正市長(zhǎng)宣布的上海將進(jìn)一步放寬廉租住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度的消息，可以視作上海加快住房保障體系又邁出了重要一步。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦一個(gè)較為完善的住房保障體系形成，將對(duì)消費(fèi)者行為、房地產(chǎn)資源配置、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為等方面都產(chǎn)生影響：一部分消費(fèi)者或潛在消費(fèi)者將離開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)或選擇等待觀望，一部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金將會(huì)轉(zhuǎn)向住房保障建設(shè)，一部分土地也將被用作經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)的房型與消費(fèi)者收入也將越來(lái)越匹配、市場(chǎng)細(xì)分愈發(fā)深入……種種變化最終影響的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向更為穩(wěn)定、理性的方向發(fā)展。

　　架構(gòu)更完善

　　香港是世界公認(rèn)有效解決社會(huì)住房保障問(wèn)題的典范地區(qū)。屠海鳴等委員認(rèn)為，香港對(duì)于上海住房保障體系建設(shè)的示范作用，首先在于住房保障的體系架構(gòu)上。

　　香港特區(qū)政府對(duì)于市民購(gòu)房的引導(dǎo)是呈階梯狀、循序漸進(jìn)的。第一個(gè)梯級(jí)是公共房屋(即廉租房)，占整個(gè)住房市場(chǎng)的30%左右，由政府提供給低收入家庭居住，租金是市場(chǎng)價(jià)的四分之一；第二個(gè)梯級(jí)是居屋，類似于我們的經(jīng)濟(jì)適用房，占整個(gè)住房市場(chǎng)的15%左右，售價(jià)低于普通商品房40%；第三個(gè)梯級(jí)是由完全開(kāi)放的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的商品房。香港特區(qū)政府自1954年開(kāi)始實(shí)施公共房屋計(jì)劃，歷經(jīng)50多年社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)的巨大變遷，在解決各類問(wèn)題的過(guò)程中，逐步形成了一套完善的公共房屋制度，不僅持續(xù)大規(guī)模地提供公屋，而且還致力于為公屋提供滿意的居住質(zhì)素和管理服務(wù)。目前，香港有近210萬(wàn)人居住在香港房屋委員會(huì)提供的公屋內(nèi)，占香港總?cè)丝诘?0%。最近3年里，香港特區(qū)政府每年新建公屋2萬(wàn)套左右，每年能保證編制約2.5萬(wàn)套公屋供中低收入家庭租用。

　　其次，香港公共房屋和居屋計(jì)劃的巨大成功，與香港特區(qū)政府的長(zhǎng)期積極投入、相關(guān)管理部門(mén)高效務(wù)實(shí)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理、有效的財(cái)政資金安排和完善的準(zhǔn)入退出機(jī)制也密不可分，在住房保障體制機(jī)制建設(shè)方面，有著一系列重要經(jīng)驗(yàn)———

　　專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)和管理。在公屋的發(fā)展中，香港房屋委員會(huì)不僅在城市規(guī)劃中扮演積極的角色，著力建設(shè)有效率的公屋社區(qū)和發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，還盡量爭(zhēng)取各項(xiàng)配套設(shè)施的同步完成，并通過(guò)對(duì)公屋進(jìn)行持續(xù)的維修、改善和重建計(jì)劃，提升公屋的居住條件。

　　靈活和彈性的土地政策。為達(dá)到土地供應(yīng)平穩(wěn)，香港訂立了一套撥地準(zhǔn)則，確定商品房和公共房屋建設(shè)確立適當(dāng)?shù)谋壤�，集中用面積較大和發(fā)展密度較高的土地來(lái)發(fā)展公共房屋。

　　有效的資金安排。香港公屋建設(shè)的資金來(lái)源途徑主要有兩個(gè)：一是政府通過(guò)免費(fèi)撥地、撥出資本和貸款提供資助；二是房委會(huì)通過(guò)出租公屋及其附屬商業(yè)樓宇、出售自置居所單位獲得維護(hù)及興建公屋所需的資金。

　　完善的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。香港房屋委員會(huì)在政府總體房屋政策框架下，通過(guò)不斷改進(jìn)、完善公屋住戶準(zhǔn)入和退出機(jī)制，促進(jìn)有限的公屋單位得到公平合理分配，為有真正住房需要的人提供房屋，保證了公屋住戶具有一定的流動(dòng)性和公屋計(jì)劃的持續(xù)性。

　　監(jiān)管更嚴(yán)格

　　住房保障是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及方方面面，有用地的供應(yīng)、規(guī)劃、建設(shè)及建成后的管理，有資金的來(lái)源、使用和監(jiān)管，有供給對(duì)象的資格認(rèn)定、供給標(biāo)準(zhǔn)、供給方式、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬、交易辦法及今后的退出機(jī)制等。屠海鳴在接受采訪時(shí)表示，一項(xiàng)好的制度出臺(tái)后，更需要有一套嚴(yán)格的監(jiān)管體制來(lái)保證其落實(shí)和實(shí)施。

　　例如，在香港，申請(qǐng)公屋的家庭每月總收入及目前的總資產(chǎn)凈值，不得超過(guò)房屋委員會(huì)規(guī)定的限額。以3人家庭為例，每月最高收入限額為12100港元，總資產(chǎn)凈值限額305000港元，超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)將不能租公屋，即使已經(jīng)租用的，也必須退出。而公屋的分配則是依照登記在輪候冊(cè)上的先后次序辦理的。同時(shí)，政府還成立“打擊濫用公屋資源特遣隊(duì)”，除了加強(qiáng)抽查公屋住戶的戶籍和居住情況外，還加強(qiáng)審查公屋住戶、申請(qǐng)人的收入和資產(chǎn)申報(bào)，一旦發(fā)現(xiàn)有弄虛作假的，將依法刑事起訴。上海也應(yīng)該有這樣一套嚴(yán)密的組織管理體制，有效地防止高收入者租住廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，確保保障性住房措施的規(guī)范、有序、持續(xù)開(kāi)展。

　　上海已經(jīng)明確，今后5年中將堅(jiān)持“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”的原則，完善住房保障體系和房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。屠海鳴認(rèn)為，今后應(yīng)該將這“三個(gè)為主”進(jìn)行深化，則“以多層次的社會(huì)保障房居住為主”、“以本市工薪階層的市民消費(fèi)為主”、“以外環(huán)以外的普通商品房為主”。有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)在選址規(guī)劃、房型建設(shè)、配套設(shè)施、分配機(jī)制等方面體現(xiàn)前瞻性，確�！懊裥墓こ獭睂�(shí)施過(guò)程中的公開(kāi)、公平、公正。(記者 張奕)