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    2008年10月27日，根據(jù)中國(guó)人民銀行決定，自今日起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度調(diào)低至70％，最低首付款比例調(diào)整為20％。個(gè)人住房公積金貸款各檔利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士透露，各大銀行在10月22日獲悉新政內(nèi)容后均紛紛叫停正在進(jìn)行的房貸業(yè)務(wù)，只等具體細(xì)則出臺(tái)后重審信貸條件，希望給購(gòu)房者更多信貸優(yōu)惠。 中新社發(fā) 海牛 攝

　　昨日是央行房貸新政正式實(shí)施的日子,購(gòu)房者到底對(duì)“救市”利好買(mǎi)不買(mǎi)賬?置業(yè)信心是不是有所恢復(fù)?在救市新政出臺(tái)后的首個(gè)周末,記者調(diào)查走訪了部分典型樓盤(pán),發(fā)現(xiàn)喜憂參半,人氣看漲了,優(yōu)惠縮減了,開(kāi)發(fā)商也想著“提價(jià)”了。而在“救市細(xì)則”截止日,各銀行并沒(méi)有拿出具體細(xì)則,拖延跡象十分明顯。專(zhuān)家認(rèn)為,銀行的房貸信息與流程要公開(kāi)透明操作,以給購(gòu)房者明確決策信息,開(kāi)發(fā)商提價(jià)的想法則斷不可行,很可能自食其果。

　　調(diào)查

　　關(guān)外　看房者多了成交量升了

　　在房產(chǎn)新政出臺(tái)后的首個(gè)周末,記者調(diào)查走訪了部分典型樓盤(pán)。令一些開(kāi)發(fā)商高興的是,這兩天確實(shí)人氣漲了,看房的人多了,一些人還交了定金。但是,對(duì)于關(guān)內(nèi)的小戶型樓盤(pán),觀望者還是居多,開(kāi)發(fā)商看重的投資客很少到場(chǎng)。

　　上周日,記者來(lái)到龍崗中心城的幾個(gè)樓盤(pán)探訪。接近中午,“君悅龍庭”的售樓大廳里有一些人在看房,3對(duì)購(gòu)房者正跟銷(xiāo)售人員洽談。一銷(xiāo)售人員告訴記者,當(dāng)天已接待的看房者比平時(shí)多了一些,成交也多了,剛剛就成交了一套,客戶交了定金,但合同推到11月1日后再簽。

　　在“招商·依山郡”,記者在五六分鐘的時(shí)間里,就接連碰到4撥前來(lái)看盤(pán)的人,大家看了樣板房,興致很高,其中一人受訪表示:“知道樓市新政出來(lái)了,特意抽周末空閑時(shí)間來(lái)看房�！痹摫P(pán)銷(xiāo)售人員稱(chēng)“這兩天成交量上升很明顯”。從記者采訪的一些購(gòu)房者來(lái)看,來(lái)看房的人分兩種,一種是擔(dān)心新政出臺(tái)后深圳房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲,因此來(lái)看看現(xiàn)實(shí)情況究竟如何；另一種是之前擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)跌,現(xiàn)在政策變了,認(rèn)為繼續(xù)跌的可能性小了,覺(jué)得現(xiàn)在買(mǎi)房還可以省掉一些交易稅和房貸利息。

　　在龍崗中心城的“公園大地”樓盤(pán),周末兩天上門(mén)量有200多批次,而之前的周末只有130多批次。周日晚,該盤(pán)相關(guān)負(fù)責(zé)人高超接受記者電話采訪時(shí)介紹,這兩天交了定金初步確定成交的有25套,比以前周末的銷(xiāo)售量多出10來(lái)套。簽合同當(dāng)然是推遲到11月,以便客戶能享受到房貸優(yōu)惠。

　　關(guān)內(nèi)　投資客觀望開(kāi)發(fā)商失望

　　關(guān)外的樓盤(pán)賺了人氣,也收獲了一些成交量,但關(guān)內(nèi)的情況就不如人意。即將入市的小戶型樓盤(pán)“金地名座”,上門(mén)量500多批次,相比前幾個(gè)周末,變化不大,盡管營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人高駿將其解釋為“處于推新貨階段,已積累了一定的客戶量,樓市新政后不會(huì)明顯增加客戶”,但業(yè)內(nèi)人士解讀認(rèn)為,此現(xiàn)象部分說(shuō)明關(guān)內(nèi)樓盤(pán)對(duì)置業(yè)者的吸引力并未因新政而放大。

　　在“高發(fā)城馳”樓盤(pán),相關(guān)負(fù)責(zé)人劉先生告訴記者,周末兩天上門(mén)看房登記的客戶有70—80批次,人數(shù)比平時(shí)稍多了10%左右,新政對(duì)于該盤(pán)的潛在客戶影響并不大。同時(shí),上門(mén)來(lái)的客戶誠(chéng)意度也不高,大家的觀望情緒仍然濃厚。劉先生說(shuō),其實(shí)高發(fā)城馳從以前的22500元/平方米的價(jià)位降到現(xiàn)在的16000元/平方米,降價(jià)幅度達(dá)30%,正常來(lái)看這個(gè)價(jià)格完全可以撬動(dòng)市場(chǎng),但購(gòu)房者依然在觀望,成交量沒(méi)有明顯抬頭。

　　在接受記者采訪的一些關(guān)內(nèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商看來(lái),樓市新政的效果值得懷疑。盡管他們認(rèn)為價(jià)格基本已經(jīng)降到位,但市場(chǎng)并不買(mǎi)賬。他們將這種僵持的局面更多歸因于樓市投資者的依然沉迷,相對(duì)來(lái)說(shuō),自住客并不是他們的目標(biāo)客戶。受訪的部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,他們所期待的投資客這一需求主體的消費(fèi)如果不能被有效激發(fā),當(dāng)下的冷清局面就很難改變。不過(guò),令其尷尬的是,股市的持續(xù)下跌和整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的日益蕭條,許多投資客、中小企業(yè)主等都被套牢,想要解套,還需一段時(shí)日。

　　數(shù)據(jù)　上周最低日成交40套

　　樓市新政引發(fā)供應(yīng)“井噴” 成交萎縮

　　受樓市新政影響,上周深圳全市有6個(gè)批準(zhǔn)入市項(xiàng)目,供應(yīng)量大幅增加。而成交方面,一周成交量明顯萎縮,價(jià)格卻明顯上揚(yáng)。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)樓市新政將于11月1日全部實(shí)施,導(dǎo)致大部分購(gòu)房者推遲購(gòu)房行動(dòng)。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院深圳分院發(fā)布的數(shù)據(jù),上周(10.20—10.26)深圳批售量大增,有6個(gè)項(xiàng)目批售上市,共提供2285套、22萬(wàn)平方米商品房,其中商品住宅有2001套、20.97萬(wàn)平方米,套數(shù)和面積環(huán)比分別增長(zhǎng)625%和1559%。該院分析師楊奕表示,供應(yīng)量“井噴”,主要由于政府上周二公布鼓勵(lì)購(gòu)房政策,并于11月開(kāi)始實(shí)施,許多開(kāi)發(fā)商紛紛取證,準(zhǔn)備分享樓市新政帶來(lái)的市場(chǎng)。

　　相比供應(yīng)而言,短期的市場(chǎng)成交明顯出現(xiàn)等待優(yōu)惠而引起的萎縮。據(jù)統(tǒng)計(jì),全市商品住宅成交總套數(shù)為660套,平均每日成交94套,環(huán)比減少32.03%。上周成交量出現(xiàn)明顯回落,主要是消費(fèi)者為減少購(gòu)房成本,紛紛推遲購(gòu)房。從每日成交情況來(lái)看,上周單日成交套數(shù)最高為164套、1.66萬(wàn)平方米,比前周單日最大成交套數(shù)少34套；上周單日最低成交套數(shù)為40套、0.47萬(wàn)平方米,比前周單日最小成交套數(shù)少51套。楊奕表示,從跟蹤數(shù)據(jù)可以看出,樓市新政在上周三經(jīng)各大媒體報(bào)道后,深圳住宅成交量從上周四就急轉(zhuǎn)直下,上周成交量受新政公布影響而萎縮,估計(jì)新政實(shí)施后,成交量將有明顯回升。

　　在房?jī)r(jià)方面,上周深圳商品住宅成交均價(jià)為14079元/平方米,環(huán)比上漲10.20%。全市商品住宅成交均價(jià)環(huán)比下跌的區(qū)域只有福田區(qū)和南山區(qū),跌幅分別為8.88%和4.64%,其他4個(gè)區(qū)域的住宅成交均價(jià)環(huán)比均出現(xiàn)不同幅度的上漲。楊奕分析,上周全市商品住宅成交均價(jià)環(huán)比明顯上漲,主要是政府出臺(tái)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的,契稅稅率將在11月1日起下調(diào)到1%,許多欲購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的首次購(gòu)房者推遲了購(gòu)房行動(dòng),導(dǎo)致小戶型成交量減少,而大戶型的成交比例增長(zhǎng)導(dǎo)致本周成交均價(jià)明顯提升。

　　對(duì)于未來(lái)走勢(shì),楊奕分析,一方面開(kāi)發(fā)商推后了推盤(pán)進(jìn)度,有些原計(jì)劃上周和本周推出的房源,可能推遲到下月政策實(shí)施以后推出,市場(chǎng)上沒(méi)有新房源入市的強(qiáng)大推動(dòng)；另一方面,購(gòu)房者希望享受到政策實(shí)施后的優(yōu)惠稅費(fèi),推遲購(gòu)房行為,預(yù)計(jì)本周成交量也不會(huì)太高,到下周成交量或會(huì)有明顯回升。

　　銀行 貸款利率低于存款　央行救樓新政難執(zhí)行

　　上周三央行推出救市措施,從昨日起,商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。而昨日,本地部分銀行均表示將根據(jù)央行出臺(tái)的具體實(shí)施細(xì)則,制定相關(guān)措施。不過(guò),至昨日記者截稿時(shí)止,央行并未公布具體細(xì)則。部分銀行人士則認(rèn)為,央行出臺(tái)的救市措施在銀行內(nèi)部很難統(tǒng)一執(zhí)行。

　　面對(duì)央行出臺(tái)的救市措施,各家銀行均在等待央行的具體細(xì)則,深發(fā)展則提前向記者披露,將會(huì)采取應(yīng)對(duì)措施。在深圳發(fā)展銀行第三季度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,該行副行長(zhǎng)李寶瑞表示:“我們非常歡迎人民銀行對(duì)于房地產(chǎn)按揭貸款利率政策的調(diào)整,我們會(huì)按照人民銀行政策的安排,調(diào)整相關(guān)的個(gè)人住房按揭貸款的政策�！贬槍�(duì)央行推出的救市新政,深發(fā)展對(duì)居民首次購(gòu)房、購(gòu)買(mǎi)普通型住房和改善型普通型自住房貸款方面的需求,將會(huì)根據(jù)借款人購(gòu)房的實(shí)際情況、套型的建筑面積、信用記錄及還款能力等,對(duì)客戶作出綜合評(píng)定。在貸款利率和首付款比例上,將按照優(yōu)惠條件給予支持。不過(guò),這需要一系列的實(shí)施細(xì)則。深發(fā)展將關(guān)注央行今后出臺(tái)的政策,根據(jù)央行發(fā)布的新政策、新細(xì)則,制定操作細(xì)則。

　　而新的利率政策調(diào)整,將降低銀行在按揭住房貸款方面的利差收入,但并不影響銀行以往的貸款。李寶瑞介紹,此次央行政策的調(diào)整是針對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)自住型住房和改善型住房的需求,不會(huì)影響存量的個(gè)人貸款利率下調(diào),但是,對(duì)于所有銀行的利差都會(huì)產(chǎn)生一定程度影響。他表示,深發(fā)展將在合理評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上,對(duì)于低風(fēng)險(xiǎn)貸款給予優(yōu)惠利率,更好地為居民購(gòu)買(mǎi)普通型住房提供信貸支持,同時(shí),對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行較高利率,主動(dòng)治理和防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　而招商銀行深圳分行個(gè)貸人員介紹,此次政策調(diào)整,銀行將很難認(rèn)真落實(shí)。他介紹,目前招行的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款五年期以上的利率水平,執(zhí)行8.5折的基準(zhǔn)利率。目前的年貸款利率是6.3495%,如果按照新出臺(tái)的政策,就是5.229%的利率。而目前銀行五年期以上的存款利率是5.58%,即銀行的貸款利息還不如存款利息高,對(duì)于銀行短期經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)肯定是有所虧損。同時(shí)他介紹,公積金貸款對(duì)銀行的影響不大,重要的還是利率調(diào)整。如果要按照新政執(zhí)行,除非國(guó)家對(duì)銀行進(jìn)行補(bǔ)貼,或者降低銀行存款利率。他表示,招行在下月將會(huì)出臺(tái)新的細(xì)則。

　　記者還采訪了建行、交行、光大,相關(guān)負(fù)責(zé)人均表明尚未出臺(tái)細(xì)則,正在等總行通知。其中,光大銀行深圳分行已暫停新的房貸業(yè)務(wù),但其在深圳有按揭業(yè)務(wù)的樓盤(pán)并不多；建設(shè)銀行深圳分行表明“按照人民銀行的規(guī)定,自2008年10月27日起開(kāi)始執(zhí)行新的貸款政策”,將根據(jù)客戶是否首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等因素,制訂差別化的利率政策和首付款比例要求。

　　動(dòng)向 開(kāi)發(fā)商意圖漲價(jià)

　　專(zhuān)家稱(chēng)“不可取” 下周成交量預(yù)計(jì)明顯回升

　　暫時(shí)成交的“地量”沒(méi)有引起各方的擔(dān)心,大家都預(yù)期11月1日新政全面實(shí)施后,成交量會(huì)出現(xiàn)明顯反彈。目前,市場(chǎng)在售的部分樓盤(pán)已縮小了優(yōu)惠幅度或停止了優(yōu)惠,有開(kāi)發(fā)商還向記者透露,不好樓盤(pán)都有“提價(jià)”的可能性。這些新現(xiàn)象似乎不是好事,有專(zhuān)家擔(dān)憂,當(dāng)前仍然龐大的推盤(pán)量可能會(huì)因開(kāi)發(fā)商的提價(jià)仍會(huì)延續(xù)滯銷(xiāo)的局面,奉勸開(kāi)發(fā)商還是不要如此“犯險(xiǎn)”,以免落入更尷尬境地。

　　政府救市,在一定程度上鼓動(dòng)了部分開(kāi)發(fā)商對(duì)旗下樓盤(pán)的漲價(jià)信心。昨日,有龍崗一在售樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商向記者透露,現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商都有漲價(jià)的可能性,其也可能對(duì)旗下樓盤(pán)進(jìn)行漲價(jià)。

　　記者注意到,自從救市政策出臺(tái)后,市場(chǎng)在售的部分樓盤(pán)已縮小了優(yōu)惠幅度或停止了優(yōu)惠。深圳金地公司一負(fù)責(zé)人向記者評(píng)論說(shuō),縮小優(yōu)惠幅度很正常,目前的政策提振了開(kāi)發(fā)商的信心,有些樓盤(pán)前期折扣多的,現(xiàn)在就可能會(huì)收緊一點(diǎn)；有些開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力和資金壓力不大的,就不著急加快銷(xiāo)售了。救市之前,深圳樓市的成交量確實(shí)不太正常,現(xiàn)在政策變了,肯定會(huì)激發(fā)部分購(gòu)房者的需求。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)可能,部分專(zhuān)家表示反對(duì)。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部研究員馮永恒表示,現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)量很大,開(kāi)發(fā)商意圖漲價(jià)是不明智的。據(jù)國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2007年全年一手成交50598套,二手成交87061套。鑒于2007年樓市炒作大行其道,甚至個(gè)別物業(yè)的炒作近80%,若視2007年樓市炒作高達(dá)50%,則意味著去年成交的一二手樓分別有25299套和43530套需要重新進(jìn)入二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然也不排除部分一手成交當(dāng)年就進(jìn)入了二手市場(chǎng),據(jù)此粗略估計(jì)去年一二手成交將有5萬(wàn)套物業(yè)將形成今年的供應(yīng),這是二手供應(yīng)；而據(jù)國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,目前有近6萬(wàn)套一手物業(yè)筆待售,這樣今年一二手物業(yè)供應(yīng)量超過(guò)10萬(wàn)套之巨。而2008年1—9月一二手月均成交量分別是2933套和3442套,按此行情計(jì)算,目前存量消耗時(shí)間需要1年半時(shí)間。然而未來(lái)還大量新增一手物業(yè)入市,估計(jì)要完全消耗目前一二手存量,至少需要三年以上時(shí)間。在這種嚴(yán)峻供求關(guān)系下,漲價(jià)不可取。

　　從另一方面,投資客參與的角度來(lái)說(shuō),漲價(jià)也是不現(xiàn)實(shí)的,因?yàn)橥顿Y客現(xiàn)在大量參與市場(chǎng)的可能性很小。中國(guó)指數(shù)研究院深圳分院分析師楊奕表示,對(duì)于炒樓的投資客,目前的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)還是比較高,目前國(guó)家仍是強(qiáng)力打壓這部分需求的,在稅費(fèi)和房貸利率方面都有較高的成本；如果是考慮長(zhǎng)期持有,用于出租的購(gòu)房投資客,關(guān)內(nèi)南山、福田的租金回報(bào)率還是要高于關(guān)外寶安、龍崗的,如果南山、福田的價(jià)格能夠穩(wěn)定在16000元左右的水平,可以考慮作出投資決策。(盧先兵 丁侃）